Решение Кемеровского областного суда от 13 июля 2015 года №3-351/2015

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 13 июля 2015 года Дело N 3-351/2015
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Кемеровский областной суд
В составе: председательствующего Пронченко И.Е.
при секретаре Шандрамайло Ю.Н.
Рассмотрев в открытом судебном заседании 13 июля 2015 года дело по заявлению ООО ТД «Росстрой» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области, Управлению Росреестра по Кемеровской области, Коллегии Администрации Кемеровской области, Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
ООО ТД «Росстрой» обратились в суд с заявлением 01.06.2015 г. и просят установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного в < адрес> в размере его рыночной стоимости в сумме < данные изъяты> рублей.
Требования мотивированы тем, что заявитель является арендатором выше указанного земельного участка, на основании договора аренды, заключенного с КУГИ КО от 20.08.2010 г. Согласно сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости, кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет < данные изъяты> руб. Согласно отчету независимого оценщика, рыночная стоимость земельного данного земельного участка составляет < данные изъяты> рублей. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение. Согласно требований ст.66 п.3 ЗК РФ допускается установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Заявитель вправе заявить указанные требования, поскольку он является плательщиком арендных платежей, которые рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, он обязаны к оплате арендных платежей в завышенном размере.
Представители ООО ТД «Рострой, Проскунова О.В., действующая на основании доверенности от ... и Малинин Д.А.. действующий на основании доверенности от ... в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме.
Представитель Коллегии Администрации Кемеровской области и Комитета по управлению государственным имуществом КО Топоривская Т.А., действующая на основании доверенностей от ... и ... в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, предоставила письменные возражения, приобщенные к материалам дела.
Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра», в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела извещен надлежащим образом, предоставили письменные возражения, приобщенные к материалам дела, просили в удовлетворении требований отказать ввиду того, что ФГБУ «ФКП Росреестра» является не надлежащим заинтересованным лицом по делу.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области, в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в их отсутствие, представили письменный отзыв.
В соответствии с требованиями части 2 статьи 257 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заинтересованных лиц, извещенных о дате слушания дела надлежащим образом.
Выслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, проверив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 2 Федерального закона « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Статьей 3 указанного Закона определено понятие оценочной деятельности.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 абз.1, 9, 31, 32 Федерального закона « Об оценочной деятельности в РФ» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Как следует из материалов дела, ООО ТД «Росстрой» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного в < адрес> (л.д. 7-9, 14-19).
Согласно кадастровому паспорту от 216 апреля 2015 г. земельный участок поставлен на кадастровый учет 26.11.2005 г., его кадастровая стоимость составляет < данные изъяты> руб. (л.д. 25).
Согласно кадастровой справке от 27.04.2015 г. кадастровая стоимость указанного земельного участка, сведения о которой были внесены в государственный кадастр недвижимости 15.03.2010 года составляет < данные изъяты> рублей (л.д.27).
ООО ТД «Рострой» 29.05.2015 года обратился в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области, с заявлением в порядке требований главы 111.1 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в РФ», однако получили отказ (л.д.167-168).
Из акта определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, утвержденного 12.03.2010 г, (л.д.163), следует, что кадастровая стоимость указанного земельного участка определена на основании постановления Коллегия Администрации Кемеровской области № 520 от 27.11.2008 года.
Согласно кадастрового дела, предоставлено ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области, 18 февраля 2010 года было принято решение о внесении изменений в ГКН в связи с внесением сведений о новых значениях площади, разрешенном использовании указанного земельного участка, а 12.03.2010 года определена кадастровая стоимость указанного земельного (л.д. 128-163).
Заявителем предоставлен отчет об определении рыночной стоимости указанных земельных участков, подготовленный ООО «Инфо-Консалт» № от 12.05.2015 г. Указанный отчет составлен на дату определения кадастровой стоимости, т.е. на 12.03.2010 г. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного в < адрес> составляет < данные изъяты> рублей (л.д. 30-71).
В отношении данного отчета НП «Южно-сибирской организацией профессиональных оценщиков и экспертов» представлено экспертное заключение № Ш.15-05-02, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков № от 12.05.2015 г. соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности (л.д.72-100).
Проверяя относимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 12.03.2010 г, к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость спорного земельного участка, была рассчитана путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земель, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008г. № 520. Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области, выполненный ФГУП «ФКЦ «Земля», результаты которого были утверждены постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008г. № 520, был составлен по состоянию на 1 января 2007 года.
Судом установлено, что земельный участок подвергался количественным и качественным изменениям, что подтверждается кадастровым делом.
При указанных обстоятельствах следует признать, что кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере < данные изъяты> руб. определена по состоянию на 12.03.2010 года правомерно.
Представленный заявителем отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 12.03.2010 года является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Из материалов дела следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объектов оценки с объектами-аналогами объектов оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Поскольку рынок земельных участков под административно-офисную застройку в Заводском районе г. Кемерово в 2009-2010 годах не развит, а точнее отсутствует и в связи с отсутствием объектов-аналогов, оценщиком было принято решение использовать объекты-аналоги отличной группы по отношению к объекту оценки, внося все необходимые корректировки.
В качестве объектов-аналогов оценщиком выбрано 3 объекта по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом оценки и объектами-аналогами. Для оценки земельного участка за единицу сравнения выбран 1 кв. м, как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков. Основными элементами сравнения при оценке выбраны: сходство разрешенного использования, местоположение, масштаб площади, состав прав, сходство даты оценки и даты предложений, сходство условий продажи.
Оценщиком применялись корректировки на дату продажи, разрешенное использование, на масштаб, на перевод цены в наиболее вероятностное значение, по остальным элементам сравнения корректировки не проводились. Таким образом, при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов-аналогов,
Отчет N 14-269/1з содержит все разделы, предусмотренные пунктом 8 ФСО N 3, используемая в нем информация отвечает требованиям раздела IV ФСО N 3, порядок проведения оценки земельного участка соответствует положениям ФСО N 7.
Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.
Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, которым установлено, что выполненный в отчете расчет стоимости объекта оценки соответствует выбранным оценщиком подходам и методам.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, в связи с чем суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
Утверждение представителя КУГИ КО и Коллегии Администрации КО о невозможности идентифицировать объекты-аналоги ввиду отсутствия точных адресов объектов, кадастровых номеров земельных участков, не может быть признано обоснованным.
Положения пункта 14 ФСО N 1 не содержит императивного требования об идентификации объекта - аналога путем указания кадастрового номера земельных участков. При этом, приведенные в отчете характеристики: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес позволяют определенно установить сравниваемые аналоги.
Принимая во внимание особый характер земельных участков, как объекта сделок купли-продажи в хозяйственном обороте, оснований для критической оценки использованных оценщиком конкретных объектов - аналогов, имеющих сопоставимые со спорными земельными участками признаки, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Согласно сведений, содержащихся в отчете об определении рыночной стоимости земельных участков, оценщиком дана характеристика объекта оценки с учетом локальных особенностей его расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на его стоимость, в связи с чем оценщиком сделано обоснованное заключение об определении сравнительного подхода к оценке указанных земельных участков.
В обоснование заявленных требований заявитель указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельных участков существенно ниже их кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав заявителя, поскольку он обязан к оплате арендных платежей, которые рассчитаны на основании кадастровой стоимости, что подтверждается протоколом определения величины арендной платы за земельные участки (л.д. 12) в связи с чем заявитель вправе требовать установления кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости.
При этом доводы представителей заинтересованных лиц о том, что они являются не надлежащими по настоящему делу, не могут являться основанием к отказу в удовлетворении требований.
При таких обстоятельствах требования ООО ТД «Росстрой» подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Требования ООО ТД «Росстрой» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: < адрес> в размере < данные изъяты> рублей, равном его рыночной стоимости.
Датой обращения в суд ООО ТД «Росстрой» считать 29.05.2015 года.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья:
Решение изготовлено в окончательной форме 14.07.2015 года.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка