Решение Иркутского областного суда от 02 февраля 2015 года №3-45/2015

 
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 02 февраля 2015 года Дело N 3-45/2015
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 февраля 2015 года г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ткачук М.А.,
при секретаре Шовкоплясе А.С.,
с участием представителя заявителя Зиатдиновой М.П. - Полевода А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 3-45-15 по иску Зиатдиновой Марии Петровны к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительству Иркутской области, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Администрация Иркутского районного муниципального образования, Администрация Ушаковского муниципального образования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
Зиатдинова М.П. обратилась в суд с заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью "данные изъяты" кв.м., местоположение: "адрес изъят", кадастровый "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство торгового центра, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2012 года в размере "данные изъяты" рублей, возложении обязанности на орган кадастрового учета внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере "данные изъяты" рублей.
"данные изъяты" Зиатдиновой М.П. в Иркутский областной суд подано заявление об уточнении оснований заявленных требований (л.д."данные изъяты").
В обоснование заявленных требований, с учетом уточнений к ним, Зиатдинова М.П. указала, что является собственником земельного участка с кадастровым "номер изъят". Согласно сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области № 239-пп от 5 мая 2014 года), удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м. данного земельного участка равен "данные изъяты", в связи с чем, кадастровая стоимость составляет "данные изъяты".
Согласно отчету об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Р.» от "дата изъята" "номер изъят" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года (дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости) составляет "данные изъяты" рублей.
Положительным экспертным заключением экспертного совета некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков «С.» от "дата изъята" "номер изъят" подтверждено, что отчет об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Р.» от "дата изъята" "номер изъят" соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Исходя из кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется размер земельного налога, подлежащего уплате в местный бюджет, поэтому превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы заявителя как плательщика необоснованно завышенного земельного налога.
Зиатдинова М.П. просила установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2012 года, в размере "данные изъяты" рублей; возложить обязанность на орган кадастрового учета внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2012 года, в размере "данные изъяты" рублей.
Определениями судьи Иркутского областного суда от 17 и 25 декабря 2014 года к участию в деле привлечены Правительство Иркутской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, администрация Ушаковского муниципального образования.
В судебное заседание заявитель Зиатдинова М.П. не явилась. Представитель заявителя Зиатдиновой М.П. - Полевода А.А. поддержала заявленные требования.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительства Иркутской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Администрации Иркутского районного муниципального образования в судебное заседание не явились. В письменных возражениях на заявленные требования указали на отсутствие заинтересованности в факте установления или не установления кадастровой стоимости, ввиду отсутствия спора о праве.
Представитель Администрации Ушаковского муниципального образования в судебное заседание не явился, в представленном отзыве Администрация Ушаковского муниципального образования не возражала против удовлетворения заявленных требований.
Выслушав пояснения представителя заявителя Зиатдиновой М.П. - Полевода А.А., поддержавшей заявленные требования, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные требования по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство торгового центра, общей площадью "данные изъяты" кв.м., местоположение: "адрес изъят". Данный спор возник не потому, что орган государственной власти субъекта Российской Федерации неправильно определил кадастровую стоимость земельного участка, а ввиду необходимости для заявителя в определении индивидуальной рыночной стоимости земельного участка с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости. Поэтому данный спор не может рассматриваться в порядке искового производства, так как он по своей сути является не частно-правовым, а публично-правовым спором.
В связи с этим, суд при рассмотрении дела применяет положения глав 23 и 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений), несмотря на наименование искового заявления, о чем разъяснено лицам, участвующим в деле на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, поскольку изменилась редакция статей 24.18 и 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), внесены изменения в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (пункт 8 части 1 статьи 26).
Исходя из содержания главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, проверке подлежат обстоятельства наличия у государственного органа полномочий на принятие решения, соблюдения порядка принятия решения, соответствия содержания решения требованиям закона.
В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.
В силу статей 24.15 и 24.16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, по результатам проведения которой саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на такой отчет.
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).
В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.
На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «ФиннГрупп» по результатам открытого аукциона в электронной форме от 06 ноября 2012 года № 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью «ФинГрупп» проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.
В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.
По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года № 2004-13 по состоянию на 01 января 2012 года.
Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение от 07 июня 2013 года № 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.
В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки.
Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.
В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости и по своей сути кадастровая стоимость является рыночной стоимостью объектов недвижимости.
Зиатдинова М.П. является собственником земельного участка с кадастровым "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство торгового центра, общей площадью "данные изъяты" кв.м., местоположение: "адрес изъят", что подтверждается договором купли-продажи земельного участка от "дата изъята" , свидетельством о государственной регистрации права от "дата изъята" "номер изъят".
Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет "дата изъята" с видом разрешенного использования: под строительство торгового центра, что подтверждается разделами "данные изъяты" кадастрового паспорта (л.д."данные изъяты").
Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп, исходя из кадастровой стоимости земли за 1 кв.м. по пятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) в размере "данные изъяты" и составляет "данные изъяты" рублей, исходя из общей площади "данные изъяты" кв.м., что подтверждается кадастровой справкой от "дата изъята" о кадастровой стоимости объекта недвижимости и сведениями, представленными Управлением Росреестра по Иркутской области (л.д. "данные изъяты").
Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельного участка Зиатдинова М.П. заключила договор на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка с Обществом с ограниченной ответственностью «Р.».
Согласно отчету об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Р.» от "дата изъята" "номер изъят" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года (дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости) составляет "данные изъяты" рублей.
В подтверждение соответствия отчета об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Р.» от "дата изъята" "номер изъят" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности представлено положительное экспертное заключение экспертного совета некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков «С.» от "дата изъята" "номер изъят".
В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации» разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной - ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.
Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Зиатдинова М.П. оспорила результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего ей земельного участка по основаниям установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Для целей настоящего закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509.
Согласно пункту 19 названного Федерального стандарта оценки (ФСО № 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а
также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
В соответствии с подпунктом ж пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06 марта 2002 года № 568-р (в редакции распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 31 июля 2002 года № 2314-р), рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Как усматривается из содержания отчета об оценке, он соответствует указанным требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельных участков.
В качестве доказательств уникальных характеристик принадлежащего Зиатдиновой М.П. земельного участка в материалах дела представлен фотоснимок данного земельного участка с портала услуг «Публичная кадастровая карта», из которого видно, что участок отдален от трассы, к участку не подведены транспортные подъезды, что свидетельствует о необходимости согласования и установления сервитутов для организации проездов через соседние участки.
Расположение участка в сельской местности, в отдаленности от населенных пунктов, при отсутствии рядом с объектом оценки людских потоков и достаточного автомобильного трафика, наличие в непосредственной близости с земельным участком развитых торговых центров, магазинов и рынков также свидетельствуют о низкой коммерческой привлекательности данного земельного участка под строительство торгового центра.
Как следует из материалов дела, заявитель является собственником данного земельного участка со "дата изъята" , участок поставлен на кадастровый учет с "дата изъята" , однако до настоящего времени на участке отсутствуют какие-либо сооружения, свидетельствующие о начале строительства торгового центра. На участке также отсутствуют сети водоснабжения и канализации, что препятствует использованию земельного участка под торговый центр, участок используется длительное время не в соответствии с видом его разрешенного использования, поскольку у заявителя отсутствуют возможности для использования земельного участка под торговый центр.
Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что за полгода до проведения государственной кадастровой оценки, земельный участок приобретен Зиатдиновой М.П. "дата изъята" за "данные изъяты" рублей, что также подтверждает наличие уникальных характеристик земельного участка, которые снижают его рыночную стоимость.
В отчете об оценке рыночной стоимости объекты-аналоги выбраны оценщиком с максимальной точностью, что соответствует Федеральному стандарту оценки № 1. Один из объектов-аналогов расположен также в селе П., но в отличие от оцениваемого земельного участка в центре села, имеет площадь "данные изъяты" кв.м., рыночная стоимость в момент предложения на рынке в "дата изъята" составляет "данные изъяты" рублей.
Два других объекта-аналога находятся также в И. районе, но на А. и Б. тракте в поселке Л., который является туристическим центром Иркутской области, в связи с чем, оценщиком обоснованно применены поправки на местоположение.
Корректировка на разрешенное использование оценщиком обоснованно не применялась, поскольку все объекты, включая оцениваемый, могут быть использованы под коммерческое строительство, все они относятся к пятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), поскольку могут быть использованы под торговый центр, турбазу, гостиницу, что явно не относится к производственной деятельности.
Корректировка на дату продаж оценщиком обоснованно не применялась, так как все объекты выставлены на продажу, в том числе приобретены Зиатдиновой М.П., в "дата изъята" , то есть на дату, максимально приближенную к дате кадастровой оценки 01 января 2012 года.
Оценщиком обоснованно применена поправка на торг, поскольку рыночная цена определяется посредством торга между продавцом и покупателем. Величина поправки на торг взята оценщиком по среднему показателю в средних городах на основании «Значения корректировок на уторгование для объектов недвижимости в различных городах России» (СРД № 9. ООО «Научно-практический Центр Профессиональной оценки» и составляет "данные изъяты"%.
Оценщиком также обоснованно применена поправка на масштаб (площадь) земельного участка, поскольку объекты-аналоги имеют отличающиеся площади, учитывая зависимость рыночной стоимости от площади земельного участка (чем больше площадь участка, тем меньше его стоимость).
Итоговый результат расчета рыночной стоимости земельного участка (л.д."данные изъяты") составляет "данные изъяты" за 1 кв.м., что выше, чем у объектов-аналогов, расположенных на А. и Б. тракте и чуть ниже, чем в центре села П., где находится второй объект-аналог.
Установленную в отчете об оценке рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку она выше, чем стоимость земельного участка, приобретенного Зиатдиновой М.П. по договору купли-продажи в период, максимально приближенный к кадастровой оценке, но ниже, чем установленная кадастровая стоимость, проведенная методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объекта недвижимости.
Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что с момента образования земельного участка с кадастровым "номер изъят" и постановки его на государственный кадастровый учет "дата изъята" , он не используется по целевому назначению, что установлено оценщиком во время выхода на место для обследования земельного участка в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 7 «Оценка недвижимости», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, торговый центр не построен, что приводит к удешевлению земельного участка.
Применение оценщиком сравнительного подхода является предпочтительным и оправданным, ввиду слаборазвитости рынка недвижимости в Иркутской области, учитывая также то обстоятельство, что затратный подход не может применяться для незастроенного земельного участка, так как он основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков, а доходный подход при отсутствии сегмента рынка аренды земельных участков будет содержать больше допущений, нежели сравнительный, что в итоге приведет к искажению результата рыночной стоимости земельного участка. В рамках метода сравнения продаж допускается отказ от корректировок в случае их обоснования, такого как в данном отчете.
Суд также не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся федеральном стандарте оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке, требования к проведению оценки», утвержденном приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые, так как объявление по объекту-аналогу № 2 содержится в газете «В.», а информация по двум другим объектам-аналогам использована из Бюллетеней Регионального Центра информационных ресурсов и технологий, что подтверждается соответствующими справками и распечатками из информационного ресурса Интернет, содержащего номера телефонов.
На отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего Зиатдиновой М.П., имеется положительное экспертное заключение экспертного совета некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков «С.» от "дата изъята" "номер изъят", из содержания которого усматривается, что отчет об оценке не только соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартам оценки, но и подтверждает стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете (л.д."данные изъяты").
Орган местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок, принадлежащий Зиатдиновой М.П., и который получает земельный налог в местный бюджет, Ушаковское муниципальное образование не возражает относительно установления кадастровой стоимости указанного земельного участка, равной рыночной стоимости.
Правительство Иркутской области полагает, что оно не является надлежащим ответчиком по данному делу ввиду того, что нормативный правовой акт заявителем не оспаривается.
Учитывая, что лицами, участвующими в деле, не представлены иные отчеты, содержащие сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, суд принимает представленный Зиатдиновой М.П. отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «Р.» в качестве допустимого доказательства.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость принадлежащего Зиатдиновой М.П. земельного участка, общей площадью "данные изъяты" кв.м., кадастровый "номер изъят", местоположение: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство торгового центра, по состоянию на 01 января 2012 года равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей.
Требования заявителя о возложении обязанности на орган кадастрового учета внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере "данные изъяты" рублей суд считает излишне заявленными, поскольку в силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», части 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» является органом, непосредственно осуществляющим полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, который принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.
При этом, суд учитывает, что какая-либо материально-правовая заинтересованность в данном деле у органа кадастрового учета отсутствует, поэтому на него не может быть возложена обязанность, так как внесение в государственный кадастр недвижимости сведений является следствием принятия судом решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 194-199, 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Требования Зиатдиновой Марии Петровны удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2012 года кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью "данные изъяты" кв.м., кадастровый "номер изъят", местоположение: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство торгового центра, равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей.
Решение является основанием для внесения ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года, равной рыночной в размере "данные изъяты" рублей.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Председательствующий М.А. Ткачук



Электронный текст документа
подготовлен З и сверен по:
файл-рассылка