Решение Иркутского областного суда от 15 июня 2015 года №3-207/2015

 
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 15 июня 2015 года Дело N 3-207/2015
 
Именем Российской Федерации
15 июня 2015 года г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Петуховой В.Г.,
при секретаре судебного заседания Шовкоплясе А.С.,
с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «АМДК» Сергеева Е.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АМДК» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Правительству Иркутской области, Администрации г. Иркутска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
Общество с ограниченной ответственностью «АМДК» (далее общество) в обоснование иска указало, что является собственником земельного участка < адрес изъят>
Разрешенное использование земельного участка - торговый центр.
Согласно сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области № 239-пп от 5 мая 2014 года), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят составляет (данные изъяты).
По мнению истца, результаты кадастровой оценки стоимости земельного участка существенно превышают рыночную стоимость земельного участка, принадлежащего обществу, и являются недостоверными. В подтверждение чего представлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка Номер изъят, выполненный ООО «Н», согласно которому рыночная стоимость земельного участка < адрес изъят> по состоянию на 01 января 2012 года составляет (данные изъяты). Данный отчет подтвержден экспертным заключением Номер изъят от Дата изъята .
С целью соблюдения требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 13 января 2015 года истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области. По результатам рассмотрения заявления было решено отклонить заявление общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.
С учетом уточнения исковых требований истец просил суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости на 01 января 2012 года, определенной заключением судебной оценочной экспертизы, в размере (данные изъяты).
Заслушав объяснения представителя общества Сергеева Е.П., поддержавшего исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и не основаны на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников этих отношений (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вне зависимости от формы обращения лица в суд рассматриваются в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 1 Федерального закона от 4 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее Федеральный закон от 4 июля 2007 года № 221-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.
Частью 5 статьи 4 Федерального закона от 4 июля 2007 года № 221-ФЗ предусмотрено, что сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В силу пункта 11 части 2 статьи 7 данного названного Федерального закона в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Как предусмотрено статьей 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
Полномочия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) в сфере государственного кадастра недвижимости установлены Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 г. N 457 (далее - Положение), в соответствии с пунктом 5 которого Росреестр осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности: государственный кадастровый учет недвижимого имущества; ведение государственного кадастра недвижимости; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости; создание комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости; ведение фонда данных государственной кадастровой оценки и обеспечение проведения мониторинга рынка недвижимости в целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки; организация проведения государственной кадастровой оценки.
Несмотря на делегирование части полномочий в сфере государственного кадастра недвижимости Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Росреестр сохраняет контрольные полномочия за деятельностью подведомственных бюджетных учреждений и не перестает являться органом кадастрового учета.
При таких обстоятельствах довод в отзыве Управления Росреестра по Иркутской области на исковое заявление о том, что Управление Росреестра по Иркутской области не является заинтересованным лицом по делу, является несостоятельным.
Несостоятельным является и аналогичный довод в отзыве на исковое заявление, представленное ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Иркутской области.
Как уже указано выше, по делам об оспаривании результатов кадастровой оценки заинтересованным лицом выступают исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие оспариваемые результаты кадастровой оценки.
Вместе с тем, в зависимости от конкретных обстоятельств суд в качестве заинтересованных лиц к участию в деле может привлечь государственные органы, наделенные полномочиями по государственной кадастровой оценке и государственному кадастровому учету.
Согласно статье 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, определяет кадастровую стоимость объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Указанные полномочия на основании решения органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
В соответствии с Приказами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) от 11 марта 2010 г. N П/93 и от 26 декабря 2011 г. N П/531 федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра", Учреждение) переданы полномочия по ведению государственного кадастра недвижимости, по государственному кадастровому учету недвижимого имущества и по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик. Соответствующие полномочия содержатся также в пунктах 13.1, 13.2 и 13.6 Устава ФГБУ "ФКП Росреестра", утвержденного Приказом Росреестра от 1 сентября 2011 г. N П/331.
Филиалы ФГБУ "ФКП Росреестра" осуществляют деятельность от имени Учреждения (пункт 23 Устава ФГБУ "ФКП Росреестра").
В соответствии с ч. 1 статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221 -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации», в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.
В соответствии со статьей 24.12 названного закона государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп).
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Из пункта 5 статьи 65 ЗК РФ следует, что для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
Таким образом, пункт 3 статьи 66 ЗК РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «АМДК» на праве собственности принадлежит земельный участок (данные изъяты).
Из содержания кадастрового паспорта (л.д. 19, 20)следует, что земельный участок с кадастровыми Номер изъят был впервые поставлен на кадастровый учет до 1 января 2012 года, поэтому его кадастровая стоимость была определена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» на 01 января 2012 года по Приложению № 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп) и составила (данные изъяты). Это подтверждается и кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д.18).
Действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в данном случае не являются.
В соответствии со ст. 24.18 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
В подтверждение действительной рыночной стоимости принадлежащего истцу земельного участка общество представило отчет Номер изъят от Дата изъята , составленный оценщиком ООО «Н» (л.д. 23-121).
Решением № 4.49 от Дата изъята Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявление ООО «АМДК» отклонила по мотиву несоответствия оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки (л.д.21-22).
Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральный стандарт оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Суд, исследовав представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка и содержание решения комиссии в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает необходимым согласиться с решением комиссии, поскольку цена предложения объекта-аналога № 1 равная (данные изъяты), не соответствует действительности - фактически цена предложения этого объекта составляет (данные изъяты), что подтверждается выкопировкой газеты.
В связи с тем, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком ООО «Новосибирская оценочная компания», который представлен истцом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка составлен с нарушением приведенных выше требований закона, является недостоверным, следовательно, названный отчет не может служить доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Поскольку в представленном экспертном заключении некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Южно-Сибирская организация профессиональных оценщиком и экспертов» не отражены выявленные в ходе судебного разбирательства по данному делу нарушения требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поэтому оно не может рассматриваться в качестве положительного экспертного заключения.
В связи с возникшими вопросами к представленному истцом отчету оценщика, судом по ходатайству представителя истца назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «М» Б Перед экспертом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - < адрес изъят>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года.
Согласно представленному заключению эксперта от 21 мая 2015 года, рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2012 года спорного земельного участка составляет (данные изъяты).
Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.
Суд не может принять заключение эксперта как достоверное и допустимое доказательство, поскольку оно не соответствует требованиям нормативных правовых актов, регулирующих оценочную деятельность.
Довод представителя истца Сергеева Е.П. о том, что эксперт Барахтенко Э.И. руководствовалась при проведении экспертизы только нормами Гражданского процессуального законодательства и законодательством, регулирующим государственную судебную экспертную деятельность, является несостоятельным.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ (в ред. от 25.11.2013) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» государственная судебно-экспертная деятельность осуществляется в процессе судопроизводства государственными судебно-экспертными учреждениями и государственными судебными экспертами, состоит в организации и производстве судебной экспертизы.
Б, которой в качестве эксперта было поручено проведение судебной оценочной экспертизы, является экспертом-оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная компания «Союз».
Специальным нормативным правовым актом, устанавливающим порядок и основания пересмотра кадастровой стоимости, в том числе в суде, является Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотренная федеральным законодателем возможность установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, не означает произвольного составления итогового документа по результатам определения рыночной стоимости объекта оценки.
По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Отчет должен соответствовать законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, установленным саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки установлены Федеральным стандартом оценки, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1).
В соответствии с п. 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки. Пункт 19 ФСО N 1 устанавливает, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
В соответствии с требованиями п. 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Требования к отчету об оценке устанавливает Федеральный стандарт оценки N 3, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254 (далее - ФСО N 3). Согласно п. 2 ФСО N 3 настоящий Федеральный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с п. 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности. Установлено, что в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Оценка недвижимости производится в соответствии с Федеральным стандартом недвижимости N 7 (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года N 611.
Из заключения эксперта от Дата изъята следует, что итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки рассчитана в процессе проведения оценки с применением сравнительного подхода.
Пункт 13 ФСО N 1, пункт 14 ФСО N 4 и пункт 22 ФСО N 7 дают определение сравнительного подхода как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Для сравнения объекта с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используется ряд элементов сравнения, в том числе вид использования, местоположение объекта, уникальные физические характеристики, в том числе свойства земельного участка, и другие характеристики, влияющие на стоимость.
В данном случае для сравнительного анализа продаж экспертом были выбраны четыре объекта-аналога - но не с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, а земельные участки, в отношении которых на основании решений Арбитражного суда Иркутской области по конкретным делам была установлена кадастровая стоимость равная рыночной по состоянию на определенную дату.
По мнению суда, такой подход эксперта к проведению судебной оценочной экспертизы противоречит приведенным положениям законодательства об оценочной деятельности. Заключение эксперта носит формальный, произвольный характер. Анализ рынка экспертом не изучен, в заключение приведены общие формулировки без указания конкретной информации.
Более того, в заключение со ссылкой на копии материалов с информацией о ценах вставлены вырезки из содержания судебных актов. Копии судебных актов, заверенные в установленном законом порядке с отметкой о вступлении их в законную силу, к заключению не приложены. Суждение эксперта о том, что аналоги, взятые из Решений Арбитражного суда Иркутской области, обладают ценой сделки, а не предложения, законодательно не подтверждено.
В таблице по выбору объектов - аналогов на странице 15 заключения эксперта указано их назначение: аналог № 1 - под размещение торгово-развлекательного комплекса; аналог № 2 - торговый центр, аналог № 3 эксплуатация существующего кафе, аналог № 4 - для строительства и дальнейшей эксплуатации бизнес-центра. Вместе с тем, отказываясь от корректировки цен по целевому использованию земельных участков, эксперт указывает, что «целевое использование аналогов под автопарковки, что соответствует оцениваемому объекту», тогда как оцениваемый объект имеет разрешенное использование «торговый центр».
Не мотивирован экспертом отказ от корректировки цен по физическим характеристикам, тогда как площади земельных участков аналогов и оцениваемого объекта недвижимости значительно разнятся.
Таким образом, заключение эксперта Номер изъят от Дата изъята не может быть признано достоверным доказательством, подтверждающим определение действительной рыночной стоимости принадлежащего заявителю земельного участка и нарушения прав заявителя.
Для разрешения противоречий, судом было разъяснено право представителю истца Сергееву Е.П. ходатайствовать перед судом о назначении по делу повторной судебной экспертизы, от реализации которого последний отказался, заявив суду об отсутствии сомнений в достоверности экспертизы.
В связи с изложенным и отсутствием иных доказательств, оснований для удовлетворения искового заявления ООО «АМДК» об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 декабря 2012 года (данные изъяты) не имеется.
Руководствуясь статьями 196-198, 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «АМДК» в установлении кадастровой стоимость земельного участка < адрес изъят> по состоянию на 01 января 2012 года в размере рыночной стоимости (данные изъяты).
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья В.Г. Петухова



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка