Решение Иркутского областного суда от 23 июля 2015 года №3-203/2015

 
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 23 июля 2015 года Дело N 3-203/2015
 
Именем Российской Федерации
23 июля 2015 года г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Шовкоплясе А.С.,
с участием представителей ООО «Детский континент» С.., Б..,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 3-203-15 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Детский континент» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Детский континент» обратилось в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты).
Общество является плательщиком земельного налога, размер которого рассчитывается из кадастровой стоимости участка, установленной Постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп с учетом корректировки, внесенной Постановлением Правительства от 5 мая 2014 года № 239-пп, в сумме 45039497, 46 рубля.
Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, ООО «Детский континент» поручило определить его рыночную стоимость ООО «Н.». Согласно отчету оценщика от 5 декабря 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) определена на 1 января 2012 года в сумме 20878 000 рублей.
В порядке досудебного урегулирования спора ООО «Детский континент» 31 декабря 2014 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области. Решением комиссии от 29 января 2015 года № 3.32 заявление ООО «Детский континент» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям пункта 4 ФСО № 3 в части принципов обоснованности и проверяемости.
Ссылаясь на нормы статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, положения Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», допускающими возможность определения кадастровой стоимости земельного участка не только в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и исходя из его рыночной стоимости, ООО «Детский континент» просило установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной на 1 января 2012 года.
В ходе судебного разбирательства представитель заявителя С. уточнил требования по величине рыночной стоимости и просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы в сумме 31 687 000 рублей.
В судебном заседании представители ООО «Детский континент» С. и Б.., действующие на основании доверенности, уточненные требования поддержали по доводам, изложенным в заявлении, просили установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) в размере рыночной стоимости, определенной по результатам оценочной экспертизы.
Представитель филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В письменном отзыве представитель органа кадастрового учета просил рассмотреть дело по существу без его участия, в удовлетворении требований общества отказать, ссылаясь на то, что учреждение не является ни надлежащим ответчиком по иску, ни заинтересованным лицом, поскольку выполняет лишь технические функции по внесению утвержденных органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации сведений о кадастровой оценке земель в государственный кадастр недвижимости.
В письменном отзыве на заявление ООО «Детский континент» Правительство Иркутской области просило рассмотреть дело по существу без участия его представителя, в удовлетворении иска отказать. При этом представитель О.. указала, что Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недопустимым доказательством, поскольку положительное экспертное заключение не подтверждает достоверность рыночной стоимости участка.
Представитель Управления Росреестра по Иркутской области, надлежащим образом извещенного о судебном заседании, П. в письменном отзыве на иск просила рассмотреть дело без участия Управления. Указала, что при проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости территориальные органы Росреестра реализуют полномочия только в части формирования перечня объектов недвижимости и не уполномочены на осуществление каких-либо действий, влекущих изменение установленной кадастровой стоимости объектов.
Администрация г. Иркутска в ходатайстве о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя разрешение спора после проведения судебной оценочной экспертизы оставила на усмотрение суда. Ранее в письменном отзыве на заявление представитель администрации указывал на то, что отчет об оценке земельного участка не содержит экономического обоснования, экспертное заключение составлено по результатам только нормативно-методической экспертизы и не подтверждает достоверность рыночной стоимости участка, что является нарушением статьи 17.1 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, своевременно и в надлежащей форме извещенных о судебном заседании.
Выслушав объяснения представителей заявителя ООО «Детский континент» С. и Б.., исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.
Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).
При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
С учетом того, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и используются для определения налоговых и иных платежей, утверждаются решением исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или решением органа местного самоуправления, оспаривание сведений о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений (пункт 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).
Статья 24.18 Федерального закона « Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Кадастровая стоимость земельных объектов устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной унифицированным расчетом без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
Рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ). В свою очередь, датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (статья 24.15 Закона).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15 января 2013 года ООО «Детский континент» является собственником земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты)
Постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 № 517-пп (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп) утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области на основании средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов по состоянию на 1 января 2012 года.
Из кадастровой справки о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) от 25 ноября 2014 года следует, что кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января 2012 года установлена в размере 45039497, 46 рубля.
В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости принадлежащего ООО «Детский континент» земельного участка от 5 декабря 2014 года, выполненным ООО «Н.», рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2012 года составляет 20 878 000 рублей.
Исследуя отчет об оценке участка, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 24.16 Закона об оценочной деятельности исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.
Таким образом, отчет оценщика может считаться допустимым доказательством только в том случае, если на него будет представлено положительное экспертное заключение.
Согласно статье 17.1 Закона об оценочной деятельности под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения в достоверности определения рыночной стоимости земельного участка, в связи с отсутствием в экспертном заключении на отчет подтверждения стоимости объекта оценки, по ходатайству ООО «Детский континент» судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка.
В соответствии с заключением эксперта ООО «К.» рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2012 года составляет 31 687 000 рублей.
Исследуя экспертное заключение, суд отмечает, что при оценке применен метод сравнения продаж, избрание которого оценщиком обосновано, проведен подробный анализ рынка земельных участков, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, представлено точное описание количественных и качественных характеристик оцениваемого объекта и объектов аналогов.
Проверяя доводы представителя заявителя С. о предвзятом, произвольном, неоптимальном для собственника оцениваемого участка выборе объектов-аналогов, суд не находит им подтверждения.
Как следует из экспертного заключения, при определении рыночной стоимости искомого земельного участка экспертом избран метод сравнения продаж, что в данном случае суд считает обоснованным, исходя из целей исследования, наличия, состояния и степени открытости рынка продаж, характеристик оцениваемого объекта недвижимости, вида разрешенного использования и фактического состояния и использования участка.
При обосновании метода оценки и отборе объектов-аналогов для проведения расчета стоимости оцениваемого участка методом сравнения продаж эксперт руководствовался требованиями Федеральных стандартов оценки - «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р.
В экспертном заключении подробно описаны процедуры оценки и отбора объектов-аналогов, выбор единиц сравнения, проведен сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. С учетом уникальных характеристик объекта оценки по основным ценообразующим параметрам проведена корректировка значений единиц сравнения для объектов-аналогов и при расчете рыночной цены оцениваемого участка применены поправочные коэффициенты на торг, условия рынка (дата продажи), масштаб (площадь) земельного участка. В экспертном заключении обоснование и расчет корректировок подробно описаны.
Достоверность использованных экспертом при оценке сведений об объектах-аналогах судом проверена по ссылкам на справочную информацию.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки - ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 7, Сводом стандартов оценки Российского общества ССО РОО 2010 и Методическими рекомендациями по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации.
Довод заявителя о том, что экспертом не в полном объеме использованы положения ФСО № 7 не соответствует содержанию заключения эксперта.
Экспертное заключение выполнено членом Экспертного Совета Саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков», членом правления Иркутского регионального отделения «Российское общество оценщиков», председателем экспертно-консультационного комитета ИРО РОО З.., квалификация которого подтверждена соответствующими документами в деле и сомнению не подвергается.
Представленное заключение соответствует законодательству об экспертизе и федеральным стандартам оценки, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено, лицами, участвующими в деле, соответствующих доводов не приведено, доказательств об иной рыночной стоимости земельного участка не представлено.
По ходатайству заявителя в судебном заседании допрошен эксперт З.., который дал исчерпывающие ответы на вопросы, вызвавшие сомнения у стороны заявителя - относительно отбора объектов-аналогов и использования ФСО № 7.
Так, из пояснений эксперта З. следует, что им в процессе исследования был проведен общий анализ рынка продаж земельных участков, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования, объекты-аналоги отобраны именно в Кировском районе г. Иркутска - там, где находится исследуемый объект. Из выявленных 8 объектов-аналогов, отобраны три, наиболее близкие по месту расположения и иным индивидуальным характеристикам к оцениваемому участку.
Возражений против экспертного заключения по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной оценщиком рыночной стоимости земельного участка от лиц, участвующих в деле, не поступило.
На основании изложенного, суд признает заключение судебной оценочной экспертизы надлежащим доказательством, а установленную на основании оценки эксперта величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) - достоверной.
Оценив доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, установив все обстоятельства, имеющие значение при рассмотрении настоящего спора, принимая во внимание, расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной в заключении эксперта, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) равной его рыночной стоимости, установленной экспертом по состоянию на 1 января 2012 года в размере 31 687 000 рублей.
Разрешая вопрос о круге заинтересованных лиц по данной категории дел, суд исходит из следующего.
Согласно статье 24.11 Закона об оценочной деятельности под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:
принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
К полномочиям Росреестра изначально отнесены как государственный кадастровый учет недвижимого имущества, ведение государственного кадастра, так и организация проведения государственной кадастровой оценки, которая заключается в формировании перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, часть 1 статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
В соответствии со статьей 24.13 Закона об оценочной деятельности полномочия органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, по формированию и предоставлению перечня объектов на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», находится в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, осуществляет, в числе иных, полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, и в соответствии с прямым предписанием федерального законодателя обязано принять к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Наряду с перечисленными полномочиями, названное учреждение в соответствии со статьей 24.13 Закона об оценочной деятельности и приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 13 января 2015 года № П/3 также наделено полномочиями по формированию и предоставлению перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
В данном случае речь идет о делегировании государством управленческой функции Кадастровой палате, при этом Росреестр сохраняет контрольные полномочия и не перестает являться органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.
Таким образом, предъявление требований ООО «Детский континент» к филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области и привлечение к участию в деле территориального Управления Росреестра - органов кадастрового учета, осуществляющих в силу возложенных на них законом полномочий по государственной кадастровой оценке земель, а также Правительства Иркутской области, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, является правомерным.
Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, суд по материалам дела установил, что с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) собственник - ООО «Детский континент» обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 31 декабря 2014 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Заявление Общества с ограниченной ответственностью «Детский континент» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты), равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 года в размере 31 687 000 рублей.
Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью «Детский континент» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты), в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области-31 декабря 2014 года.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Л.Л. Каракич



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка