Решение Иркутского областного суда от 26 января 2015 года №3-38/2015

 
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 26 января 2015 года Дело N 3-38/2015
 
Именем Российской Федерации
26 января 2015 года г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ткачук М.А.,
при секретаре Шовкоплясе А.С.,
с участием представителя Администрации города Ангарска Акст Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 3-38-15 по исковому заявлению Шалыгиной Натальи Борисовны к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области, Правительству Иркутской области, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Администрация города Ангарска, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
Шалыгина Н.Б. обратилась в суд с заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации административного здания АЗС с гаражом, общей площадью "данные изъяты" кв.м., местоположение: "адрес изъят", установленной постановлением Правительства Иркутской области «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» от 15 ноября 2013 года № 517-пп (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп), и установлении ее равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей.
В обоснование заявленных требований Шалыгина Н.Б. указала, что является собственником данного земельного участка. Согласно сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области № 239-пп от 5 мая 2014 года), удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м. данного земельного участка равен "данные изъяты", в связи с чем, кадастровая стоимость составляет "данные изъяты".
Согласно отчету об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Н.» от "дата изъята" "номер изъят" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года (дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости) составляет "данные изъяты" рублей.
Положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Ю.» от "дата изъята" "номер изъят" подтверждено, что отчет об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Н.» от "дата изъята" "номер изъят" соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Исходя из кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется размер земельного налога, подлежащего уплате в местный бюджет, поэтому превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы заявителя как плательщика необоснованно завышенного земельного налога.
Шалыгина Н.Б. просила установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2012 года, в размере "данные изъяты" рублей; возложить обязанность на орган кадастрового учета внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2012 года, в размере "данные изъяты" рублей.
Определением судьи Иркутского областного суда от 17 декабря 2014 года к участию в деле привлечены Правительство Иркутской области и Администрация города Ангарска.
В судебное заседание заявитель Шалыгина Н.Б. не явилась, по указанному адресу регистрации, подтвержденному данными УФМС по Иркутской области, ей направлялась телеграмма, поэтому она считается извещенной надлежащим образом, так как, зная о наличии спора в суде, инициированного по ее заявлению, обязана получать судебные уведомления.
В заявлении (л.д."данные изъяты") Шалыгина Н.Б. просила рассматривать дело во всех судебных заседаниях в ее отсутствие и направить ей копию решения суда.
Представитель заявителя Шалыгиной Н.Б. - Сергеев Е.П., будучи извещенным о времени и месте судебного заседания под расписку (л.д."данные изъяты"), в судебное заседание не явился.
В судебном заседании представитель Администрации города Ангарска Акст Е.А. с заявленными требованиями не согласилась.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительства Иркутской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в судебное заседание не явились. В письменных возражениях на заявленные требования указали на отсутствие заинтересованности в факте установления или не установления кадастровой стоимости, ввиду отсутствия спора о праве.
Выслушав пояснения представителя Администрации города Ангарска Акст Е.А., возражавшей против удовлетворения требований, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации административного здания АЗС с гаражом, общей площадью "данные изъяты" кв.м., местоположение: "адрес изъят". Данный спор возник не потому, что орган государственной власти субъекта Российской Федерации неправильно определил кадастровую стоимость земельного участка, а ввиду необходимости для заявителя в определении индивидуальной рыночной стоимости земельного участка с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости. Поэтому данный спор не может рассматриваться в порядке искового производства, так как он по своей сути является не частно-правовым, а публично-правовым спором.
В связи с этим, суд при рассмотрении дела применяет положения глав 23 и 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений), несмотря на наименование искового заявления, о чем разъяснено лицам, участвующим в деле на стадии подготовки дела к судебному разбирательству (л.д."данные изъяты"), поскольку изменилась редакция статей 24.18 и 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), внесены изменения в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (пункт 8 части 1 статьи 26).
Исходя из содержания главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации проверке подлежат обстоятельства наличия у государственного органа полномочий на принятие решения, соблюдения порядка принятия решения, соответствия содержания решения требованиям закона.
В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.
В силу статей 24.15 и 24.16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, по результатам проведения которой саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на такой отчет.
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).
В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.
На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «ФиннГрупп» по результатам открытого аукциона в электронной форме от 06 ноября 2012 года № 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью «ФинГрупп» проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.
В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.
По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года № 2004-13 по состоянию на 01 января 2012 года.
Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение от 07 июня 2013 года № 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.
В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки.
Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.
В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости и по своей сути кадастровая стоимость является рыночной стоимостью объектов недвижимости.
Шалыгина Н.Б. является собственником земельного участка с кадастровым "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации административного здания АЗС с гаражом, общей площадью "данные изъяты" кв.м., местоположение: "адрес изъят", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от "дата изъята" "номер изъят".
Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет "дата изъята" с видом разрешенного использования: для эксплуатации административного здания АЗС с гаражом, что подтверждается разделами "данные изъяты" кадастрового паспорта (л.д."данные изъяты").
Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп, исходя из кадастровой стоимости земли за 1 кв.м. по пятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) в размере "данные изъяты" и составляет "данные изъяты", исходя из общей площади "данные изъяты" кв.м., что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости и сведениями, представленными филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области (л.д."данные изъяты").
Согласно сведениями, представленным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области земельный участок отнесен к третьей группе видов разрешенного использования (л.д."данные изъяты"), в связи с чем, заявитель вправе устранить данные противоречия, обратившись в указанный орган с соответствующим заявлением.
Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости принадлежащего Шалыгиной Н.Б. земельного участка, она поручила от ее имени заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка Обществу с ограниченной ответственностью «Э.», которое оказывает ей юридические услуги, что подтверждается договором от "дата изъята" (л.д."данные изъяты").
Общество с ограниченной ответственностью «Э.» заказало проведение работ по оценке земельного участка Обществу с ограниченной ответственностью «Н.».
Согласно отчету об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Н.» от "дата изъята" "номер изъят" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 1 января 2012 года (дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости) составляет "данные изъяты" рублей.
В подтверждение соответствия отчета об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Н.» от "дата изъята" "номер изъят" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности представлено положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Ю.» от "дата изъята" "номер изъят"
В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Шалыгина Н.Б. оспорила результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего ей земельного участка по основаниям установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Для целей настоящего закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 10 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержит обязательные требования к договору на проведение оценки.
Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, в редакции Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509.
Согласно пункту 19 названного Федерального стандарта оценки (ФСО № 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а
также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
В соответствии с подпунктом ж пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06 марта 2002 года № 568-р (в редакции распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 31 июля 2002 года № 2314-р), рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" вышеуказанные положения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требования федеральных стандартов оценки и актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности учтены оценщиком не были.
При составлении отчета о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", принадлежащего Шалыгиной Н.Б., оценщиком применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и представлены объекты-аналоги земельного участка, используемые для проведения оценки.
Из содержания "данные изъяты" отчета об оценке (л.д."данные изъяты") следует, что оценщик в процессе подготовки отчета исходил из достоверности полученных документов, имеющихся у заказчика.
В приложениях к отчету значится свидетельства о государственной регистрации права собственности, решение суда, кадастровый паспорт земельного участка, технический паспорт здания, расположенного на земельном участке (л.д."данные изъяты"). Данные документы содержатся в отчете в виде ксерокопий, которые не заверены в установленном законом порядке, что является нарушением пункта 11 Федерального стандарта оценки № 3, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли от 20 июля 2007 года № 254, поэтому информация не могла считаться достоверной для оценщика в момент оценки.
Данное обстоятельство также указано в качестве нарушения в положительном экспертном заключении (л.д."данные изъяты").
Суд полагает, что данное нарушение влечет недостоверность отчета об оценке, так как оценщику следовало установить фактическое использование земельного участка, а не учитывать данные лишь по ксерокопии технического паспорта, что влияет на определение вида разрешенного использования земельного участка при сравнении его с аналогами, учитывая, что в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 7, утвержденным Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 (пункт 5) оценщик при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости должен провести осмотр объекта оценки, а если осмотр не проведен, в отчете должны быть указаны причины, по которым объект не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.
В пункте "данные изъяты" отчета об оценке (л.д."данные изъяты") оценщик указал на использование фотоматериалов и проведении оценки на дату в прошлом, в связи с чем, полагал, что осмотр объекта не требуется.
Однако, из содержания технического паспорта следует, что он составлен на "дата изъята" год, тогда как оценка земельного участка проводилась на дату 01 января 2012 года, в связи с чем следовало истребовать у заказчика технический паспорт на дату, максимально приближенную к дате оценки, чтобы исходить из его текущего назначения.
Обращаясь в суд, Шалыгина Н.Б, не указала каких-либо уникальных характеристик земельного участка с кадастровым "номер изъят", которые не были учтены при массовой оценке для определения кадастровой стоимости и которые влияют на рыночную стоимость объекта недвижимости.
На страницах "данные изъяты" отчета об оценке (л.д."данные изъяты") оценщик также исходил из отсутствия ограничений в использовании земельного участка, в связи с отсутствием охранных, санитарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного наследия, водоохранных зон, зон охраны источников питьевого водоснабжения, и т.д., учитывая также, что характеристика его рельефа дополнительных обременений для стоимости участка не создает.
Между тем, из содержания раздела "данные изъяты" кадастрового паспорта (л.д."данные изъяты") следует, что земельный участок расположен в границах "данные изъяты" охранных зон сооружений "данные изъяты" Эти охранные зоны никак не описаны в отчете об оценке, отсутствуют суждения об удорожании либо удешевлении земельного участка вследствие его нахождения в указанных границах, поэтому отчет об оценке нельзя признать достоверным, учитывая также, что он вводит в заблуждение.
Определяя сегмент рынка в разделе "данные изъяты" отчета об оценке (л.д."данные изъяты"), оценщик исходил из использования объекта оценки по разрешенному использованию, без его осмотра и истребования надлежащего технического паспорта, что привело его к выводу об отнесении земельного участка к сегменту коммерческой недвижимости.
Выбирая земельные участки под коммерческую застройку в городе Ангарске в качестве аналогов оцениваемого земельного участка, оценщик исходил из слаборазвитости рынка недвижимости, указав в качестве аналогов пять земельных участка с видом разрешенного использования под размещение гаражей и автостоянок, из них лишь один земельный участок предназначен для размещения АЗС.
В таблице "данные изъяты" отчета об оценке на странице "данные изъяты" (л.д."данные изъяты") при описании объектов аналогов указано, что третий аналог предназначен для стоянки автобусов, а пятый - под строительство административного здания автосалона. Указывая вид разрешенного использования оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов для размещения гаражей и автостоянок, без учета нахождения АЗС, оценщик исходил из своего допущения, так как в объявлениях вид разрешенного использования не указан, поэтому отчет вводит в заблуждение и информация не может быть признана достоверной.
В этой же таблице оценщик сослался на источник информации в Интернете. При проверке данной информации по указанному интернет-адресу судом установлено отсутствие информации по второму объекту-аналогу, поэтому информацию в отчете об оценке, которая была использована для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, также нельзя признать проверяемой и соответственно достоверной.
Наличие указанной информации об объектах аналогах в информационной базе лишь оценщика, также не позволяет суду ее проверить на предмет достоверности.
Описывая местоположение объекта оценки и указывая вид разрешенного использования данных объектов, оценщик не использовал Правила землепользования и застройки города Ангарска, утвержденные Решением Думы города Ангарска от 01 октября 2008 года № 158-14гД и Генеральный план города Ангарска, утвержденный Решением Думы города Ангарска Иркутской области от 28 декабря 2009 года № 391-35гД, поэтому отчет об оценке не отвечает принципу достоверности и вводит в заблуждение.
В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, при составлении отчета должны соблюдаться следующие принципы:
в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
Поскольку отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Н.», который представлен в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", составлен оценщиком с нарушением вышеназванных принципов, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных Шалыгиной Н.Б. требований и об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей земельного участка, равной рыночной, которая установлена данным отчетом в размере "данные изъяты" рублей.
В представленном экспертном заключении Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «Ю.» от "адрес изъят" "номер изъят" не отражены выявленные нарушения требований статьи 11 и статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности», поэтому оно не может рассматриваться в качестве положительного экспертного заключения.
Суд исходит из обязанности проверки данного отчета на соответствие его требованиям федеральных законов и федеральных стандартов оценки, даже при наличии положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков, поскольку отчет является доказательством по делу, которому суд дает оценку по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Не имеет правового значения то обстоятельство, что заинтересованные лица не оспаривают установленную отчетом рыночную стоимость земельного участка. Она не может считаться установленной, поскольку Правительством Иркутской области установлена кадастровая стоимость земельного участка, которая также является рыночной, а отсутствие возражений по отчету об оценке не является для суда обстоятельством, влекущим безусловное принятие отчета об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости. Суд обязан самостоятельно проверить отчет об оценке на соответствие требованиям законодательства.
При таких обстоятельствах, в удовлетворении заявленных требований Шалыгиной Натальи Борисовны об установлении кадастровой стоимости земельного участка, общей площадью "данные изъяты" кв.м., местоположение: "адрес изъят" кадастровый "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации административного здания АЗС с гаражом, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2012 года в размере "данные изъяты" рублей; возложении обязанности на орган кадастрового учета внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной по состоянию на 01 января 2012 года в размере "данные изъяты" рублей, следует отказать в полном объеме.
Руководствуясь статьями 194-199, 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Иркутский областной суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении заявленных требований Шалыгиной Натальи Борисовны об установлении кадастровой стоимости земельного участка, общей площадью "данные изъяты" кв.м., местоположение: "адрес изъят", кадастровый "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации административного здания АЗС с гаражом, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2012 года в размере "данные изъяты" рублей; возложении обязанности на орган кадастрового учета внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной по состоянию на 01 января 2012 года в размере "данные изъяты" рублей, отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Председательствующий М.А. Ткачук



Электронный текст документа
подготовлен З и сверен по:
файл-рассылка