Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 мая 2021 года Дело N 3-4187/2021

город Ставрополь 13 мая 2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Савина А.Н.,

судей Свечниковой Н.Г., Трушкина Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Гриб В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Берберян О.А. на решение Ипатовского районного суда Ставропольского края от 10.02.2021 года по гражданскому делу по исковому заявлению Кравец В.И., действующей также в отношении несовершеннолетних детей Кравец Е.Д., Дымочко А.Д., Кравец А.А. к Берберян О.А. действующей в своих интересах и интересах Залумхановой Д.Р. и Залумханова З.Р. о взыскании денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи, обращения взыскания на предмет залога,

заслушав доклад судьи Свечниковой Н.Г.,

установила:

Кравец В.И., действующая в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних детей Кравец Е.Д., Дымочко А.Д. и Кравец А.А., обратилась в суд с иском к Берберян О.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Залумхановой Д.Р. и Залумханова З.Р., о взыскании денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи, обращении взыскания на предмет залога.

Требования мотивированны тем, что 13.08.2020 года между Кравец В.И., действующей в интересах своих несовершеннолетних детей, Кравец А.А. и Берберян О.А. действующей в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из: жилого дома, общей площадью 81,4 кв.м., с кадастровым номером 26:02:061105:119, и земельного участка, общей площадью 1155 кв.м., с кадастровым номером 26:02:061105:9, расположенных по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, пос. Малоипатовский, ул. Комсомольская, д. 9. Согласно условиям договора купли-продажи, общая цена сделки составляет 825 000 рублей, оплата производится путем передачи задатка в размере 30000 рублей до подписания указанного договора. Оплата стоимости жилого дома в размере 466 617 рублей производится за счет средств федерального бюджета, выделяемых по государственному сертификату на материнский капитал. Окончательный расчет в размере 328 383 рубля за жилой дом и земельный участок производится частями, по 54730,50 рублей каждые три месяца с ноября 2020 года по январь 2022 года, то есть первый платеж должен быть произведен до 30.11.2020 года. Однако платеж совершен не был, более того, сторона отказалась полностью от дальнейшего исполнения обязательств, путем направления сообщения в мессенджере. Таким образом, ответчик необоснованно уклоняется от уплаты денежных средств по сделке. Кроме того, согласно условий указанного договора, до полного расчета объект недвижимости находится в залоге у продавцов. Просила суд взыскать досрочно с Берберян О.А. в пользу Кравец В.И., Кравец А.А., Кравец Е.Д., Дымочко А.Д. сумму денежных средств в размере 328 383 рубля. Обратить взыскание на предмет залога, жилой дом, общей площадью 81,4 кв.м., с кадастровым номером 26:02:061105:119 и земельного участка, общей площадью 1155 кв.м., с кадастровым номером 26:02:061105:9, расположенных по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, пос. Малоипатовский, ул. Комсомольская, д. 9, установив начальную продажную стоимость жилого дома в размере 750000 рублей, земельного участка в размере 75 000 рублей, установив способ реализации путем продажи с публичных торгов.

Решением Ипатовского районного суда города Ставропольского края от 10 февраля 2021 года исковые требования удовлетворены частично.

Судом постановлено:

- взыскать досрочно с Берберян О.А. в пользу Кравец В.И., Кравец А.А., Кравец Е.Д., Дымочко А.Д. сумму денежных средств в размере 328 383 рубля;

- обратить взыскание на предмет залога, жилой дом, общей площадью 81,4 кв.м., с кадастровым номером 26:02:061105:119 и земельного участка, общей площадью 1155 кв.м., с кадастровым номером 26:02:061105:9, расположенных по адресу: <адрес>;

В удовлетворении исковых требований ФИО10, действующей также в отношении несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО5, ФИО6 об установлении начальную продажной стоимости предмета залога - отказано.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО11 действующая в своих интересах и интересах ФИО7 и ФИО8 не согласна с вынесенным решением суда, так как суд неверно определилобстоятельства, имеющие значение для дела. Суд сделал вывод о том, что ответчик полностью отказался от дальнейшего исполнения обязательств, предусмотренных договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Суд сослался на сообщение в "месенджере" как правовой документ, имеющий значимость для судебного процесса. Считает, что данное сообщение не является фактом уклонения ответчика от исполнения обязательств по договору купли-продажи, а также соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора. Истцом не предоставленные иные доказательства фактического отказа ответчика от дальнейшего исполнения доказательств по договору купли-продажи недвижимости. Кроме того, указывает, что от истца не поступало претензий, обращений или иных документов в порядке досудебного урегулирования возникающего спора. Считает, что истцом нарушен порядок досудебного урегулирования возникающего спора. Просит суд отменить решение Ипатовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, принять новое решение по делу, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО10 и ФИО6 считают вынесенное решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы не подлежащим удовлетворению. Просит решение Ипатовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание ФИО11, будучи надлежащим образом уведомленная о месте и времени апелляционного рассмотрения дела, не явилась, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица в порядке ст.167 ГПК РФ.

В судебном заседании ФИО10, ФИО6, против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, считая решение суда законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями". Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства".

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. ст. 488 - 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором купли-продажи может быть предусмотрено условие о продаже товара в кредит, то есть об оплате товара через определенное время после его передачи покупателю, в том числе с оплатой товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Согласно п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10, действующей в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей, ФИО6, и ФИО11, действующей в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из: жилого дома, общей площадью 81,4 кв.м., с кадастровым номером 26:02:061105:119 и земельного участка, общей площадью 1155 кв.м., с кадастровым номером 26:02:061105:9, расположенных по адресу: <адрес>.

Договор купли-продажи удостоверен ФИО9, нотариусом по Ипатовскому городскому округу <адрес>.

Согласно п.4.2. Договора, общая стоимость "Предмета договора" составляет 825000 рублей.

В соответствии с п.4.4. Договора, расчет за предмет договора производится следующим образом:

Покупатели выплатили денежные средства в размере 30000 рублей в качестве задатка в счет частичной оплаты за земельный участок путем передачи наличных денежных средств до подписания настоящего договора купли-продажи.

Оплата стоимости жилого дома в размере 466617 рублей производится за счет средств федерального бюджета, выделяемых по государственному сертификату на материнский капитал серии МК-11 N, выданному ДД.ММ.ГГГГ ГУ - УПФ РФ по городу Кисловодску путем безналичного перечисления средств материнского (семейного) капитала в течении 1 месяца и 10 рабочих дней с даты заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала ГУ - УПФР по Петровскому городскому округу <адрес> (межрайонное).

Окончательный расчет в размере 328383 рубля за земельный участок и жилой дом Покупатели обязуются выплачивать Продавцам равными частями, т.е. по 54730, 50 руб. каждому из Продавцов каждые 3 (три) месяца с ноября 2020 года по январь 2022 года не позднее 30 числа каждого месца наличными денежными средствами. Окончательный расчет может быть произведен и ранее указанного срока (п.4.4.1. Договора).

Согласно п.6 Договора, участники Договора определили, что Предмет договора с момента передачи его Покупателям и до момента полной оплаты будет находится в залоге у Продавцов согласно п.5 ст.488 и ст.389 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.8 Договора, Покупатели заверяют о том, что они удовлетворены качественным состоянием Предмета договора, установленного путем внешнего осмотра перед заключением договора, и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил Продавец. Им известно, что в соответствии с законом они несут бремя содержания Предмета договора. Они не имеют к Продавцам никаких имущественных или иных претензий в связи с покупкой Предмета договора.

В соответствии со ст.556 Гражданского Кодекса Российской Федерации, данный договор является документом, подтверждающим передачу Предмета договора ФИО11, ФИО7, ФИО8 без каких-либо актов и дополнительных документов (п.11 Договора).

Согласно п.12 Договора, права общей долевой собственности на Предмет договора возникают у ФИО11, ФИО7, ФИО8 с момента регистрации прав в ЕГРН. Участники договора пришли к соглашению, что они самостоятельно представят документы на государственную регистрацию перехода прав общей долевой собственности и прав общей долевой собственности на Предмет договора в орган регистрации прав.

В соответствии с п.14 Договора, Продавцы передают Покупателям Предмет договора, техническую документацию, расчетные книжки по оплате коммунальных услуг, ключи, а Покупатели принимают Предмет договора. Претензий у Покупателей к Продавцам по переданной недвижимости нет.

Как следует из материалов дела, и не оспаривалось сторонами, ФИО10 в счет оплаты по договору купли-продажи были перечислены средства материнского (семейного) капитала в размере 466617 рублей.

В нарушение условий договора купли-продажи, ФИО11 оплата оставшейся суммы в размере 328383 рубля в соответствии с графиком, установленным п.4.4.1 Договора, не производилась.

Разрешая данный спор и удовлетворяя исковые требований ФИО10, суд первой инстанции, оценивая обстоятельства дела в совокупности с приведенными нормами права, учитывая отсутствие объективных данных, свидетельствующих о своевременном погашении ответчиком суммы задолженности, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований и взыскании с ФИО11 денежных средств по договору купли-продажи с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ.

Размер взысканной суммы соответствует условиям договора, ответчиком не опровергнут.

Согласно пояснениям, данных ФИО11 в судебной заседании суда первой инстанции, оплата по договору не производилась в связи с неоплатой ФИО10 задолженности по коммунальным платежам.

Однако, как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, последний не содержит условий о наличии у продавца иных обязательств, являющихся встречными применительно к обязанностям покупателя по оплате недвижимости.

Указанные обстоятельства не были оговорены сторонами договора как обстоятельство, препятствующее исполнению обязательств ответчика по оплате за недвижимое имущество, либо приостанавливающее действие п.4.4.1 Договора.

При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что наличие спора по оплате за коммунальные услуги не препятствовало ответчику произвести оплату по договору купли-продажи за вычетом суммы задолженности по коммунальным платежам.

Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, отклоняются судебной коллегией, поскольку для данной категории спора законом не предусмотрен обязательный досудебный порядок.

Условия договора не содержат указаний на соглашение между сторонами об обязательном досудебном порядке урегулирования споров, возникающих в связи с исполнением данного договора.

Доводы ФИО11 о том, что исковое заявление было получено ею без прилагаемых к нему документов, чем нарушены ее права, отклоняются судебной коллегией в силу их несостоятельности.

В связи с изменениями, внесенными Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 191-ФЗ, вступившими в силу с ДД.ММ.ГГГГ, в силу п. 6 ч. 1 ст. 132 ГПК РФ на истца возложена обязанность направить другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте соответствующего суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а соответствующее уведомление о вручении или иные документы приложить к заявлению.

Как следует из материалов дела, к иску были приложены договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, скрин переписки с отказом от исполнения обязательств.

Оснований полагать, что данных документов у ФИО11 не имелось на момент подачи искового заявления, у судебной коллегии не имеется, поскольку ответчик является стороной договора купли-продажи, переписка велась между истцом и ответчиком.

Остальные документы были приложены ФИО10 в обоснование ходатайства об отсрочке по уплате государственной пошлины.

Удовлетворяя заявленные исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции исходил из положений ст.ст.348, 349 Гражданского Кодекса Российской Федерации, пункта 6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Предмет договора с момента передачи его Покупателям и до момента полной оплаты будет находится в залоге у Продавцов согласно п.5 ст.488 и ст.389 Гражданского Кодекса Российской Федерации, нарушении покупателем условий договора.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда в силу следующего.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества по договору подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В соответствии со ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно ст. 339.1. Гражданского кодекса Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, в том числе, в следующих случаях: 1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1); 2) если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358.15).

В соответствии с нормами статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается стороной истца, регистрация перехода прав общей долевой собственности и прав общей долевой собственности на недвижимое имущество осуществлена не была.

Соответственно, в ЕГРН не зарегистрирован залог недвижимости в пользу Продавцов, в связи с чем они не являются залогодержателями данного имущество, и не вправе заявлять требования об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку их права залогодержателя в настоящее время не подтверждены соответствующей записью.

С учетом изложенного, решение суда в части удовлетворения исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении указанных исковых требований.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

определила:

решение Ипатовского районного суда Ставропольского края от 10 февраля 2021 года в части удовлетворения заявленных исковых требований об обращении взыскания на предмет залога - жилой дом, общей площадью 81,4 кв.м., с кадастровым номером 26:02:061105:119 и земельного участка, общей площадью 1155 кв.м., с кадастровым номером 26:02:061105:9, расположенных по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, пос. Малоипатовский, ул. Комсомольская, д. 9 - отменить, с принятием в отмененной части нового решения об отказе в удовлетворении указанных исковых требований.

В остальной части решение Ипатовского районного суда Ставропольского края от 10 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Берберян О.А. - удовлетворить частично.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка