Решение Алтайского краевого суда от 04 марта 2015 года №3-3/2015

 
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 04 марта 2015 года Дело N 3-3/2015
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Барнаул 04 марта 2015 года
Алтайский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Вегель А.А.
при секретаре Церковной Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Елагиной Р. ПетР. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Елагина Р.П. обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в обоснование требований указала на то, что она является собственником здания склада <...> с пристроенным складом цепей, общей площадью <...> кв.м., расположенных по адресу: < адрес>. По договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, *** от ДД.ММ.ГГ ей предоставлен сроком на <...> лет земельный участок по указанному адресу, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации производственных зданий и сооружений.
Постановлением Администрации Алтайского края от 28 декабря 2009 года № 546 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края, согласно которым, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена в размере <...> рублей.
Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации заявитель полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной, и с учетом уточненных требований, в соответствии с представленным отчетом *** на ДД.ММ.ГГ в размере <...> рублей.
Несмотря на то обстоятельство, что заявление подано в порядке искового производства, дело рассмотрено судом в порядке рассмотрения дел, возникающих из публичных правоотношений.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены: Администрация Алтайского края, администрация города Барнаула, Главное управление имущественных отношений Алтайского края, Управление Росреестра по Алтайскому краю, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае.
В судебном заседании представитель Елагиной Р.П. - Вишневская Н.В. поддержала заявленные требования, дополнительно пояснив, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости необходимо заявителю для определения выкупной цены земельного участка, так как последняя намерена приобрести его в собственность.
Елагина Р.П. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила.
Представитель Управления Росреестра по Алтайскому краю и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю удовлетворение требований Елагиной Р.П. оставили на усмотрение суда, полагали, что они не являются заинтересованными лицами по настоящему делу, поскольку прав заявителя не нарушают.
Представители Администрации Алтайского края и Главного управления имущественных отношений в Алтайском крае в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, в представленных суду отзывах указали, что рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае (ТУ Росимущества в Алтайском крае) в судебное заседание не явился, просит дело рассмотреть в его отсутствие, решение вопроса об удовлетворении заявленных требований оставляет на усмотрение суда.
Представитель администрации города Барнаула в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени, и месте проведения судебного заседания, причину неявки суду не сообщил.
С учетом требований части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о дате и времени судебного разбирательства надлежащим образом.
Суд, выслушав участников процесса, эксперта П.Е.С., исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее - Федеральный закон) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статья 24.18 данного Федерального закона, регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Постановлением Администрации Алтайского края от 28 декабря 2009 года № 546 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края. В соответствии с данным постановлением рассчитан удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка кадастровый номер: *** в размере <...> рублей за 1 кв.м, кадастровая стоимость исчислена в сумме <...> рублей. Данные сведения внесены в государственный кадастр недвижимости.
Как следует из материалов дела, Елагина Р.П. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ является собственником здания склада <...> с пристроенным складом цепей, назначение: нежилое, общей площадью <...> кв.м, расположенных по адресу: < адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ серии *** (т. 1 л.д. 53).
ДД.ММ.ГГ между Российской Федерацией в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Елагиной Р.П., являющейся собственником зданий, расположенных на земельном участке, находящемся в федеральной собственности, заключен договор аренды *** сроком на <...> лет, в соответствии с которым, Елагина Р.П. является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: < адрес>, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель: <...> (т. 1 л.д. 54-59).
В силу п. 3.1 договора аренды *** от ДД.ММ.ГГ размер арендной платы по настоящему Договору определен на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. В соответствии с отчетом от ДД.ММ.ГГ № ***, выполненным ООО «<...>». Из указанного отчета следует, что размер арендной платы рассчитан из рыночной стоимости указанного земельного участка.
Согласно ст. 24.18 Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии.
Обосновывая свою правовую заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, представитель Елагиной Р.П. по доверенности Вишневская Н.В. указывает на то, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости необходимо заявителю для определения выкупной цены земельного участка, так как Елагина Р.П. намерена приобрести его в собственность.
В соответствии с пунктом 1.1. статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении: земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости (п. 1.2).
Таким образом, поскольку Елагина Р.П. является арендатором земельного участка, находящегося в федеральной собственности, и в силу закона имеет право на его выкуп, при этом цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, то результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности заявителя.
Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае включения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.
Согласно справке данного земельного участка от ДД.ММ.ГГ (т. 1 л.д. 128) и акту определения кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 148, 149), кадастровому паспорту земельного участка, имеющемуся в отчете об оценке, сведения о земельном участке с кадастровым номером: ***, как вновь образованном, внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГ, и кадастровая стоимость по состоянию на указанную дату определена на основании постановления Администрации Алтайского края от 28 декабря 2009 года № 546 в размере <...> рублей.
Поэтому заявитель настаивал на установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости на ДД.ММ.ГГ, полагая, что государственная кадастровая оценка земельного участка выполнена без учета уникальных характеристик земельного участка с кадастровым номером: ***.
В подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка заявитель представил суду отчет об оценке *** от ДД.ММ.ГГ, выполненный оценщиком ООО «<...>» Ш.М.А., согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет <...> рублей ( т.2 л.д. 4-61).
В качестве доказательства, подтверждающего соответствие отчета оценщика требованиям законодательства, заявитель представил экспертное заключение № *** от ДД.ММ.ГГ, выполненное Саморегулируемой организацией оценщиков «<...>» (т. 2 л.д. 62-85).
Статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентировано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности (статья 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры установленные ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3 и является обязательным к применению при оценке недвижимости.
Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255.
По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлено, на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Между тем, рыночная стоимость земельного участка, находящегося в аренде Елагиной Р.П., установленная в представленном суду Отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики этого объекта и не является достоверной.
Из отчета об оценке рыночной стоимости объекта и пояснений эксперта П.Е.С. в судебном заседании следует, что при расчете рыночной стоимости земельного участка оценщиком применен сравнительный подход.
Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно пункту 22 ФСО №1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
Между тем используемые в отчете три объекта-аналога (т. 2 л.д.40) не сходны по характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки.
Так, одним из экономических показателей земельного участка является его разрешенное использование.
В графе «назначение и текущее использование площадей» таблицы 9.7 (т. 2 л.д.41) по объектам-аналогам №*** указано «земли населенных пунктов, пригодных для размещения объектов капитального строительства нежилого назначения». При этом, корректировка по данному показателю оценщиком не проводилась по причине того, что разрешенное использование объектов-аналогов не отличается от разрешенного использования объекта - оценки (пункт 7 Отчета об оценке, т. 2 л.д. 42).
С таким выводом оценщика согласиться нельзя, поскольку из приложенных к отчету скриншетов по объектам аналогам, такой вывод не следует ( т. 2 л.д. 53, 54).
Так, в объявлении по объекту аналогу *** указано, что земельный участок для строительства производственной базы, АПЗ, по объекту-аналогу *** вид разрешенного использования не указан, а по объекту-аналогу *** указано железнодорожный тупик.
Такое несоответствие характеристик сравниваемых объектов, влияющих на конечную рыночную стоимость, нарушает положения подпункта «в» пункта 18 ФСО № 1, согласно которому оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В нарушение названных норм оценщик использует недостоверные сведения об объекте оценки.
Так, в таблице 9.1 (т. 2 л.д. 40) в графе «дата предложения» в объектах-аналогах *** и *** указано ДД.ММ.ГГ, аналог *** - ДД.ММ.ГГ, однако данная информация документально не подтверждена, так как в приложениях к отчету (т. 2 л.д. 53, 54) указано, что по объектам-аналогам информация получена из электронной базы данных справочника «Коммерческая недвижимость» ДД.ММ.ГГ ( объект-аналог №3), что не соответствует дате оценки ДД.ММ.ГГ.
В приложениях отсутствуют сведения, подтверждающие календарный год выставления объектов-аналогов на продажу.
В связи с чем, данное обстоятельство не может свидетельствовать о достоверности рыночной стоимости указанных земельных участков.
В приложенных к Отчету об оценке объявлениях (т. 2 л.д. 53, 54), содержащих сведения об объектах-аналогах отсутствуют сведения о правах владельцев на данные земельные участки, в то время как в таблице 9 пункт 3 (т. 2 л.д. 40) по объектам - аналогам *** и *** указано « право собственности», по объекту аналогу *** - «аренда», без документального подтверждения. Помимо этого, и по самому оцениваемому объекту указано в графе «качество прав» - собственность, тогда как спорный объект предоставлен Елагиной Р.П. по договору аренды.
Соответственно, корректировка по правам оценщиком не производилась, несмотря на то, что аналоги объекта оценки должны соответствовать ему по такой основной экономической характеристике, определяющей стоимость участка, как правовой режим.
А поскольку в Отчете об оценке и в материалах, приложенных к нему, отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов-аналогов, то это не позволяет получить информацию о данных земельных участках из государственного кадастра недвижимости.
Физические, качественные характеристики (физические свойства) земельного участка являются одними из основополагающих характеристик земельного участка, безусловно влияющих на его стоимость.
Информация о физических свойствах объекта - аналога, его технических и эксплуатационных характеристиках, ожидаемых затратах, существенно влияет на потребительский спрос в соответствии с которым формируется рыночная стоимость предлагаемого земельного участка.
Согласно сведений о физических свойствах объекта, оцениваемый земельный участок имеет ровный рельеф, на участке расположены здания административного и производственного назначения (т.2 л.д. 22-23), при этом не указано обеспечен ли участок отоплением и канализацией, электроснабжением, водоснабжением, связью.
Данные о физических свойствах, приведенных в отчете объектов - аналогов земельных участков в информационных объявлениях отсутствуют, в отчете оценщиком не исследуются и не учитываются, в связи с чем провести их сравнение с объектом оценки не представляется возможным.
Значительное расхождение между сравниваемыми объектами наблюдается по размерам земельных участков, при размере объекта оценки <...> кв.м., объекты - аналоги № *** значительно больше по площади: <...> кв.м., <...> кв.м. и <...> кв.м., соответственно, что также указывает на необоснованный выбор объектов - аналогов, не соответствующих объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки в целях определения его рыночной стоимости.
Кроме того, при рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание следующие обстоятельства в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований.
Как следует из содержания статей 17.1, 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение экспертизы отчета является обязательным.
Согласно статье 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Положительное заключение в силу пункта 11 ФСО № 1 призвано осуществить совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Представленное заявителем положительное заключение Саморегулируемой организации оценщиков «<...>» составлено посредством анализа текста отчета, но оно не содержит выводов о достаточности используемой оценщиком информации и не гарантирует точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете.
По мнению суда, данное доказательство не достигает цели подтверждения достаточности и достоверности используемой информации (пункт 19 ФСО № 1), и не подтверждает определенную в Отчете рыночную стоимость земельного участка.
Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем Отчет об оценке не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.
При указанных обстоятельствах заявление Елагиной Р.П. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении заявления Елагиной Р. ПетР. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, путем подачи апелляционной жалобы через Алтайский краевой суд.
Председательствующий по делу А.А. Вегель



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка