Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 07 июля 2021 года Дело N 3-4391/2021

г. Ставрополь 07.07.2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Шурловой Л.А.,

судей Калоевой З.А., Шетогубовой О.П.,

при секретаре судебного заседания Костине Э.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика Хорошиловой И.А. по доверенности Карагодина В.А. на заочное решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 23.04.2019 по гражданскому делу по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Ипотечный агент АИЖК 2014-2" к Мансимову Р.А.о., Хорошиловой И.А. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество.

Заслушав доклад судьи Калоевой З.А., судебная коллегия

установила:

ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2014-2" обратилось с иском к Мансимову Р.А.о., Хорошиловой И.А. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество (л.д. 5-9).

Обжалуемым заочным решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 23.04.2019 удовлетворены исковые требования ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2014-2".

Суд взыскал солидарно с Мансимова Р.А.о., Хорошиловой И.А. в пользу ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2014-2" задолженность по договору займа N 2013057 от 29.10.2013 по состоянию на 29.01.2019 в размере 2040481 рубль 07 копеек, из которых: 1938 032 рубля 32 копейки -задолженность по основному долгу, 93 349 рублей 78 копеек - задолженность по процентам за пользование займом, 1 625 рублей - неустойка за неисполнение обязательств по погашению основного долга, 7473 рубля 97 копеек - неустойка за неисполнение обязательств по погашению процентов.

Суд обратил взыскание в счет погашение задолженности по договору займа N 2013057 от 29.10.2013 на заложенное имущество: квартиру общей площадью 69,2 кв.м., кадастровый номер <...>, расположенную по адресу: <...>, принадлежащую на праве собственности Мансимову Р.А.о.

Суд определилспособ реализации заложенного имущества - путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1668000 рублей.

Суд взыскал солидарно с Мансимова Р.А.о., Хорошиловой И.А. в пользу ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2014-2" расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 891 рубль 12 копеек (л.д.123-129).

В апелляционной жалобе представитель ответчика Хорошиловой И.А. по доверенности Карагодин В.А. просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное. Ссылается на ненадлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства, неполучение ответчиком копии процессуальных документов, заочного решения. Считает чрезмерно заниженной сумму рыночной стоимости предмета залога, не соответствующей среднерыночной стоимости аналогичного имущества (л.д. 216-217).

Возражения на апелляционную жалобу не поступали.

Стороны в суд апелляционной инстанции не явились, извещались судом апелляционной инстанции своевременно и надлежащим образом, что подтверждается имеющейся в материалах дела информацией. Доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки, не предоставили и не просили об отложении дела слушанием. Представитель ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2014-2" по доверенности Зинченко О.В. представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в порядке, предусмотренном ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), в отсутствие не явившихся лиц, по имеющимся в деле материалам.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.

Выслушав представителя ответчика Хорошиловой И.А. по доверенности Карагодина В.А., подержавшего доводы апелляционной жалобы. Обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

На основании п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Суд первой инстанции при рассмотрении гражданского дела и судебная коллегия краевого суда в процессе проверки решения по доводам апелляционной жалобы установили следующее.

Как следует из материалов дела, 29.10.2013 между ОАО "Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края" (займодавец) и Мансимовым Р.А.о., Хорошиловой И.А. (заемщики) заключен договор займа N 2013057 на сумму 2100000 рублей, для приобретения жилого помещения, сроком до 30.09.2033, с процентной ставкой в размере 12,95 % годовых (л.д. 42-62).

Согласно п. 1.3.1 договора займа N 2013057 от 29.10.2013 обеспечением исполнения обязательства заемщика являлась ипотека недвижимого имущества в силу закона - квартиры общей площадью 69,2 кв.м., кадастровый номер <...>, расположенной по адресу: <...> (л.д. 44).

Право первоначального залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверено закладной от 29.10.2013 (л.д. 62-70).

Обязательства по предоставлению кредита ОАО "Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края" выполнены в полном объеме (л.д. 72).

29.10.2014 между ОАО "Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края" (продавец) и ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2014-2" (покупатель) заключен договор купли-продажи закладных N 01/13759-14, по условиям которого продавец передал закладные с собственность покупателю (л.д. 91-115). В настоящее время истец является законным владельцем закладной, что также подтверждается справкой о наличии закладной на счете ДЕПО (л.д. 71)

Мансимов Р.А.о., Хорошилова И.А. ненадлежащим образом исполняли обязательства по возврату суммы займа, в связи с чем, по состоянию на 12.12.2018 образовалась задолженность в размере 2029 967 рублей 68 копеек.

13.12.2018 истец направил в адрес Мансимова Р.А.о., Хорошиловой И.А. требования о досрочном истребовании задолженности (л.д. 81, 82).

Согласно отчету ООО "ЭсАрДжи-Ипотечный Центр" N 13742-АИ/ВТБ-С/19 от 21.01.2019 рыночная стоимость вышеуказанной квартиры составляет 2085000 рублей (л.д. 73-75).

Как следует из представленного истцом расчета задолженности, по состоянию на 29.01.2019 задолженность по вышеуказанному договору займа составила 2040418 рублей 07 копеек, в том числе: 1 938 032 рубля 32 копейки -задолженность по основному долгу, 93 349 рублей 78 копеек - задолженность по процентам за пользование займом, 1 625 рублей - неустойка за неисполнение обязательств по погашению основного долга, 7 473 рубля 97 копеек - неустойка за неисполнение обязательств по погашению процентов (л.д. 34-41).

Разрешая возникший между сторонами спор, руководствуясь положениями ст.ст. 309, 310, 322, 807, 811 ГК РФ, исследовав в совокупности представленные доказательства, суд первой инстанции исходил из того, что ответчики неоднократно допускали длительную просрочку по уплате ежемесячных платежей в счет погашения займа и процентов, что привело к образованию задолженности. Требование о досрочном возврате суммы займа до настоящего времени не исполнено. Представленный истцом расчет задолженности судом проверен и признан правильным. В связи с чем, суд пришел к выводу о взыскании с ответчиков задолженности в указанном размере.

Судебная коллегия соглашается с изложенными выводами суда первой инстанции.

Руководствуясь положениями ст.ст. 348 ГК РФ, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", правильно установил отсутствие оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.

Разрешая исковые требований в части обращения взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции исходил из того, что оценка стоимости квартиры производилась при заключении договора займа в 2013 г.. Учитывая значительный временной период, суд принял представленный истцом отчет N 13742-АИ/ВТБ-С/19 от 21.01.2019 об определении рыночной стоимости квартиры по состоянию на дату образования задолженности, и пришел к выводу об обращении взыскания на предмет залога с определением начальной продажной стоимости равной 80% рыночной стоимости квартиры, определенной в указанном отчете.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1668 000 рублей, суд первой инстанции исходил из денежной оценки предмета ипотеки, указанной в представленном истцом отчете ООО "ЭсАрДжи-Ипотечный Центр" N 13742-АИ/ВТБ-С/19 от 21.01.2019 (т. 1 л.д. 73-75).

Принимая во внимание, что при обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке определение начальной продажной стоимости залогового имущества входит в круг юридически значимых обстоятельств по делу, учитывая, что с момента заключения договора залога до принятия судом решения об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиры общей площадью 69,2 кв.м., расположенной по адресу: <...>, с кадастровым номером <...>, стоимость которого оспаривается ответчиком, прошло более пяти лет, для установления рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества по договору залога от 29.10.2013, судом апелляционной инстанции по ходатайству представитель ответчика Хорошиловой И.А. по доверенности Карагодина В.А. определением от 19.05.2021 по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Как следует из заключения эксперта ООО "Южное независимое экспертное бюро - 26" N 37/21 от 16.06.2021, рыночная стоимость недвижимого имущества - квартиры общей площадью 69,2 кв.м., расположенной по адресу: <...>, с кадастровым номером <...>, по состоянию на 08.06.2021 составляет 3104 000 рублей (т. 2 л.д. 9-66).

В данном случае, судебная коллегия исходит из того, что рыночная стоимость спорного имущества, установленная заключениями эксперта ООО "Южное независимое экспертное бюро - 26" N 37/21 от 16.06.2021, на основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, является наиболее достоверной.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что решение суда в части определения начальной продажной стоимости спорного объекта недвижимости подлежит изменению.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, сделанными экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

Правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами не опровергнута; эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, с учетом требований п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, принимая во внимание заключение эксперта ООО "Южное независимое экспертное бюро - 26" N 37/21 от 16.06.2021, судебная коллегия считает, что решение суда в части обращения взыскания на заложенное имущество - квартиру общей площадью 69,2 кв.м., расположенной по адресу: <...>, с кадастровым номером <...>, подлежит изменению, установив начальную продажную цену такого имущества в размере восьмидесяти процентов их рыночной стоимости, исходя из расчета:

3 104 000 рублей х 80% = 2483 200 рублей.

В соответствии с ч. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе: отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

заочное решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 23.04.2019 изменить в части установления начальной продажной цены недвижимого имущества - квартиры общей площадью 69,2 кв.м., расположенной по адресу: <...>, с кадастровым номером <...>, в размере 1 668 000 рублей, увеличив её размер до 2 483 200 рублей.

В остальной части заочное решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 23.04.2019 оставить без изменения.

Апелляционную жалобу удовлетворить частично.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12.07.2021.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка