Решение Иркутского областного суда от 22 июня 2015 года №3-204/2015

 
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 22 июня 2015 года Дело N 3-204/2015
 
Именем Российской Федерации
22 июня 2015 года г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Петуховой В.Г.,
при секретаре судебного заседания Зуевой А.Н.,
с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Финтранс ГЛ» Гоненко Р.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Финтранс ГЛ» к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, Правительству Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
Общество с ограниченной ответственностью «Финтранс ГЛ» (далее по тексту общество), являясь арендатором земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 2022 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства железнодорожных путей, расположенного по "адрес изъят" обратилось с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.
Обосновывая исковые требования, общество ссылается на то, что кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет (данные изъяты) и не соответствует его рыночной стоимости - (данные изъяты), определенной в отчете "дата изъята" по состоянию на 18 декабря 2013 года.
В подтверждение обоснованности установленной отчетом "дата изъята" величины рыночной стоимости указанного выше земельного участка общество представило положительное экспертное заключение "дата изъята" .
С целью соблюдения требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 21 ноября 2014 года истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области. Решением комиссии заявление общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, было отклонено
Общество полагает, что результаты государственной кадастровой оценки земельного участка значительно завышены, что нарушает его права как арендатора, поскольку арендная плата зависит от кадастровой стоимости участка.
В судебном заседании представитель ООО «Финтранс ГЛ» Гоненко Р.В. с учетом уточнения исковых требований просил суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости на 18 декабря 2013 года, определенной заключением судебной оценочной экспертизы в размере (данные изъяты)
Заслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главой III. 1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, вне зависимости от формы обращения лица в суд рассматриваются в рамках гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 1 Федерального закона от 4 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее Федеральный закон от 4 июля 2007 года № 221-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.
Частью 5 статьи 4 Федерального закона от 4 июля 2007 года № 221-ФЗ предусмотрено, что сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В силу пункта 11 части 2 статьи 7 названного Федерального закона в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Как предусмотрено статьей 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
Несмотря на делегирование части полномочий в сфере государственного кадастра недвижимости Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Росреестр сохраняет контрольные полномочия за деятельностью подведомственных бюджетных учреждений и не перестает являться органом кадастрового учета.
В силу изложенных выше норм Федерального закона "Об оценочной деятельности" по делам об оспаривании результатов кадастровой оценки заинтересованным лицом выступают исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие оспариваемые результаты кадастровой оценки.
Вместе с тем, в зависимости от конкретных обстоятельств суд в качестве заинтересованных лиц к участию в деле может привлечь государственные органы, наделенные полномочиями по государственной кадастровой оценке и государственному кадастровому учету.
Согласно статье 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, определяет кадастровую стоимость объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Указанные полномочия на основании решения органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
В соответствии с Приказами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) от 11 марта 2010 г. N П/93 и от 26 декабря 2011 г. N П/531 федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра", Учреждение) переданы полномочия по ведению государственного кадастра недвижимости, по государственному кадастровому учету недвижимого имущества и по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик. Соответствующие полномочия содержатся также в пунктах 13.1, 13.2 и 13.6 Устава ФГБУ "ФКП Росреестра", утвержденного Приказом Росреестра от 1 сентября 2011 г. N П/331.
Филиалы ФГБУ "ФКП Росреестра" осуществляют деятельность от имени Учреждения (пункт 23 Устава ФГБУ "ФКП Росреестра").
Исходя из изложенного, довод в отзыве на исковое заявление филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области о том, что орган кадастрового учета необоснованно привлечен для участия в деле, является несостоятельным.
В соответствии с ч. 1 статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221 -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации», в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.
В соответствии со статьей 24.12 названного закона государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп).
Согласно договору аренды от "дата изъята" , заключенному между Департаментом недвижимости Администрации города Усть-Илимска и ООО «Финтранс ГЛ», заявителю предоставлен земельный участок с кадастровым "номер изъят", площадью 2022 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства железнодорожных путей, расположенного по "адрес изъят", на срок до 13 февраля 2019 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым "номер изъят" впервые поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости - 18 декабря 2013 года.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым "номер изъят" определена ФГБУ «ФКП» Россреестра по Иркутской области по состоянию на 18 декабря 2013 года и составила (данные изъяты). В последующем кадастровая стоимость земельного участка была пересмотрена в связи с постановлением Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года №239-пп «О внесении изменений в постановление Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года №517-пп». Данные обстоятельства подтверждаются сведениями кадастрового паспорта, актом определения кадастровой стоимости земельного участка (данные изъяты).
Таким образом, в силу положений ст.ст. 24.18 и 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости должна быть определена по состоянию на 18 декабря 2013 года.
Поскольку ООО «Финтранс ГЛ» является арендатором земельного участка, у общества имеется обязанность по внесению арендной платы.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Положением о порядке определения арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденные постановлением администрации Иркутской области от 31 июля 2008 года № 213-па, расчет годовой арендной платы за использование земельного участка зависит от кадастровой стоимости единицы площади земельного участка.
Расчет арендной платы по спорному земельному участку, исходя из его кадастровой стоимости, подтверждается приложением №1 к договору аренды земельного участка от 13 февраля 2014 года (данные изъяты).
Согласно статье 6 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.
Статья 24.18 названного закона регламентирует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При этом действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект. Наличие у общества права аренды земельного участка, размер арендной платы за пользование которым установлен в процентном соотношении от кадастровой стоимости, является достаточным основанием для реализации права на проведение оценки рыночной стоимости соответствующего объекта.
В соответствии со статьи 24.18 названного закона основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно отчету об оценке "дата изъята" , выполненному ООО «Прайс Хаус ТВ`c», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 18 декабря 2013 года составила (данные изъяты).
Решением комиссии по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от "дата изъята" заявление ООО «Финтранс ГЛ» было отклонено по мотиву того, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.
Суд, исследовав представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает необходимым согласиться с решением комиссии, поскольку оценщиком в нарушение п.п. е п. 8 разд. III ФСО №3 в тексте отчета указано в качестве разрешенного использования оцениваемого земельного участка «для строительства железнодорожных путей» без указания ссылки на источник получения этой информации. В разделе анализа рынка отсутствует информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Также в качестве ценообразующего фактора оценщиком указано разрешенное использование как оцениваемого объекта - ВРИ 13. Вместе с тем в процессе расчета корректировки на разрешенное использование назначение данные по земельным участкам, имеющим ВРИ 13 и расположенным в г. Усть-Илимск не представлены. Расчет корректировки на разрешенное использование, назначение выполнен на основании данных ВРИ 9, а не ВРИ 13, которое соответствует разрешенному использованию оцениваемого объекта.
В связи с тем, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный ООО «Прайс Хаус ТВ`c», который представлен истцом в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", составлен с нарушением приведенных выше требований закона, является недостоверным, следовательно, названный отчет не может служить доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Поскольку в представленном экспертном заключении НП СОО «Сибирь» не отражены выявленные в ходе судебного разбирательства по данному делу нарушения требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поэтому оно не может рассматриваться в качестве положительного экспертного заключения.
В связи с возникшими вопросами к представленному истцом отчету оценщика, судом по ходатайству стороны истца назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга» Черных Т.В.
Перед экспертом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка, с кадастровым "номер изъят", площадью 2022 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства железнодорожных путей, расположенного по "адрес изъят", равной его рыночной стоимости по состоянию на 18 декабря 2013 года.
Согласно представленному заключению эксперта от 08 июня 2015 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 18 декабря 2013 года составила (данные изъяты).
Представитель истца с заключением судебной экспертизы согласился.
Другие лица, участвующие в деле уклонились от ознакомления с заключением судебной экспертизы по данному делу.
Представленное заключение эксперта содержит вывод по поставленному вопросу. Заключение соответствует требованиям, предъявляемым Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, не имеет противоречий и не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком мотивированно использовался метод сравнительных продаж, в связи с чем, проведен подробный анализ объектов-аналогов к объекту оценки и обоснование их выбора.
Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости выбраны в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки - сходные с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость: местоположение, назначение, площадь.
Подробно экспертом в заключение мотивировано обоснование применение корректировок значений единицы сравнения для объектов- аналогов.
Судом при исследовании экспертного заключения не установлено нарушений требований федерального законодательства об оценочной деятельности.
Доказательств недостоверности установленной в заключение эксперта рыночной стоимости земельного участка лица, участвующие в деле, не представили.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Финтранс ГЛ» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства железнодорожных путей, общей площадью 2022 кв.м., расположенного по "адрес изъят" по состоянию на 18 декабря 2013 года в размере рыночной стоимости (данные изъяты).
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья В.Г. Петухова



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка