Дата принятия: 17 августа 2015г.
Номер документа: 3-450/2015
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 17 августа 2015 года Дело N 3-450/2015
именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего Шалагиной О.В.
при секретаре Плотниковой С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Кемерово 17 августа 2015 года дело по заявлению Болтушкиной О. Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
Болтушкина О.Г. обратилась в Кемеровский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что она на основании договора аренды земельного участка № от 16.06.2015г., заключенного с Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области, является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады промышленных и хозяйственных товаров, расположенного по адресу: < адрес>, на котором расположены принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимого имущества.
Размер арендной платы по договору определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость данного земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 08.05.2015г., по состоянию на 08 мая 2015 года составляет < данные изъяты> руб.
Между тем рыночная стоимость данного земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом независимого оценщика ООО «НИИ РР» № от 28.05.2015г., в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 08 мая 2015 года составляет < данные изъяты> руб.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка является базой для расчета арендной платы, то завышенная кадастровая стоимость нарушает права и интересы заявителя как плательщика арендной платы.
В связи с этим, ссылаясь на нормы ст.66 Земельного кодекса РФ, просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., в размере равном его рыночной стоимости < данные изъяты> руб.
Болтушкина О.Г. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Её представитель Градович С.А., действующий на основании доверенности № от 11.11.2013г, поддержал заявленные требования.
Представитель Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области Гемузова А.И., действующая на основании доверенности от 13.01.2015г., просила отказать в удовлетворении требований заявителя, ссылаясь на то, что представленный заявителем отчет не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости спорного земельного участка.
Заинтересованные лица Коллегия администрации Кемеровской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Управление Росреестра), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
В письменном отзыве Управление Росреестра по Кемеровской области просило в удовлетворении требований заявителя отказать, указав, что не является заинтересованным лицом по требованиям заявителя, т.к. судебным актом, принятым по данному делу, его права и интересы затронуты не будут, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в письменных возражениях также просило в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на то, что не является надлежащим заинтересованным лицом по делу, так как не наделено функциями по государственной кадастровой оценке.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителя Болтушкиной О.Г. Градовича С.А., представителя Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области Гемузову А.И., свидетеля Бардокина Д.Е., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости могут быть оспорены в суде физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что в случаях определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, влекущее за собой изменение их кадастровой стоимости, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Как следует из материалов дела, Болтушкина О.Г. на основании договора аренды земельного участка № от 16.06.2015г., заключенного с Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области на срок по 31.05.2016г., является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады промышленных и хозяйственных товаров, расположенного по адресу: < адрес> (л.д.20-21).
Согласно протоколу определения величины арендной платы за землю размер арендной платы по договору определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д.27).
На земельном участке расположены принадлежащие Болтушкиной О.Г. на праве собственности объекты недвижимого имущества - нежилые здания, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 16.10.2013г. и 24.10.2013г. (л.д.42, 43, 44).
Из кадастрового паспорта земельного участка от 13.07.2015г. видно, что данный земельный участок является ранее учтенным, поставлен на государственный кадастровый учет 05.07.2007г. (л.д.35).
Согласно кадастровой справке от 20.05.2015г. кадастровая стоимость земельного участка, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 08 мая 2015г., определена по состоянию на 08 мая 2015 года и составляет < данные изъяты> руб., эта же стоимость указана на 20 мая 2015 года (л.д.39).
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости в настоящее время затрагивают права и обязанности заявителя Болтушкиной О.Г. как арендатора земельного участка, она вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
С данным заявлением Болтушкина О.Г. обратилась в суд 01 июля 2015 года.
Из представленного заявителем отчета № от 28.05.2015 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ООО «Научно-исследовательский институт Ресурсы развития» Бардокиным Д.Е., следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., по состоянию на 08 мая 2015 года составляет < данные изъяты> руб. (л.д.47-94).
Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 08 мая 2015 года, к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость спорного земельного участка, который образовался 05.09.2007 года, в размере < данные изъяты> руб. была определена актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области от 08.05.2015 года № б/н в связи с изменением площади данного участка, повлекшем изменение его кадастровой стоимости. При определении кадастровой стоимости были использованы удельные показатели кадастровой стоимости земель, утвержденные постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 года № 519 (л.д.40). Следовательно, в соответствии с положениями ст.24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка следует считать дату внесения в государственный кадастр сведений об изменениях его количественных характеристик, повлекших необходимость определения кадастровой стоимости, то есть 08 мая 2015 года, что и отражено в кадастровой справке, и на эту дату должна быть установлена его рыночная стоимость.
Заинтересованными лицами по данному делу, в том числе ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» - органом, определившим кадастровую стоимость спорного земельного участка, не представлено каких-либо возражений относительно даты, по состоянию на которую определена кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, и доказательств, опровергающих величину установленной оценщиком в отчете рыночной стоимости.
При этом в отношении данного отчета представлено положительное экспертное заключение № от 23.07.2015 года на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, подготовленное экспертом Саморегулируемой организации оценщиков НП «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является оценщик Бардокин Д.Е., составивший отчет, согласно которому проведенная экспертиза отчета № от 28.05.2015 года подтверждает итоговую рыночную стоимость объекта оценки в размере < данные изъяты> руб. на дату оценки 8 мая 2015 года, а отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (л.д.178-198).
Отчет оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка, как и положительное экспертное заключение, содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки спорного земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, в рамках которого расчет стоимости единицы площади объектов-аналогов произведен методом линейной алгебры. Для оценки спорного земельного участка оценщиком использованы объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам, применение корректировок обосновано, приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки и выводы оценщика при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки. Отказ от применения затратного и доходного подходов к оценке оценщиком обоснован. Экспертом проверена правильность применения оценщиком методов и подходов оценки и дано заключение о том, что объект оценки идентифицирован, выбранные оценщиком подходы и методы оценки обоснованы, расчет стоимости объекта оценки соответствует использованным подходам и методам. Отчет оценщика и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Допрошенный судом в качестве свидетеля оценщик Бардокин Д.Е. пояснил, что информация в отчете об объектах-аналогах должна быть полной с точки зрения рынка, т.е. должна отражать основные критерии, такие как местоположение, площадь, цена, вид разрешенного использования объекта. Указание кадастрового номера объекта-аналога в соответствии с требованиями федеральных стандартов не требуется, так как используемые для анализа рынка объявления о продаже могут не содержать такой информации. В данном случае необходимые критерии по объектам-аналогам в отчете приведены, что позволяет их идентифицировать с точки зрения возможности выбора в качестве объектов-аналогов для оценки спорного земельного участка. Из приложенных к отчету объявлений о продаже земельных участков, использованных в качестве объектов-аналогов, возможно сделать вывод о том, что они относятся к землям населенных пунктов и имеют универсальное разрешенное использование, аналогичное с объектом оценки.
Анализируя содержание отчета об оценке с учетом пояснений оценщика, суд полагает, что при проведении оценки и составлении отчета о рыночной стоимости оценщиком не допущено существенных нарушений требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» и «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. № 254 и № 256.
Вопреки доводам Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области суд считает, что при составлении отчета об оценке оценщиком принципы однозначности, существенности и обоснованности не нарушены.
В то же время, возражая против заявленных требований по основаниям несоответствия отчета оценщика требованиям законодательства, Комитет не представил доказательств и не привел обоснованных доводов о том, каким образом, недостатки отчета повлияли на результат оценки и привели к неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки.
При таких данных, учитывая, что заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика, и не заявлено обоснованных ходатайств о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка, суд не находит оснований для назначения такой экспертизы по инициативе суда.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка в размере < данные изъяты> руб., и положительному экспертному заключению.
Следовательно, представленный заявителем отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 08 мая 2015 года является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование заявленных требований заявитель указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав заявителя, оплачивающего арендную плату в значительно большем размере, в связи с чем заявитель вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Доводы заинтересованных лиц Управления Росреестра по Кемеровской области и Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о том, что они не являются надлежащими заинтересованными лицами по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя, которые основаны на законе.
При таких обстоятельствах требования Болтушкиной О.Г. подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Требования Болтушкиной О. Г. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады промышленных и хозяйственных товаров, расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости равной < данные изъяты> руб., определенной по состоянию на 08 мая 2015 года.
Дата обращения Болтушкиной О.Г. в суд с настоящим заявлением - 01 июля 2015 года.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи жалобы через Кемеровский областной суд.
Председательствующий: (подпись)
Решение в окончательной форме принято 21 августа 2015 года.
"Согласовано" _________________ судья Шалагина О.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
