Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 02 июня 2021 года Дело N 3-5064/2021

г. Ставрополь

02 июня 2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего судьи

Шурловой Л.А.,

судей:

Ковалевой Ю.В, Шетогубовой О.П.

секретаря

Костина Э.А.


рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца ООО "Олимп" в лице генерального директора Теритатова Г.В. на решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 24 февраля 2021 года по делу по иску Общества с ограниченной ответственностью "ОЛИМП" к Федорову М.В. о взыскании денежных средств по договору долевого строительства, заслушав доклад судьи Шурловой Л.А.

УСТАНОВИЛА:

В обоснование иска указано, что между ответчиком Фёдоровым М.В. (далее - участник долее участник долевого строительства) и истцом ООО "ОЛИМП" (далее - застройщик) был заключён договор N 138 об участии в долевом строительстве объекта "Многоквартирные дома. 10 этапстроительства. Поз. 10" в районе ул. Пригородная участок 4 г. Ессентуки Ставропольский край (далее - договор долевого участия N 138 от 24.12.2019 г.).

В установленном законом порядке договор долевого участия N 138 от 24.12.2019 года был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Свои обязательства по строительству объекта недвижимого имущества - <адрес> расположенной в подъезде N 3 (3-й этаж), <адрес> Ставропольского края выполнены застройщиком в полном объеме, объект передан ответчику по подписанному сторонами акту приёма-передачи от 21.05.2020 года. В соответствии с п.2.1.1 договора долевого участия N 138 от 24.12.2019 года окончательная площадь квартиры определяется по данным кадастрового паспорта, полученного в результате выполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных п.4.11 договора долевого участия N 138 от 24.12.2019 года. Как следует из содержания п.6.1 договора долевого участия N 138 от 24.12.2019 года, окончательная цена договора определяется исходя из площади, определённой по правилам п.2.1.1 договора долевого участия N 138 от 24.12.2019 года.

В силу п.6.3 договора долевого участия N 138 от 24.12.2019 года, если площадь квартиры, передаваемой в собственность участника долевого строительства по акту о реализации договора долевого участия N 138 от 24.12.2019 года, или иному документу окажется больше, чем на 1 (один) кв.м., указанной в п.2.1 договора долевого участия N 138 от 24.12.2019 года, участник долевого строительства обязуется осуществить доплату денежных средств за увеличение площади в течение 30 дней с момента получения соответствующего уведомления от застройщика. Застройщик вправе уведомить дольщика о необходимости производства оплаты любым способом, предусмотренным п.4.4 договора долевого участия N 138 от 24.12.2019 года, а также телефонной связью с составлением телефонограммы.

Считают, что в данном случае не имеет правового значения для разрешения спора назначение спорного помещения, поскольку оно, наряду с другими помещениями, измерялось специалистами БТИ, было передано истцу, при этом площадь данного помещения, переданная истцу, больше, чем согласованная сторонами его проектная площадь, СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" не содержат такого понятия, как "понижающий коэффициент", а инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ не подлежит применению к спорным правоотношениям.

Поскольку предметом договора долевого участия N 138 от 24.12.2019 года (п.2.1) являлась квартира с условным номером 18, общей площадью 97,24 кв.м., а по подписанному ответчиком акту приёма-передачи от 21.05.2020 года последний получил в собственность квартиру с фактической общей площадью 99,1 кв.м., исходя из разницы в площади передаваемого объекта долевого строительства (99,1 кв.м. - 97,24 кв.м. = 1,86 кв.м.; 1,86 кв.м. * 53 347 рублей (согласно п.6.5 договора долевого участия N 138 от 24.12.2019 г.) = 99 225 рублей).

Таким образом, задолженность ответчика Фёдорова М.В. перед ООО "ОЛИМП" составила 99 225 рублей. 16.11.2020 года истцом в адрес ответчика посредством почтовой связи было направлено уведомление о производстве оплаты денежных средств в размере 99 225 рублей в соответствии с условиями п.6.3 договора долевого участия N 138 от 24.12.2019 года, что подтверждается квитанции об отправке данного уведомления. Как следует из отчёта об отслеживании отправления с почтовым идентификатором (копия также прилагается к настоящему исковому заявлению), в связи с неудачной попыткой вручения адресату, уведомление было выслано обратно отправителю. ООО "ОЛИМП", как сторона договора долевого участия N 138 от 24.12.2019 года, считает действия ответчика по фактическому отказу в исполнении договорных обязательств, нарушающими имущественные права истца; требования, указанные в направленном в адрес ответчика уведомлении, ответчик выполнить отказался (направленное в адрес ответчика уведомление оставлено последним без ответа), тем самым допустив односторонний отказ от исполнения обязательств, в связи с чем, ООО "Олимп" вынуждено обратиться в суд за защитой нарушенного субъективного права.

Истец ООО "ОЛИМП" просили взыскать с Фёдорова М.В. в пользу их пользу денежные средства в размере 99 225 рублей - задолженности по договору долевого участия N 138 от 24.12.2019 года.

Решение суда постановлено при участии представителя истца - Русинова В.А., ответчик ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Решением Предгорного районного суда Ставропольского края от 24 февраля 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец ООО "Олимп" в лице генерального директора Теритатова Г.В. просит об отмене решения как незаконного, указывает, что п. 6.3 договора предусмотрена доплата денежных средств за увеличение площади квартиры в течение 30 дней с момента получения уведомления. Истец уведомил ответчика посредством телефонограммы, что предусмотрено п. 4.4 договора долевого участия. Также суд первой инстанции не учел, что при проектировании и строительстве используются одни правила подсчета площади, а после создания жилого помещения его площадь подсчитывается и указывается в паспорте по другой методике.

Письменные возражения на апелляционную жалобу не поданы.

Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем, на основании статей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского края находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Возникшие между сторонами правоотношения регулируются положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ).

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (п. 2 ст. 5 указанного Закона).

Судом установлено и из материалов дела следует, что 24.12.2019 между ООО "ОЛИМП" (застройщик) и Федоровым М.В. (участник долевого строительства) был заключен договор N 138 об участии в долевом строительстве объекта "Многоквартирные дома. 10 этап строительства. Поз.10" в районе ул. Пригородная, участок 4 Ставропольский край г. Ессентуки.

В соответствии с п.2.1 договора N 138 Федоров М.В. инвестирует объект "Многоквартирные дома. 10 этап строительства. Поз. 10", расположенный по адресу: в районе ул. Пригородная, участок 4, в г. Ессентуки Ставропольского края на получение права собственности в части одной трехкомнатной квартиры с условным N 18, находящимся на 3 этаже, 1 подъезда, общей площадью 97,24 кв.м., включая балкон/лоджия 2,30 кв.м. и второй балкон/лоджия 2 кв.м., согласно приложению N 1, приложению N 2 к договору, в строящемся жилом доме по указанному адресу и принимает объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод его в эксплуатацию. Финансирование строительства осуществляется в следующем порядке:1-й платеж 584474 руб. за счет собственных средств; 2-й платеж 453026 за счет материнского капитала, 3-й платеж 4150000 рублей за счет кредитных средств.

По условиям договора долевого участия N 138 стороны пришли к соглашению: п.2.1.1 -окончательная площадь квартиры определяется по данным кадастрового паспорта, п.4.10 -застройщик передает квартиру в техническом состоянии согласно проектной документации (перечень), после завершения строительства застройщик обеспечивает проведение государственного кадастрового учета жилого дома в целом и Объекта (п.4.11); п.5.5. -претензии относительно окончательной площади квартиру могут быть предъявлены дольщиком до подписания акта о реализации настоящего договора или иного документа о передаче объекта.

21.05.2020 г. между сторонами по договору долевого участия 3138 составлен акт приема-передачи, которым установлено, что дольщик в полном объеме произвел оплату по договору N 138 от 24.12.2019; архитектурно-конструктивные параметры квартиры N 18 указаны следующие: общая площадь 95,4 кв.м., кроме того балкон 3,7 кв.м. Стороны констатировали надлежащее исполнение договора, отсутствие финансовых претензий, отсутствие задолженности дольщика по оплате строительства и отсутствие задолженности застройщика перед дольщиком (л.д.18).

В подтверждение доводов иска и размера доплаты по договору N 138 ООО "ОЛИМП" (застройщик) представил справку от 09.01.2021г. о фактическом увеличении площади квартиры на 1,86 кв.м. (один метр 86 см, при допустимой погрешности 1 м.), задолженности Федорова М.В. перед обществом в сумме 99225 кв.м. (л.д.36.). Суду представлена Обществом справка ИП Щербиной Л.Н. от 24.02.2021г. о площади квартиры N 18 по фактическим замерам с учетом площади - 99,1 кв.м.

В материалах дела не представлено подписанное сторонами дополнительное соглашение об изменении цены договора участия в долевом строительстве, предусмотренной п. 4.1 договора участия в долевом строительстве.

Суд первой инстанции, отказывая в иске Обществу, счел, что при принятии дома в эксплуатацию и подписании акта приема-передачи квартиры, истцу/застройщику была известна общая площадь объекта квартиры и площадь его балкона. В акте от 21.05.2020г. о передаче Участнику объекта договора долевого участия сторонами указано о полном исполнении договора, отсутствуют финансовые претензии друг к другу, в том числе отсутствует задолженность дольщика по оплате строительства.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы необоснованными.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 7, ст. 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В норме закона указано, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п.2.1 договора N 138 Федоров М.В. инвестирует объект одной трехкомнатной квартиры с условным N 18, общей площадью 97,24 кв.м., включая балкон/лоджия 2,30 кв.м. и второй балкон/лоджия 2 кв.м. (наименование и адрес Объекта является условным).

В силу п. 6.1 договора долевого участия N 138- цена договора составляет 5187500 руб. и может быть изменена по соглашению сторон, а также в случае изменения площади объекта долевого строительства с учётом балкона (лоджии), по результатам обмеров организации осуществляющей государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества. Увеличение цены договора в одностороннем порядке не допускается, окончательная цена определяется исходя из площади, определенной по правилам п. 2.1.1.

Пунктом 6.3 договора долевого участия N 138 установлено, что если площадь передаваемой квартиры по акту окажется больше чем на 1 кв.м., указанной в п. 2.1 договора, участник долевого строительства обязуется осуществить доплату денежных средств за увеличение площади в течение 30 дней с момента получения уведомления. Способы уведомления предусмотрены п. 4.4, также уведомление возможно с использованием телефонной связи с составлением телефонограммы. По п. 6.5 дополнительные расчеты, предусмотренные п. 6.3, 6.4 производятся исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства в размере 53347 руб.

Уведомлений (почтовой корреспонденции) застройщика (п. 4.4) по договору долевого участия N 138 в адрес участника долевого строительства о доплате стоимости объекта до подписания акта приема-передачи квартиры материалы дела не содержат.

Из письменной позиции сторон следует, что ответчик/дольщик Федоров М.В. узнал о наличии финансовой претензии Общества по договору N 138 только 16.11.2020г., спустя значительное время после передачи объекта по акту 21.05.2020г..

Согласно условий договора долевого участия N 138 после проведения всех расчетов между участниками долевого строительства и застройщиком по настоящему договору стороны свидетельствуют в акте приема-передачи объекта долевого строительства, что обязательство по уплате цены договора исполнено участником долевого строительства надлежащим образом и в полном объеме.

В свою очередь, объект долевого строительства передается участнику долевого строительства после надлежащего исполнения им обязательств, предусмотренных настоящим договором, в том числе по уплате цены настоящего договора в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы о том, что факт подписания 21.05.2020г. акта приема-передачи объекта долевого участия и исполнении договора без взаимных претензий, не является основанием для отказа во взыскании с ответчика части цены договора, несостоятельны.

В ином случае, с учетом отсутствия оплаты со стороны Участника/ответчика увеличения фактической площади квартиры по результатам обмеров органами технической инвентаризации после окончания строительства жилого дома, застройщик вправе был не передавать объект долевого участия.

Такой акт был подписан сторонами 21.05.2020 и им установлено, что дольщик в полном объеме произвел оплату по договору N 138 от 24.12.2019; архитектурно-конструктивные параметры объекта долевого участия квартиры N 18 - общая площадь 95,4 кв.м., кроме того балкон 3,7 кв.м. Стороны констатировали надлежащее исполнение договора, отсутствие финансовых претензий, отсутствие задолженности дольщика по оплате строительства и отсутствие задолженности застройщика перед дольщиком (л.д.18).

Возражая на доводы Общества, Федоров М.В. представил технический паспорт квартиры N 18 в доме N 10 А на 3 этаже инвентарным номером N, по состоянию на 28.05.2021г., общей площадью 95.4 кв.м., балкон 1.8, балкон 1.8 кв.м.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, в связи с чем, они признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены постановленного судебного решения.

Руководствуясь ст.ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 24 февраля 2021 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Олимп" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка