Решение Кемеровского областного суда от 14 сентября 2015 года №3-339/2015

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 14 сентября 2015 года Дело N 3-339/2015
 
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд в составе
председательствующего судьи Пронченко И.Е.,
при секретаре Шандрамайло Ю.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово 14 сентября 2015 года дело по заявлению ОАО «Кузбассэнерго» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «Кузбассэнерго» обратилось в суд об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования, с учетом уточнений, мотивированы тем, что Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу < адрес>, на основании договора аренды от 21.09.2009 года. В соответствии с договором аренды, размер арендной платы напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости, составляет 775 558 927, 84 руб. и определена по состоянию на ... года. Между тем рыночная стоимость данного земельного участка ниже его кадастровой стоимости, и составляет 57 916 200 руб.
Полагают, что, поскольку кадастровая стоимость указанного земельного участка выше его рыночной стоимости, уплата арендных платежей в экономически не обоснованном размере нарушает права и интересы Общества как арендатора земельного участка.
В связи с этим, ссылаясь на нормы статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, просят установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:01:0104002:50 в размере его рыночной стоимости 57 916 200.
В судебном заседании представитель ОАО «Кузбассэнерго» ФИО4, действующая на основании доверенности от 20.01.2015 года на удовлетворении заявленных требований настаивала.
Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. К материалам дела приобщены письменные возражения.
Представитель Комитета по управлению государственным имуществом в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель Управления Росреестра по Кемеровской области в судебное заседание не явился. К материалам дела приобщены возражения и заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель Комитета по земельным ресурсам и муниципальному имуществу г. Белово ФИО5, действующий на основании доверенности от 14.01.2015 года возражал против удовлетворения требований заявителя.
С учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии с требованиями статьи 257 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дела в отсутствие не явившихся лиц, в том числе с учетом представленных заявлений о рассмотрении дела в отсутствие представителей.
Заслушав представителя заявителя и заинтересованного лица, изучив материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что установлено в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. В рассматриваемом случае, с учетом обращения Комиссию, имеющего место 29 декабря 2014 года, и даты определения кадастровой стоимости 04 апреля 2014 года, не ранее 04 апреля 2014 года.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Из представленных доказательств следует, что ОАО «Кузбассэнеро» на основании договора аренды земельного участка 5442/09 от 21.09.2009 года (т. 1 л.д. 8-10), является арендатором спорного земельного участка.
Согласно расчету арендной платы за земельный участок размер арендной платы определен из расчета кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 17-25).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка (т. 1 л.д. 51-55) и кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02.03.2015 года (т. 1 л.д. 49) кадастровая стоимость указанного земельного участка, в размере 775 498 956, 10 руб., поставленного на кадастровый учет 31 июля 2003 года, определена на основании решения об утверждении результатов государственной оценки земель промышленности и иного специального назначения на территории Кемеровской области от 28.11.2014 № 4-2/4925 по состоянию на 01 июля 2014 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2014 года (т. 2 л.д. 36-39).
ОАО «Кузбассэнерго» ... обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, однако в пересмотре кадастровой стоимости заявителю было отказано (т. 1 л.д. 16).
Как следует из письменных пояснений ФГБУ ФКП по Кемеровской области (т. 2 л.д. 24-28), кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 775 558 927, 84 руб. Кадастровая стоимость, указанная в кадастровой справке в размере 775 498 956, 10 руб. была рассчитана без учета изменений в площади земельного участка от 06.12.2014 года. В связи с чем, 21.01.2015 года, на основании акта определения кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 775 558 927, 84 руб.
Из представленного заявителем отчета ОООО «Бизнес» № ОЦ-3/2015 от 09.02.2015 года об оценке рыночной стоимости земельного участка следует, что рыночная стоимость земельного участка площадью 2060848 кв. м., с кадастровым номером № определенная по состоянию на 01 июля 2015 года составляет 57 916 200 рублей (т. 1 л.д. 56-137).
Согласно положительному экспертному заключению № от ... (т. 1 л.д. 138-161), подготовленному экспертом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Южно-Сибирская организация профессиональных оценщиков и экспертов», отчет № ОЦ-3/2015 от 09.02.2015 года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности.
Оценивая относимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 01 июля 2014 года, к разрешаемым спорным правоотношениям, суд приходит к следующему.
Как указано выше и следует из материалов дела, кадастровая стоимость предоставленного заявителю земельного участка, установлена в порядке, предусмотренном статьей 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на основании решения Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 28.11.2014 года, перечень составлен на 01 июля 2014 года. Следовательно, имеются основания полагать, что сведения, содержащиеся в отчете об оценке, содержат сведения о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Представленный отчет соответствует требованиям относимости.
Оценивая допустимость представленного отчета, суд принимает во внимание, что отчет прошел экспертизу саморегулируемой организации оценщиков, получил положительное заключение, следовательно, в соответствии с требованиями статей 24.16 и 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» отчет следует признать допустимым доказательством.
Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО6 пояснила, что бил проведен анализ рынка, земли сельскохозяйственного назначения и земли промышленности были в одной ценовой категории. На категорию земель был анализ, на разрешенное использование проведены корректировки. Поскольку земельные участки в одной ценовой категории, то корректировка равна нулю. При определении рыночной стоимости земельного участка не требуется корректировка на обременения, оценивается земельный участок, а не права на него. На момент оценки, объекты аналоги удалось найти только в Прокопьевском районе, другие районы анализировались, но там было недостаточно объектов.
Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что в представленном отчете содержится подробное описание проведенных оценщиком исследований, указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Объект оценки в полной мере идентифицирован, отчет содержит результат оценки при применении сравнительного подхода оценки методом сравнения продаж и обоснование отказа от применения иных подходов (затратного и доходного). Использованные аналоги объекта соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам, примененные оценщиком корректировки обоснованы и содержат объяснения, отчет содержит сведения об источниках полученной информации об аналогах объектов оценки. Отчет также содержит выводы оценщика при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки. Представленные отчет и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Следовательно, представленные заявителем отчет оценщика об оценке земельного участка и положительное экспертное заключение являются надлежащими доказательствами, подтверждающими размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.
При этом заинтересованными лицами по данному делу не представлено каких-либо возражений относительно величины установленной оценщиком в отчете о рыночной стоимости земельного участка, доводов о недостоверности отчета не приведено. Оснований сомневаться в достоверности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка судом не установлено. Оснований для назначения по делу судебной экспертизы по инициативе суда не установлено.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что предоставленный заявителем отчет об оценке и положительное экспертное заключение соответствуют требованиями законодательства об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки: ФСО № 1, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 256; ФСО № 2, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 255; ФСО № 3 утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 254; ФСО № 5, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 04 июля 2011 года № 328; ФСО № 6, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 07 ноября 2011 года № 628; ФОС № 7, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611. Отчет и положительное экспертное заключение следует признать допустимыми доказательствами.
Представленный Комитетом по земельным ресурсам и муниципальному имуществу г. Белово альтернативный отчет об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не может быть принят судом в качестве доказательства по следующим основаниям.
Статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям названного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Таким образом, экспертное заключение является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу.
Между тем, Комитетом по земельным ресурсам и муниципальному имуществу г. Белово, в нарушении действующего законодательства не представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на представленный отчет.
В обоснование заявленных требований заявителем указано на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости арендованного земельного участка его рыночной стоимости, указанные доводы нашли подтверждение в ходе рассмотрения дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав заявителя, который несет обязанность оплачивать арендную плату, исчисленную из кадастровой стоимости земельного участка, т.е. в экономически не обоснованном размере, в связи с чем заявитель вправе требовать установления кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности заявителя.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области, Коллегии Администрации Кемеровской области, ФГБУ «ФКП Росреестра по Кемеровской области» о том, что данные учреждения не являются заинтересованными лицами, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя, которые основаны на законе.
При таких обстоятельствах требования ОАО «Кузбассэнерго» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2060848 кв. м., расположенного по адресу: < адрес> равном его рыночной стоимости в размере 57 916 200 рублей.
Дата обращения с заявлением - 27.02.2015 года.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
В окончательной форме решение принято 18 сентября 2015 года
Судья  
: И.Е.Пронченко



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка