Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 08 июня 2021 года Дело N 3-4501/2021

08 июня 2021 года <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам <адрес>вого суда в составе:

председательствующего ФИО15,

судей ФИО14, Трушкина Ю.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ФИО4 и ФИО1 по доверенности - ФИО13 на решение Ессентукского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора залога недвижимости в части передачи в залог земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи в ЕГРН, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации ограничений прав и обременения объекта недвижимости, передачи 1/2 земельного участка в свободное и необремененное правами третьих лиц владение и пользование, обязании произвести государственный учет,

заслушав доклад судьи ФИО14,

установила:

ФИО2 обратился в суд с указанным исковым заявлением к ФИО3, ФИО4, в обоснование которого указал, что между ФИО11 (арендатор) и Комитетом по муниципальной собственности <адрес> (арендодатель) заключён договор аренды земельного участка N-з от ДД.ММ.ГГГГ с КН ***, находящегося по адресу: г Ессентуки, ***, квартал Д, участок 67, для использования в целях под индивидуальное жилищное строительство. Договор аренды земельного участка N-з от ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по СК. К указанному договору ДД.ММ.ГГГГ составлено дополнительное соглашение о том, что с ДД.ММ.ГГГГ арендатором по договору вместо ФИО11 считать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированного по адресу: СК, <адрес> ул. ***, <адрес>, и Козьмову М.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированную по адресу: СК, <адрес>, пер. ***, <адрес>, которое также прошло государственную регистрацию, N. Между тем, при регистрации данного соглашения государственным регистратором ошибочно в качестве арендатора была указана только ФИО3 (письмо Управления Росреестра по СК от ДД.ММ.ГГГГ N). ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО12 зарегистрирована ипотека, в обеспечение исполнения которой между сторонами заключён договор залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом залога является право аренды ФИО3 на земельный участок с КН ***, расположенный по адресу: <адрес>, ***, квартал Д, участок 67, площадью 568 кв.м. При этом, в п. 3.1.1. договора залога указано, что предмет залога не обременен правами третьих лиц, что противоречит дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, указанный договор залога является незаконным. Указанные действия ФИО3 являются незаконными, так как они привели к нарушению прав ФИО2 как арендатора земельного участка с КН ***, и собственника находящегося на указанном земельном участке жилого дома общей площадью 57,4 кв.м, КН ***, принадлежащего истцу на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (<адрес>), запись регистрации в ЕГРН N-***. Между тем, согласно постановлению администрации <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ N утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 400,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, ***, квартал "Д", участок 67/1. Территориальная зона - Ж-1. Вид разрешённого использования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, кадастровый номер ***. Постановлено также осуществить постановку на государственный кадастровый учёт земельного участка площадью 400,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, ***, квартал "Д", участок 67/1. ФИО2, ФИО3 установлено право обращения без доверенности с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учёта указанного земельного участка. В межмуниципальный отдел по <адрес> и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК обратился Комитет по муниципальной собственности <адрес> с заявлением N от ДД.ММ.ГГГГ о проведении государственного кадастрового учёта в отношении образуемого участка, расположенного по адресу: <адрес>, ***, квартал "Д", участок 67/1. Согласно уведомлению межмуниципального отдела по <адрес> и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК о приостановлении государственного кадастрового учёта N от ДД.ММ.ГГГГ государственный кадастровый учёт в отношении образуемого участка, расположенного по адресу: <адрес>, ***, квартал "Д", участок 67/1, был приостановлен по следующим причинам. В ЕГРН содержатся сведения о государственной регистрации ипотеки права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером ***. В представленном межевом плане отсутствует согласие от залогодержателя земельного участка с КН *** на раздел с сохранением исходного участка в изменённых границах. В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с КН ***, расположенный по адресу: <адрес>, ***, квартал "Д", участок 67, площадью 568,0 кв.м, установлены ограничения прав в виде аренды, весь объект (от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации 26-26/035-26/035/204/2016-6115 на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) в пользу ФИО3; в виде ипотеки, весь объект (от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации 26-26/035-26/028/306/2016-*** на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) в пользу ФИО4 на основании договора б/н от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО4 обратился в Пятигорский городской суд СК с иском к ФИО3 о взыскании денежной суммы в размере 1 500 000 руб. в качестве задолженности по договору займа в сумме 91 561 руб. 65 коп. в качестве процентов за пользование займом, обращении взыскания на недвижимое имущество по договору залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ с установлением начальной продажной цены предмета залога в размере рыночной стоимости имущества и определении способа реализации заложенного имущества путём продажи с публичных торгов, взыскании госпошлины 16 200 руб., расходов на представителя в сумме 31 800 руб., почтовых расходов 500 руб. Вступившим в законную силу решением Пятигорского городского суда СК от ДД.ММ.ГГГГ (дело N) обращено взыскание на недвижимое имущество, являющееся предметом залога (ипотеки) по договору залога недвижимости, заключенному между ФИО4 и ФИО3 - земельный участок с КН ***, установлена начальная продажная стоимость, с которой начинать торги, 324 800 руб. В связи с незаконным ограничением арендных прав истца на земельный участок с КН ***, расположенный по адресу: <адрес>, ***, квартал "Д", участок 67, в части площади 284,0 кв.м. считает неправомерным отказ межмуниципального отдела по <адрес> и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК в кадастровом учёте земельного участка площадью 400 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, ***, квартал "Д", участок 67/1, по причине отсутствия согласия от залогодержателя земельного участка с КН *** на раздел с сохранением исходного участка в изменённых границах. Нарушения требований ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" межмуниципальным отделом по <адрес> и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК при проведении госрегистрации ограничений прав пользования земельным участком с КН ***, повлекли за собой ещё более значительные нарушения уже прав собственности на домовладение истца и права аренды 1/2 земельного участка КН ***. Заключая договор залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с КН ***, в обеспечение возврата займа ФИО3 ФИО4, залогодатель ФИО3 действовала незаконно, предоставив в залог и законное право аренды 1/2 данного земельного участка, установленного за истцом, нарушив требования ст. 10 ГК РФ, п. 4 ст. 336 ГК РФ, п. 5 ст. 22 ЗК РФ, условия договора аренды земельного участка N-з от ДД.ММ.ГГГГ. Обременение переданного ФИО4 в залог ФИО3 недвижимого имущества - земельного участка с КН *** правом аренды в 1/2 доли участка арендатором ФИО2 было известно ответчику ввиду наличия её подписи в четырёхстороннем дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка N-з от ДД.ММ.ГГГГ, которое зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ с нарушениями, о чем она умолчала при его госрегистрации, а также при заключении договора залога б/н от ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, действия ФИО3 квалифицируются как злоупотребление правом, направленное на причинение вреда другому лицу (ст. 10 ГК РФ), что не допускается законом, в связи с чем договор залога б/н от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной (ничтожной) сделкой, совершенной с нарушением требований закона ст. 168 ГК РФ. В свою очередь, ФИО4 как участник последовательных сделок с указанным недвижимым имуществом, не был лишен возможности осведомиться о статусе земельного участка с КН *** в момент его приобретения в залог у ответчика и установить право ФИО2 Но данные действия осложнились поскольку при регистрации дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ошибочно в качестве арендатора была указана только ФИО3 Кроме того, согласно п. 8.1 договора аренды земельного участка N-з от ДД.ММ.ГГГГ договор передачи арендатором своих прав и обязанностей подлежит государственной регистрации и направляются арендодателю. В соответствии с п. 8.6. договора земельный участок полностью входит во вторую зону округа санитарной охраны <адрес> (зона ограничений). Межмуниципальным отделом по <адрес> и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК также допущены нарушения закона пп. 3 п. 1 ст. 29 и пп. 1, 2 ст.ст. 66, 67 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Ссылаясь на п. 1 ст. 334.1, пп. 2, 3 ст. 335, пп.5 п. 1, п. 2 ст. 352, п. 4 ст. 336 ГК РФ, указывает, что имеется нарушение прав собственника спорного земельного участка и его арендатора ФИО2 Право залога, в силу того, что оно установлено не собственником (недействительность распорядительной сделки), не будет приобретено залогодержателем.

Истец ФИО2, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд: признать недействительным договор залога недвижимости б/н от 12.10,2016 в части передачи в залог земельного участка с КН ***, расположенного по адресу: <адрес>, ***, квартал Д, участок 67, площадью 568 кв.м., заключённый между ФИО3 и ФИО4; применить последствия признания сделки недействительной, а именно: признать недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации ограничений прав и обременения объекта недвижимости от 17,10.2016 за N-***земельного участка с КН ***, расположенного: <адрес>, ***, квартал Д участок 67, площадью 568 кв.м, и обязать межмуниципальный отдел по <адрес> и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации ограничений прав и обременения объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за N-*** земельного участка с КН ***, расположенного: <адрес>, ***, квартал Д, 67, площадью 568 кв.м.; передать 1/2 земельного участка с КН ***, расположенного <адрес>, ***, квартал Д, участок 67, площадью 568 кв.м, в свободное и необременённого правами третьих лиц владение и использование его арендатору ФИО2; обязать межмуниципальный отдел по <адрес> и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК произвести государственный кадастровый учёт в отношении образуемого участка, расположенного по адресу: <адрес>, ***, квартал "Д", участок 67/1.

Обжалуемым решением Ессентукского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора залога недвижимости в части передачи в залог земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи в ЕГРН, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации ограничений прав и обременения объекта недвижимости, передачи 1/2 земельного участка в свободное и необремененное правами третьих лиц владение и пользование, обязании произвести государственный учет - удовлетворены частично.

Суд признал недействительным договор залога недвижимости б/н от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи в залог земельного участка с КН ***, расположенного по адресу: <адрес>, ***, квартал Д, участок 67, площадью 568 кв.м., заключённого между ФИО3 и ФИО4

Суд применил последствия признания сделки недействительной, а именно: признал недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации ограничений прав и обременения объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за N-***земельного участка с КН ***, расположенного: <адрес>, ***, квартал Д участок 67, площадью 568 кв.м.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

В удовлетворении требований о передаче 1/2 земельного участка с КН ***, расположенного <адрес>, ***, квартал Д участок 67, площадью 568 кв.м, в свободное и необременённого правами третьих лиц владение и использование его арендатору ФИО2 и обязании межмуниципального отдела по <адрес> и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК произвести государственный кадастровый учёт в отношении образуемого участка, расположенного по адресу: <адрес>, ***, квартал "Д", участок 67/1 - отказано.

В апелляционной жалобе представитель ФИО4 и ФИО1 по доверенности - ФИО13, считая решение суда незаконным и необоснованным, просит его отменить, перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции учёта особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, привлечь к участию в деле в качестве ответчика ФИО1, являющуюся залогодержателем по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ и взыскателем по долгам ФИО3 В обоснование доводов жалобы указывает, что истцом не предоставлено доказательств реального нарушения его прав, а также не указано, в чем именно заключается нарушение его прав, поскольку раздел земельного участка, даже если находится в залоге, возможен в силу закона с согласия залогодержателя, однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ФИО2 обращался к залогодержателю с заявлением о разрешении на раздел участка и залогодержатель не дал ему такого согласия. Вместе с тем, признание недействительным договора залога в части и применение последствий его недействительности - исключение регистрационной записи об обременении всего спорного земельного участка, нарушает права залогодержателя на получение удовлетворения своих денежных требований к ФИО3 по этому обязательству стоимости заложенного недвижимого имущества.

В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы истец ФИО2 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражениях, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах содержащихся в поданных жалобе, возражениях доводов, в отсутствие извещенных в порядке ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, но неявившихся лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ФИО11 и Комитетом по муниципальной собственности <адрес> заключён договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N-з, с КН ***, находящегося по адресу: г Ессентуки, ***, квартал Д, участок 67, под индивидуальное жилищное строительство.

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка N-з от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по СК.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и Комитетом по муниципальной собственности <адрес> составлено дополнительное соглашение о том, что с ДД.ММ.ГГГГ арендатором по договору вместо ФИО11 считать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированного по адресу: <адрес>, ул. ***, <адрес>, и Козьмову М.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированную по адресу: <адрес>, пер. ***, <адрес>, которое было зарегистрировано в установленном законом порядке.

При регистрации данного соглашения государственным регистратором межмуниципального отдела по <адрес> и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ошибочно в качестве арендатора была указана только ФИО3, что подтверждается письмом Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N.

Судом установлено и из материалов дела следует, что на земельном участке с КН *** по адресу: <адрес>, ***, квартал "Д", участок 67, расположен жилой дом общей площадью 57,4 кв.м, КН ***, который принадлежит ФИО2 на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, запись регистрации в ЕГРН N-***.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 зарегистрирована ипотека в обеспечение исполнения которой между сторонами заключён договор залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом залога является жилой дом, общей площадью 138,6 кв.м, этажность 2, с кадастровым номером ***, собственником которого является ФИО3 и земельный участок с КН ***, расположенный по адресу: <адрес>, ***, квартал Д, участок 67, площадью 568 кв.м, предоставленный ФИО3 и ФИО2 на праве аренды до ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ N утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 400,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, ***, квартал "Д", участок 67/1. Территориальная зона - Ж-1. Вид разрешённого использования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, кадастровый номер ***, в п.2 постановления указано: осуществить постановку на государственный кадастровый учёт земельного участка площадью 400,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, ***, квартал "Д", участок 67/1.

Согласно вышеуказанному постановлению ФИО2 и ФИО3 вправе обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка площадью 400 кв.м., однако срок действия указанного постановления составляет 2 года. В настоящее время срок действия данного постановления истек.

Судом также установлено, что решением Пятигорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание на недвижимое имущество, являющееся предметом залога (ипотеки) по договору залога недвижимости, заключенному между ФИО4 и ФИО3 - земельный участок с КН ***, расположенный по адресу: <адрес>, ***, квартал "Д", участок 67, площадью 568,0 кв.м., установлена начальная продажная стоимость в размере 324 800 руб.

Апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам <адрес>вого суда решение Пятигорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Поскольку вступившим в законную силу судебным актом установлено наличие между ФИО4 и ФИО3 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ и исполнение обязательств последней по договору займа, для залога земельного участка требовалось согласие арендодателя Комитета по муниципальной собственности <адрес>, которое получено залогодателем не было.

Из ответа на обращение ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в случае оформления права собственности на жилой дом и договора аренды на земельный участок Комитет не будет возражать против передачи в залог права аренды по договору аренды земельного участка N-з от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, ***, квартал "Д", участок 67.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 1, 11, 12, 166, 168, 334, 432 ГК РФ, ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, разъяснениями, изложенными в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным договора залога недвижимости б/н от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи в залог земельного участка с КН ***, расположенного по адресу: <адрес>, ***, квартал Д, участок 67, площадью 568 кв.м., заключённого между ФИО3 и ФИО4 и применении последствий признания сделки недействительной, а именно: признал недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации ограничений прав и обременения объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за N-***земельного участка с КН ***, расположенного: <адрес>, ***, квартал Д участок 67, площадью 568 кв.м, поскольку сделка в оспариваемой части совершена с нарушением норм действующего законодательства.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны с учетом представленных сторонами доказательств, оцененных судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при правильном применении норм материального права.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)" если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В силу норм Закона N 102-ФЗ договор залога права аренды на земельный участок подлежит государственной регистрации.

В соответствии с нормами ст. 9 Закона N 102-ФЗ в договоре ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Пунктом 2 ст. 9 Закона N 102-ФЗ установлено, что, в случае если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Согласно п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Следовательно, для заключения соглашения о передаче прав по договору аренды земельного участка требовалось уведомление арендодателя, а также согласие арендодателя, поскольку срок аренды земельного участка, согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ был установлен до ДД.ММ.ГГГГ и составлял менее пяти лет и в настоящее время истек.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (п. 2 ст. 391 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (п. 2 ст. 391 ГК РФ).

При таких обстоятельствах соглашение о передаче прав по договору аренды земельного участка, заключенное между ФИО3 и ФИО4 без согласия комитета, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой, противоречащей приведенным нормам права.

Как следует из материалов дела, ФИО3 действительно обращалась в орган местного самоуправления с вопросом о возможной передаче в залог права аренды, в случае оформления права собственности на жилой дом, по результатам рассмотрения которого ей был дан ответ от ДД.ММ.ГГГГ, что в случае оформления права собственности на жилой дом и договора аренды на земельный участок комитет не будет возражать против передачи в залог права аренды по договору аренды земельного участка N-з от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, ФИО3 не уведомляла арендодателя в установленном законом порядке о намерении совершить указанную сделку и не получала согласия комитета на ее совершение.