Дата принятия: 04 марта 2015г.
Номер документа: 3-28/2015
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 04 марта 2015 года Дело N 3-28/2015
Именем Российской Федерации
4 марта 2015 года г. Владивосток
Приморский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Зиганшина И.К.
при секретаре Петровой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению индивидуального предпринимателя Губича С.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости и внесении изменений в государственный кадастр недвижимости,
у с т а н о в и л:
индивидуальный предприниматель Губич С.И. обратился к Федеральному государственному бюджетному учреждению «...» в лице филиала по Приморскому краю с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости и внесении соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.
В обоснование заявленных требований ИП Губич С.И. указал, что ему на основании договора от 6 июня 2000 года № № на праве долгосрочной аренды принадлежит земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый номер №, расположенный в районе < адрес>. По результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края, утвержденной Постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года установлена в размере ... рублей.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 5 ноября 2014 года, подготовленному специалистами Некоммерческого партнерства «Институт проблем города», рыночная стоимость принадлежащему ему на праве аренды земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года составляет ... рублей. Соответствие отчета требованиям законодательства подтверждается экспертным заключением от 21 декабря 2014 года № 53/2014. Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью влечет нарушение его прав как арендатора, поскольку размер кадастровой стоимости земельного участка напрямую влияет на размер уплачиваемой им арендной платы.
По изложенным основаниям ИП Губич С.И. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере ... рублей и обязать ФГБУ «...» в лице филиала по Приморскому краю внести в государственный кадастр недвижимости новые сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель заявителя Храпатая О.Д., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала.
Представитель заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель заинтересованного лица - администрации г. Владивостока Волик А.С. с заявленными требованиями не согласилась, ссылаясь на то, что Постановление Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края» до настоящего времени является действующим и никем не оспорено. Представленный заявителем отчет не соответствует требованиям ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», поскольку не содержит указания на фактическую стоимость от продажи места на стоянке, расположенной на рассматриваемом земельном участке, расчеты о наполняемости автостоянки не соответствует действительности, неполностью проведен анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, расчет о затратах и расходах произведен на основании информации, полученной из единственного объявления. Определяя затраты на освоение земельного участка, оценщик не учел, что земельный участок расположен в охранной зоне инженерных сетей и в соответствии с заключенным договором аренды на земельном участке запрещено производство всех видов строительных работ, а также земляных работ на глубине ... м. С учетом приведенных доводов представитель администрации г. Владивостока считает, что отчет об оценке основан на неподтвержденных данных и поэтому не соответствует действительности.
Выслушав объяснения представителя заявителя Храпатой О.Д., представителя администрации г. Владивостока Волик А.С., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 6 июня 2000 года № №, дополнительного соглашения от 16 июня 2000 года № 1, дополнительного соглашения от 22 августа 2002 года ИП Губичу С.И. на праве долгосрочной аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации занимаемой открытой автостоянки, местонахождение: < адрес>
Оспариваемая заявителем кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере ... рублей внесена в ГКН 24 января 2011 года на основании Постановления Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края».
В обоснование заявления ИП Губич С.И. представил подготовленный Некоммерческим партнерством «Институт проблем города» отчет от 5 ноября 2014 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере ... рублей, а также экспертное заключение экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 21 декабря 2014 года № №. Согласно представленному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере ... рублей определена по состоянию на 1 января 2010 года.
Требование заявителя основано на положениях пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ и мотивировано тем, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка, не соответствующая рыночной стоимости, влечет необоснованное увеличение уплачиваемых им, как арендатором, арендных платежей, исчисляемых от кадастровой стоимости.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.
Из материалов дела усматривается, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере ... рублей внесены в государственный кадастр недвижимости 24 января 2011 года, а в отчете оценщика от 5 ноября 2014 года рыночная стоимость оспариваемого земельного участка определена по состоянию на 1 января 2010 года.
Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости и его кадастровая стоимость установлены на разные даты, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Кроме того, необходимо учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Из указанной нормы Закона об оценочной деятельности следует, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 6 ГПК РФ.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (далее - отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Как следует из представленного заявителем ИП Губичем С.И. отчета, оценщиком Некоммерческого партнерства «...» при определении рыночной стоимости спорного земельного участка был избран метод доходного подхода.
В судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля оценщик Зеленский Ю.В. пояснил, что стоимость объекта оценки определена исходя из уровня доходов за период прогнозирования с учетом ставки дисконтирования, которая в свою очередь определяется на основе анализа рынка недвижимости. При определении фактической наполняемости автостоянки журналы учета транспортных средств заказчиком не были предоставлены. Расходы определялись на основании анализа рынка и с учетом мнения оценщиков о том, как необходимо обустроить автостоянку для ее эксплуатации по назначению. Ставка дисконтирования была взята по данным исследований, проведенных специализированной организацией.
В пункте 13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 256, который является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
В соответствии с пунктом 21 ФСО № 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен: а) установить период прогнозирования; б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.
Согласно пункту 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, при применении доходного подхода оценщик обязан учитывать, что доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям. Структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода. Для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи. Оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.
Давая оценку представленному отчету, суд приходит к выводу, что при определении рыночной стоимости спорного земельного участка оценщиком не в полной мере соблюдены требования федеральных стандартов оценки.
При расчете рыночной стоимости и определении уровня доходов, которые может приносить земельный участок, предназначенный для размещения на нем стоянки для хранения транспортных средств, оценщиком принята цена хранения автомобиля в сутки в размере 80 рублей, прогнозный период определен в 4 года, начиная с даты оценки 1 января 2010 года.
Между тем, в отчете отсутствуют сведения, позволяющие проверить данные о стоимости одного машиноместа на автостоянке, взятой за основу при расчете уровня доходов, и с учетом того, что доходы не являются постоянными и могут меняться во времени, оценщиком не проведено исследование изменения стоимости за период прогнозирования.
При определении уровня доходности оценщик установил, что максимальная емкость автостоянки, исходя из общей площади земельного участка, составляет ... автомобилей. Потери доходности по расчетам оценщика составляют 24, 2%, поскольку фактическая наполняемость автостоянки составляет ... автомобиля. Достоверность данной информации в отчете не подтверждена, документальных сведений о фактической наполняемости автостоянки в прогнозируемый период заказчиком не было предоставлено.
Согласно отчету при расчете рыночной стоимости земельного участка применена ставка дисконтирования в размере 14%, определенная по данным исследований, проведенных ..., исходя из значения ставки капитализации для складской недвижимости. Однако в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки (подпункт «г» пункта 23 ФСО № 7) ставка дисконтирования определяется исходя из доходности вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты. Данных о доходности вложений в земельные участки, предназначенные для использования в качестве стоянок транспортных средств, оценщиком не приведено. Также оценщиком не обосновано соответствие примененной ставки дисконтирования экономической ситуации в стране и ее неизменность в прогнозируемый период.
С учетом требований пункта 21 ФСО № 1 возможность применения доходного подхода обусловлена наличием не только достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, но и также достоверной информации о связанных с объектом оценки расходах.
К таким расходам оценщиком отнесены затраты, связанные с освоением земельного участка для его эксплуатации в качестве автомобильной стоянки в соответствии с требованиями рынка, предъявляемыми к таким объектам: земляные работы (планировка и устройство щебеночного покрытия); устройство ограждения; устройство ворот и автоматического шлагбаума; строительство административно-бытового помещения для персонала; установка прожекторов; устройство будок для сторожевых собак; закуп сторожевых собак.
Затраты признаются обоснованными или экономически оправданными при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода, то есть имеют объективную связь с направленностью деятельности лица, понесшего эти расходы, на получение прибыли.
Из отчета об оценке следует, что затраты на освоение земельного участка оценщиком определены произвольно, на основании сметных расчетов без учета фактических расходов, понесенных заказчиком и непосредственно связанных с объектом оценки.
При таких обстоятельствах представленный заявителем отчет об оценке от 5 ноября 2014 года не может быть признан надлежащим доказательством указанной в нем рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, а сама рыночная стоимость - достоверной.
По смыслу статей 17.1, 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение экспертизы отчета является обязательным. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Пунктом 11 ФСО № 1 предусмотрено, что при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Заявителем представлено экспертное заключение от 21 декабря 2014 года № 53/2014, выполненное экспертами экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Данное экспертное заключение фактически составлено по результатам нормативно-методической экспертизы и не подтверждает достоверность рыночной стоимости земельного участка, установленного в отчете оценщика.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что определенная в отчете от 5 ноября 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:010033:28 не может быть признана достоверной, поэтому заявление ИП Губича С.И. с учетом указанных обстоятельств также не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации,
р е ш и л:
в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Губича С.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, в размере ... рублей и внесении изменений в государственный кадастр недвижимости отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме составлено 10 марта 2015 года.
Судья
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
