Решение Алтайского краевого суда от 18 марта 2015 года №3-23/2015

 
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 18 марта 2015 года Дело N 3-23/2015
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Барнаул 18 марта 2015 года
Алтайский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Вегель А.А.
при секретаре Церковной Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Тагильцевой Т. Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Тагильцева Т.Н. обратилась в суд с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ей на праве собственности, с кадастровым номером ***, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <...> рублей, ссылаясь на предусмотренный законом судебный порядок разрешения заявленного требования в связи со значительным расхождением кадастровой стоимости участка с его рыночной стоимостью.
Постановлением Администрации Алтайского края от 28 декабря 2009 года № 546 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края, на основании которого кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** определена в размере <...> рублей.
Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации заявитель полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка с учетом уточненных требований, в соответствии с представленным отчетом № *** от ДД.ММ.ГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГ в размере его рыночной стоимости - <...> рублей.
Несмотря на то обстоятельство, что заявление подано в порядке искового производства, дело рассмотрено судом в порядке рассмотрения дел, возникающих из публичных правоотношений.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены: Администрация Алтайского края, администрация города Барнаула, Главное управление имущественных отношений Алтайского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, филиал ФГУБ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Алтайскому краю.
В судебном заседании представитель Тагильцевой Т.Н. - Быстрова Е.В. поддержала заявленные требования.
Тагильцева Т.Н.. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила дело рассмотреть в её отсутствие.
Представитель Управления Росреестра по Алтайскому краю и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГУБ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Алтайскому краю удовлетворение требований Тагильцевой Т.Н. оставили на усмотрение суда, полагали, что они не являются заинтересованными лицами по настоящему делу, поскольку прав заявителя не нарушают.
Представители Администрации Алтайского края и Главного управления имущественных отношений в Алтайском крае в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, в представленных суду отзывах указали, что рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, на ДД.ММ.ГГ.
Представитель администрации города Барнаула в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в представленном суду отзыве просит отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что у Тальгицевой Т.Н. отсутствуют основания для установления рыночной стоимости земельного участка, просит дело рассмотреть в отсутствие представителя администрации города.
С учетом требований части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о дате и времени судебного разбирательства надлежащим образом.
Суд, выслушав участников процесса, показания оценщика Д.А.Ю., эксперта П.Е.С., исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из системного анализа содержания пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, следует, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, поскольку налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
При этом действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, если таковая определена ( пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
В таком случае сведения о рыночной стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ на основании договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, Тагильцева Т.Н. приобрела в собственность земельный участок, площадью <...> кв.м, расположенный по адресу: < адрес>, кадастровый номер: ***, категория земель - <...>, вид разрешенного использования - <...> общей площадью <...> кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права *** (л.д. 6, 9-10).
Согласно ст. 24.18 данного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии.
Тагильцева Т.Н. является собственником земельного участка, и в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога, поэтому определением кадастровой стоимости принадлежащего ей земельного участка затрагиваются её права и обязанности.
В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае включения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.
Согласно кадастровым справкам от ДД.ММ.ГГ, акту определения кадастровой стоимости земельных участков, кадастровой выписке о земельном участке, земельный участок с кадастровым номером: ***, площадью <...> кв.м, имеет статус учтенный, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ, в связи с изменением вида разрешенного использования - <...>, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость указанного земельного участка является ДД.ММ.ГГ (л.д. 46-51, 84).
Постановлением Администрации Алтайского края от 28 декабря 2009 года № 546 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Алтайского края; средний уровень кадастровой стоимости 1 кв.м земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Алтайского края. На основании данного постановления рассчитан удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка кадастровый номер: *** в размере <...> рублей за 1 кв.м, кадастровая стоимость исчислена в сумме <...> руб. Данные сведения внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГ.
Таким образом, принимая во внимание, что кадастровая стоимость принадлежащего Тагильцевой Т.Н. земельного участка определена на основании статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», то датой определения кадастровой стоимости указанного земельного участка является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, то есть ДД.ММ.ГГ.
При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: ***, заявитель в подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка представил суду отчет об оценке № *** от ДД.ММ.ГГ, выполненный оценщиком ООО <...> Д.А.Ю., согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет <...> рублей ( л.д. 113-167).
В качестве доказательства, подтверждающего соответствие отчета оценщика требованиям законодательства, заявитель представил экспертное заключение *** от ДД.ММ.ГГ, выполненное Саморегулируемой организацией оценщиков «<...>» (л.д. 169-191).
Статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентировано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности (статья 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.
Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255.
По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлено, на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Между тем, рыночная стоимость земельного участка, находящегося в собственности Тагильцевой Т.Н., установленная в представленном суду Отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики этого объекта и не является достоверной.
Из отчета об оценке рыночной стоимости объекта и пояснений оценщика Д.А.Ю., эксперта П.Е.С., данных в судебном заседании, следует, что при расчете рыночной стоимости земельного участка оценщиком применен сравнительный подход.
Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно пункту 22 ФСО №1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
Между тем, используемые в отчете четыре объекта-аналога (л.д. 143) не сходны по характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки.
Так, одним из экономических показателей земельного участка является его разрешенное использование.
В таблице *** ( л.д. 143) по объектам-аналогам №*** не указано назначение и текущее использование площадей, как не указан и сам исследуемый объект, тогда как вид назначения и использования земельного участка с кадастровым номером: *** является - земли <...>. Как следует из пояснений оценщика Д.А.Ю. и текста Отчета об оценке (л.д. 147), в качестве аналогов использовались земельные участки с различным разрешенным использованием, однако при этом не указано в чем их различие, при этом корректировка по данному показателю оценщиком не проводилась по причине того, что нет обоснованных рыночных данных о влиянии на стоимость данного параметра, вид разрешенного использования может быть изменен, и это ни как не влияет на его рыночную стоимость.
Данный вывод оценщика, подтвержденный в судебном заседании самим оценщиком Д.А.Ю. и экспертом П.Е.С., противоречит Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Минимущества Российской Федерации 06 марта 2002 года № 568-р, согласно которым рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования (раздел II). Таким образом, как в ходе определения кадастровой стоимости методом массовой оценки, так и при определении индивидуальной рыночной стоимости земельных участков, одним из ценообразующих факторов стоимости является целевое назначение, разрешенное использование земель.
Из приложенных к Отчету объявлений по объектам-аналогам следует, что в объявлении по объекту-аналогу *** указано, что земельный участок идеально для авто, по объекту-аналогу *** указано разрешение на строительство малоэтаж, жил, нежил.; по объекту-аналогу *** вид разрешенного использования не указан, а по объекту-аналогу *** указано удобно под строительство (л.д. 144-146), тогда как разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером: ***, в соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке является <...> (л.д. 7-8), однако названная уникальная экономическая характеристика не использовалась при оценке.
Не имея сведений о целевом назначении объектов-аналогов № *** оценщик необоснованно признал их сопоставимыми с объектом оценки (л.д. 143).
Такое несоответствие характеристик сравниваемых объектов, влияющих на конечную рыночную стоимость, нарушает положения подпункта «в» пункта 18 ФСО № 1, согласно которому оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В нарушение названных норм оценщик использует недостоверные сведения об объекте оценки.
Так, в таблице *** не указана дата предложения объектов-аналогов (л.д. 143), по утверждению оценщика данная информация получена из журнала «<...>», однако документально не подтверждена, при этом из приложения к отчету следует, что по объектам-аналогам *** и *** (л.д. 146) дата получения информации указана как ДД.ММ.ГГ, что не соответствует дате оценке ДД.ММ.ГГ.
В приложениях отсутствуют сведения, подтверждающие календарный год выставления объектов-аналогов на продажу.
В связи с чем, данное обстоятельство не может свидетельствовать о достоверности рыночной стоимости указанных земельных участков.
В приложенных к Отчету об оценке объявлениях (л.д. 144-146), содержащих сведения об объектах-аналогах, по объекту-аналогу *** не указано качество прав, при этом сведения по качеству прав по всем объектам-аналогам документально не подтверждены.
Соответственно, корректировка по правам оценщиком не производилась, несмотря на то, что аналоги объекта оценки должны соответствовать ему по такой основной экономической характеристике, определяющей стоимость участка, как правовой режим.
А поскольку в Отчете об оценке и в материалах, приложенных к нему, отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов-аналогов, то это не позволяет получить информацию о данных земельных участках из государственного кадастра недвижимости.
Физические, качественные характеристики (физические свойства) земельного участка являются одними из основополагающих характеристик земельного участка, безусловно влияющих на его стоимость.
Информация о физических свойствах объекта - аналога, его технических и эксплуатационных характеристиках, ожидаемых затратах, существенно влияет на потребительский спрос в соответствии с которым формируется рыночная стоимость предлагаемого земельного участка.
Данные о физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, приведенных в отчете объектов - аналогов земельных участков, в информационных объявлениях отсутствуют, в отчете оценщиком не исследуются и не учитываются, в связи с чем провести их сравнение с объектом оценки, в отношении которого также отсутствуют сведения о физических свойствах, невозможно. Вместе с тем, из текста отчета, пояснений оценщика Д.А.Ю., эксперта П.Е.С. следует, что недостатки физических свойств объекта, отсутствие или наличие коммуникаций приводят к снижению ценности объекта.
Значительное расхождение между сравниваемыми объектами наблюдается и по размерам земельных участков, при размере объекта оценки <...> кв.м объекты - аналоги № *** значительно меньше по площади: <...> кв.м, <...> кв.м. и <...> кв.м., соответственно, при этом корректировки объектов-аналогов по указанному элементу сравнения не проводились. что также указывает на необоснованный выбор объектов - аналогов, не соответствующих объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки в целях определения его рыночной стоимости.
От представления дополнительных доказательств, подтверждающих достоверность и достаточность Отчета об оценке, и назначения по делу судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорного земельного участка, представитель заявителя отказалась.
Кроме того, при рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание следующие обстоятельства в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований.
Как следует из содержания статей 17.1, 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение экспертизы отчета является обязательным.
Согласно статье 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Положительное заключение в силу пункта 11 ФСО № 1 призвано осуществить совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Представленное заявителем положительное заключение Саморегулируемой организации оценщиков «<...>» составлено посредством анализа текста отчета, но оно не содержит выводов о достаточности используемой оценщиком информации и не гарантирует точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете, что также подтвердил в судебном заседании эксперт П.Е.С.
По мнению суда, данное доказательство не достигает цели подтверждения достаточности и достоверности используемой информации (пункт 19 ФСО № 1), и не подтверждает определенную в Отчете рыночную стоимость земельного участка.
Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем Отчет об оценке не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.
При указанных обстоятельствах заявление Тагильцевой Т.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении заявления Тагильцевой Т. Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, путем подачи апелляционной жалобы через Алтайский краевой суд.
Председательствующий по делу А.А. Вегель



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка