Решение Кемеровского областного суда от 27 июля 2015 года №3-437/2015

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 27 июля 2015 года Дело N 3-437/2015
 
именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего Шалагиной О.В.
при секретаре Шандрамайло Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Кемерово 27 июля 2015 года дело по заявлению Архиповой С. П. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
Архипова С.П. обратилась в Кемеровский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что она на основании договора аренды земельного участка № 62-з от 15.11.2002г., заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа, является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения складских помещений, расположенного по адресу: < адрес>, на котором расположен принадлежащий ей на праве собственности объект недвижимого имущества.
Размер арендной платы по договору определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость данного земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 08.09.2009г., по состоянию на 07 сентября 2009 года составляет < данные изъяты> руб.
Между тем рыночная стоимость данного земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом независимого оценщика ООО «НИИ РР» № от 10 июня 2015 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 07 сентября 2009 года составляет < данные изъяты> руб.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка является базой для расчета арендной платы, то завышенная кадастровая стоимость нарушает права и интересы заявителя как плательщика арендной платы.
В связи с этим, ссылаясь на нормы ст.66 Земельного кодекса РФ, просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., в размере равном его рыночной стоимости < данные изъяты> руб.
Архипова С.П. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Заинтересованные лица Коллегия администрации Кемеровской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Управление Росреестра), Комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом. В письменных возражениях Управление Росреестра по Кемеровской области просило в удовлетворении требований заявителя отказать, указав, что не является заинтересованным лицом по требованиям заявителя, т.к. судебным актом, принятым по данному делу, его права и интересы затронуты не будут, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Коллегия администрации Кемеровской области в письменных возражениях доводов о несогласии с требованиями заявителя не указала, просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа представил отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении требований заявителя Архиповой С.П., ссылаясь на то, что ее права не могут считаться нарушенными несоответствием внесенной в государственный кадастр кадастровой стоимостью земельного участка его рыночной стоимости, а действия заявителя по оспариванию кадастровой стоимости направлены на минимизирование его затрат по оплате использованного земельного участка.
Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Маркова Е.С., действующая на основании доверенностей № от 01.06.2015г. и № от 22.05.2015г., просила в удовлетворении требований заявителя отказать, ссылаясь на то, что данное учреждение не является заинтересованным лицом по настоящему делу.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Марковой Е.С., показания свидетеля ФИО4, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости могут быть оспорены в суде физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что в случаях определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, влекущее за собой изменение их кадастровой стоимости, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Как следует из материалов дела, Архипова С.П. на основании договора аренды земельного участка №62-з от 15.11.2002г. (л.д.10-13), заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Мыски, действующим до настоящего времени, является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения складских помещений, расположенного по адресу: < адрес>.
Размер арендной платы по договору определяется в протоколе определения величины арендной платы за землю исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д.10-13, 14).
На земельном участке расположен принадлежащий Архиповой С.П. на праве собственности объект недвижимого имущества - нежилое здание, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.10.2002г. (л.д.15).
Из кадастрового паспорта земельного участка от 26.05.2015г. видно, что данный земельный участок является ранее учтенным, поставлен на государственный кадастровый учет 08.10.2002г. (л.д.16-18).
Согласно кадастровой справке от 27.05.2015г. кадастровая стоимость земельного участка, определенная актом об утверждении кадастровой стоимости от 07 сентября 2009 года № б/н по состоянию на 07 сентября 2009 года, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 08 сентября 2009г., составляет < данные изъяты> руб., эта же стоимость указана на 27 мая 2015 года (л.д.19).
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости в настоящее время затрагивают права и обязанности заявителя Архиповой С.П. как арендатора земельного участка, она вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
По указанным основаниям доводы Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа об отсутствии нарушения прав заявителя кадастровой стоимостью земельного участка не соответствуют закону и не могут быть приняты во внимание.
С данным заявлением Архипова С.П. обратилась в суд 30 июня 2015 года.
Из представленного заявителем отчета № от 10 июня 2015 года об оценке рыночной стоимости, составленного оценщиком ООО «Научно-исследовательский институт Ресурсы развития» ФИО4, следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером №, площадью 780 кв.м., по состоянию на 07 сентября 2009 года составляет < данные изъяты> руб. (л.д.20-63).
Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 07 сентября 2009 года, к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость спорного земельного участка, который образовался 08 октября 2002 года, в размере < данные изъяты> руб. была определена актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области от 07 сентября 2009 года № б/н в связи с изменением площади данного участка с < данные изъяты> до < данные изъяты> кв.м., повлекшем изменение его кадастровой стоимости. При определении кадастровой стоимости были использованы удельные показатели кадастровой стоимости земель, утвержденные постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 года № 519 (л.д.100, 126, 127, 128). Следовательно, в соответствии с положениями ст.24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка следует считать дату внесения сведений о его изменениях в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости, т.е. 07 сентября 2009 года, что и отражено в кадастровой справке, и на эту дату должна быть установлена его рыночная стоимость.
Заинтересованными лицами по данному делу, в том числе ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» - органом, установившим кадастровую стоимость спорного земельного участка, не представлено каких-либо возражений относительно даты, по состоянию на которую определена кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, и величины установленной оценщиком в отчете рыночной стоимости.
При этом в отношении данного отчета представлено положительное экспертное заключение № от 18 июня 2015 года, подготовленное экспертом Саморегулируемой организации оценщиков НП «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является оценщик ФИО4, составивший отчет, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от 10 июня 2015 года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (л.д.64-84).
Отчет оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка, как и положительное экспертное заключение, содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки спорного земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, в рамках которого расчет стоимости единицы площади объектов-аналогов произведен методом линейной алгебры. Для оценки спорного земельного участка оценщиком использованы объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам, применение корректировок обосновано, приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки и выводы оценщика при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки. Отказ от применения затратного и доходного подходов к оценке оценщиком обоснован. Экспертом проверена правильность применения оценщиком методов и подходов оценки и дано заключение о том, что объект оценки идентифицирован, выбранные оценщиком подходы и методы оценки обоснованы, расчет стоимости объекта оценки соответствует использованным подходам и методам. Отчет оценщика и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Допрошенный судом в качестве свидетеля оценщик ФИО4 обосновал необходимость выбора объектов-аналогов, использованных в отчете, исходя из состояния рынка земельных участков на дату оценки, их наибольшего соответствия объекту оценки по основным характеристикам - площади и виду разрешенного использования. Значительное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью спорного земельного участка объясняется, в том числе, тем, что для определения кадастровой стоимости применялись удельные показатели кадастровой стоимости земель, утвержденные по результатам массовой кадастровой оценки по состоянию на 1.01.2007г., когда рынок был значительно активнее, а на дату определения рыночной стоимости 7.09.2009г. рынок по продаже земельных участков упал.
При таких данных, учитывая, что заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика, суд не находит оснований для назначения по инициативе суда судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка в размере < данные изъяты> руб., и положительному экспертному заключению.
Следовательно, представленный заявителем отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 07 сентября 2009 года является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование заявленных требований заявитель указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав заявителя, оплачивающего арендную плату в значительно большем размере, в связи с чем заявитель вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Доводы заинтересованных лиц Управления Росреестра по Кемеровской области и Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о том, что они не являются надлежащими заинтересованными лицами по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя, которые основаны на законе.
При таких обстоятельствах требования Архиповой С.П. подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Требования Архиповой С. П. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения складских помещений, расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости равной < данные изъяты> руб.
Дата обращения Архиповой С.П. в суд с настоящим заявлением-30 июня 2015 года.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи жалобы через Кемеровский областной суд.
Председательствующий: (подпись)
Решение в окончательной форме принято 3 августа 2015 года.
"Согласовано" ________________ судья Шалагина О.В.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка