Решение Иркутского областного суда от 16 июля 2015 года №3-175/2015

 
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 16 июля 2015 года Дело N 3-175/2015
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 июля 2015 года г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ткачук М.А.,
при секретаре Зуевой А.Н.,
с участием представителей истца Васильковой О.А. - Сергеева Е.П. и Балкунова А.Г.,
представителя ответчика Правительства Иркутской области Богдановой Н.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 3-175-15 по иску Васильковой Ольги Анатольевны к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Администрации города Иркутска, третьи лица Васильков Виктор Николаевич, Урядкин Сергей Михайлович, Климов Алексей Юрьевич, Ковальчук Роман Петрович, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
Василькова О.А. является собственником нежилого помещения в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты", местоположение: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания общественно-бытового назначения.
В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп, и составляет "данные изъяты".
Согласно отчету об оценке Общества с ограниченной ответственностью «М.» от "дата изъята" "номер изъят" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на "дата изъята" , то есть на дату образования земельного участка и определения его кадастровой стоимости, составляет "данные изъяты".
Положительным экспертным заключением экспертного совета некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков «С.» от "дата изъята" "номер изъят" подтверждено, что отчет об оценке Общества с ограниченной ответственностью «М.» от "дата изъята" "номер изъят" соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Исходя из кадастровой стоимости, исчисляется выкупная цена земельного участка, поэтому превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы заявителя как собственника нежилого помещения, имеющего исключительное право выкупа указанного земельного участка.
Истец Василькова О.А. просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты"., местоположение: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания общественно-бытового назначения, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на "дата изъята" , в размере "данные изъяты"; возложить обязанность на орган кадастрового учета внести в государственный кадастр недвижимости указанные сведения.
Исковое заявление подано истцом в Иркутский областной суд 04 февраля 2015 года "данные изъяты"
Определением судьи Иркутского областного суда от 09 февраля 2015 года "данные изъяты" исковое заявление оставлено без движения до 24 февраля 2015 года для исправления недостатков.
Определением судьи Иркутского областного суда от 05 марта 2015 года "данные изъяты" исковое заявление принято к производству Иркутского областного суда, возбуждено гражданское дело.
В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением судьи Иркутского областного суда от 05 марта 2015 года к участию в деле в качестве ответчиков привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и Администрация города Иркутска "данные изъяты"
По ходатайству представителя истца Васильковой О.А. - Сергеева Е.П. определением Иркутского областного суда от 14 апреля 2015 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено, с учетом мнения представителя Правительства Иркутской области Богдановой Н.Н., эксперту Иркутского регионального отделения Российского общества оценщиков Семейкиной Н.М., производство по делу приостановлено "данные изъяты"
В связи с поступлением в Иркутский областной суд экспертного заключения, производство по делу возобновлено 01 июля 2015 года.
Определением Иркутского областного суда от 16 июля 2015 года к производству суда принято заявление представителя истца Васильковой О.А. - Сергеева Е.П. об уточнении заявленных требований, в котором поставлен вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере "данные изъяты".
В судебное заседание 16 июля 2015 года Василькова О.А. не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
В судебном заседании 16 июля 2015 года представители истца Васильковой О.А. - Сергеев Е.П. и Балкунов А.Г. требования поддержали, просили установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы в размере "данные изъяты" по состоянию на "дата изъята"
В судебном заседании 16 июля 2015 года представитель Правительства Иркутской области Богданова Н.Н. возражений по заключению судебной экспертизы не высказала.
В судебное заседание 16 июля 2015 года представители ответчиков ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области не явились, получили копию заключения эксперта и заявления об уточнении заявленных требований, что подтверждается почтовыми уведомлениями.
Представитель Администрации города Иркутска Цыренова М.В. в судебное заседание 16 июля 2015 года не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, получила копии заключения эксперта и заявления об уточнении заявленных требований, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Администрации города Иркутска.
Третьи лица Васильков В.Н., Урядкин С.М., Климов А.Ю., Ковальчук Р.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, получили копии заявления об уточнении заявленных требований, считают требования истца законными и обоснованными, в представленных ходатайствах просили рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не просивших об отложении разбирательства дела.
Выслушав пояснения представителей истца Васильковой О.А. - Сергеева Е.П. и Балкунова А.Г., поддержавших заявленные требования с учетом уточнений от 06 июля 2015 года, пояснения представителя ответчика Правительства Иркутской области Богдановой Н.Н., не возражавшей против уточненных требований истца и не просившей о назначении повторной экспертизы, суд полагает возможным удовлетворить заявленные требования по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты"., местоположение: "дата изъята" , категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания общественно-бытового назначения.
Данный спор возник не потому, что орган государственной власти субъекта Российской Федерации неправильно определил кадастровую стоимость земельных участков, а ввиду необходимости для заявителя в определении индивидуальной рыночной стоимости земельного участка с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости. Поэтому данный спор не может рассматриваться в порядке искового производства, так как он по своей сути является не частно-правовым, а публично-правовым спором.
В связи с этим, суд при рассмотрении дела применяет положения глав 23 и 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений), поскольку изменилась редакция статей 24.18 и 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», внесены изменения в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (пункт 8 части 1 статьи 26).
Исходя из содержания глав 23 и 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, проверке подлежат обстоятельства наличия у государственного органа полномочий на принятие решения, соблюдения порядка принятия решения, соответствия содержания решения требованиям закона.
В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, от 08 июня 2015 года № 145-ФЗ, от 13 июля 2015 года № 216-ФЗ, под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.
В силу статей 24.15 и 24.16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, по результатам проведения которой саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на такой отчет.
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).
В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.
На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «ФиннГрупп» по результатам открытого аукциона в электронной форме от 06 ноября 2012 года № 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью «ФинГрупп» проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.
В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.
По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года № 2004-13 по состоянию на 01 января 2012 года.
Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение от 07 июня 2013 года № 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.
В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки.
Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.
В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.
Василькова О.А., Васильков В.Н., Урядкин С.М., Климов А.Ю., Ковальчук Р.П. являются собственниками нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты"., местоположение: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания общественно-бытового назначения, что подтверждается
свидетельствами о государственной регистрации права от "дата изъята" "номер изъят", от "дата изъята" "номер изъят", от "дата изъята" "номер изъят", от "дата изъята" "номер изъят", от "дата изъята" "номер изъят"
На основании распоряжения Правительства Иркутской области от "дата изъята" "номер изъят" земельный участок с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты", местоположение: "адрес изъят", предоставлен Васильковой О.А., Василькову В.Н., Урядкину С.М., Климову А.Ю., Ковальчуку Р.П. для эксплуатации здания общественно-бытового назначения в общую долевую собственность с учетом долей в праве собственности на здание за плату "данные изъяты"
В материалах дела представлены предварительные договоры купли-продажи между Министерством имущественных отношений Иркутской области и Васильковой О.А., Васильковым В.Н., Урядкиным С.М., Климовым А.Ю., Ковальчуком Р.П. о передаче в общую долевую собственность указанным лицам земельного участка с кадастровым "номер изъят", проекты актов приема-передачи земельного участка, расчеты выкупной цены земельного участка, протоколы разногласий к договору купли-продажи земельного участка от "дата изъята" , протоколы согласования разногласий "данные изъяты"
Учитывая, что расчет выкупной цены земельного участка зависит, в том числе, от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, истец Василькова О.А. является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор, в силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 1 и 2 статьи 2, пунктов 2 и 2.2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп.
Земельный участок с кадастровым "номер изъят" сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет "дата изъята" с видом разрешенного использования: для эксплуатации здания общественно-бытового назначения, что подтверждается разделами 6 и 10 кадастрового паспорта, а также актом об определении кадастровой стоимости земельного участка от "дата изъята" в связи с образованием нового участка "данные изъяты"
Поскольку земельный участок не был сформирован на 01 января 2012 года и не вошел в Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке, его кадастровая стоимость была определена в соответствии с Приложением № 2 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп, что подтверждается актом об определении кадастровой стоимости и выпиской из указанных постановлений.
Земельный участок отнесен к пятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м. по указанной группе видов разрешенного использования по кадастровому кварталу "номер изъят" составляет "данные изъяты". Соответственно кадастровая стоимость земельного участка была определена на дату его образования "дата изъята" в размере "номер изъят", что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от "дата изъята"
Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельного участка Василькова О.А. заключила договор на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка с Обществом с ограниченной ответственностью «М.» от "дата изъята" "номер изъят"
Согласно отчету об оценке Общества с ограниченной ответственностью «М.» от "дата изъята" "номер изъят" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на "дата изъята" , то есть на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости, составляет "данные изъяты".
В подтверждение соответствия отчета об оценке Общества с ограниченной ответственностью «М.» от "дата изъята" "номер изъят" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности представлено положительное экспертное заключение экспертного совета некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков «С.» от "дата изъята" "номер изъят".
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также для расчета выкупной цены земельного участка.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации» разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной - ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.
Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.
Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).
В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».
В целях подтверждения правильности и достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного Обществом с ограниченной ответственностью «М.», судом была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено по заявлению представителя Правительства Иркутской области Богдановой Н.Н. эксперту Иркутского регионального отделения Российского общества оценщиков С.., поскольку представленный отчет не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В нарушение положений пункта 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509, оценщик выбрал объекты-аналоги, которые таковыми по своим характеристикам не являются.
Вид разрешенного использования оцениваемого земельного участка установлен для эксплуатации здания общественно-бытового назначения, он отнесен к пятой группе видов разрешенного использования, тогда как объект-аналог № 1, расположенный "адрес изъят" имеет вид разрешенного использования для строительства лечебно-оздоровительного центра, что относится к восьмой группе видов разрешенного использования (земельные участки предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. Корректировка на вид разрешенного использования не применялась.
Оценщиком нарушен пункт 10 раздела 1V Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке № 3», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254 в части принципа проверяемости, так как приведенные в отчете ссылки на сайты в сети Интернет не обеспечены свободным и необременительным доступом.
Информация, представленная заказчиком, должна быть подписана уполномоченным лицом и заверена в установленном законом порядке. Документы, определяющие количественные и качественные характеристики земельного участка, приложенные отчету, никем не заверены.
В представленном положительном экспертном заключении указанные нарушения федерального законодательства об оценочной деятельности не отражены, следовательно, оно не может рассматриваться в качестве положительного экспертного заключения.
В соответствии с положениями статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по применению законодательства, регулирующего назначение и проведение экспертизы по гражданским делам, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 декабря 2011 года, производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.
На основании определения Иркутского областного суда от 14 апреля 2015 года производство экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка было поручено по заявлению Правительства Иркутской области эксперту Иркутского регионального отделения общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» С. на основании статьи 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Согласно заключению судебного эксперта от "дата изъята" "номер изъят" стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в указанном отчете по состоянию на "дата изъята" , судебным экспертом не подтверждается. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на "дата изъята" составляет "данные изъяты"
Эксперт Иркутского регионального отделения Российского общества оценщиков С. в соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является субъектом оценочной деятельности, имеет соответствующее образование в области оценочной деятельности, что подтверждается дипломом о высшем образовании от "дата изъята" "номер изъят"; дипломами о профессиональной переподготовке от "дата изъята" "номер изъят", от "дата изъята" "номер изъят", от "дата изъята" "номер изъят"; свидетельством о повышении квалификации от "дата изъята" по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; сертификатом соответствия от "дата изъята" "номер изъят", подтверждающим компетентность и соответствие требованиям системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов, выданным Некоммерческим партнерством «Палата судебных экспертов г.Москва», период действия с "дата изъята" по "дата изъята" ; квалификационным аттестатом о сдаче единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемых Федеральным стандартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков от "дата изъята" ; свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» от "дата изъята" , подтверждающим включение в реестр членов РОО и право на осуществление оценочной деятельности на всей территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в период по "дата изъята" . Гражданская ответственность эксперта застрахована Открытым акционерным обществом Страховая компания «А.», что подтверждается полисом страхования ответственности оценщика, действующим в период с "дата изъята" по "дата изъята" .
Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статей 67 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, определен судом по заявлению Правительства Иркутской области, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Для целей настоящего закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509.
Согласно пункту 19 названного Федерального стандарта оценки (ФСО № 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а
также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
В соответствии с подпунктом ж пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.
Из содержания "данные изъяты" исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объекта оценки по состоянию на ретроспективную дату "дата изъята" невозможен, однако, осмотр объекта исследования проводился на текущую дату с целью определения его существования, нахождения по указанному в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах адресу, а также фактического использования "данные изъяты"
При осмотре земельного участка не было выявлено несоответствия фактических характеристик участка характеристикам, указанным в кадастровом паспорте земельного участка "данные изъяты"
Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика. Информации, которую использовал эксперт, по его мнению "данные изъяты" достаточно для определения величины стоимости объекта исследования и ответа на поставленные вопросы. Эти обстоятельства позволяют суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.
В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06 марта 2002 года № 568-р (в редакции распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 31 июля 2002 года № 2314-р), рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.
Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельных участков.
В качестве доказательств уникальных характеристик земельного участка с кадастровым "номер изъят" в заключении эксперта имеется ссылка на схему с портала услуг «Публичная кадастровая карта», из которой усматривается, что он расположен "адрес изъят", находится в зоне общественно-деловой и жилой застройки центральной исторической части города, имеет хорошую транспортную доступность и удобные подъезды к участку, а также развитую инженерную инфраструктуру.
Физические характеристики участка не накладывают никаких ограничений на его использование, земельный участок соответствует виду разрешенного использования.
На оцениваемом земельном участке находится здание общественно-бытового назначения, которое эксплуатируется в соответствии с назначением.
Экспертом исследован рынок недвижимости города Иркутска, предшествующий дате определения стоимости объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования, сделан анализ ценообразующих факторов и ценовых диапазонов, приведена методология оценки с учетом возможности использования трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Приведено обоснование применения сравнительного подхода и метода сравнения продаж, а также отказ от использования иных подходов и методов. Применение экспертом сравнительного подхода является предпочтительным и оправданным, ввиду достаточного количества данных для анализа на рынке, учитывая также то обстоятельство, что затратный подход не может применяться для незастроенного земельного участка, так как он основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков, однако земля не может быть воспроизведена физически, а доходный подход не применялся ввиду малого количества участников рынка, на котором сделки по аренде практически отсутствуют.
Эксперт определил достаточность информации для выполнения оценки объекта недвижимости, за предоставлением дополнительной информации к суду не обращался, участники процесса ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявляли.
Суд учитывает также и то обстоятельство, что государственная кадастровая оценка проводилась сравнительным подходов, что подтверждается отчетом и экспертным заключением "данные изъяты"
В заключении эксперта восемь объектов-аналогов выбраны с максимальной точностью, три из них расположены в "адрес изъят", три в "адрес изъят" и два в "адрес изъят", имеют сопоставимые характеристики, виды разрешенного использования, которые установлены экспертом после определения их кадастровых номеров, в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.
Эксперт также обосновал невозможность корректировки на состав передаваемых прав, так как объекты-аналоги №№ 2-5, 7, 8 находятся в собственности. Поправка на имущественные права к ценам предложений объектов-аналогов 1 и 6 учитывалась в размере 11, 7%, так как они находятся в аренде.
Эксперт привел достаточное обоснование применения скидки на торг, которая составляет - 13%, поскольку рыночная цена определяется посредством торга между продавцом и покупателем.
Экспертом обоснована необходимость применения поправки на дату продажи, поскольку объекты-аналоги были предложены к продаже в феврале, августе, октябре, декабре 2011 года; в январе и августе 2012 года; в марте 2013 года.
Фактор местоположения является одним из важнейших ценообразующих факторов при оценке земельных участков. Поскольку оцениваемые объекты и сопоставимые объекты-аналоги расположены в одной ценовой зоне с сопоставимыми характеристиками местоположения, эксперт обоснованно применил корректировку на местоположение для объектов-аналогов № 1, 2, 3 -24%; для объекта-аналога № 4 - 29%; для объектов-аналогов № 5 и 6 - 17%; для объекта-аналога № 7 - 21%, для объекта-аналога № 8 - 11%, так как имеется различие в местоположении объекта исследования и объектов-аналогов.
Поскольку все объекты-аналоги и объект оценки относятся к одной категории земель (земли населенных пунктов), поправка на категорию земель обоснованно не применялась.
Эксперт установил, что объекты-аналоги имеют хорошую транспортную доступность и удобные подъезды, расположены на первой линии, а оцениваемый объект удален от первой линии (транспортных магистралей), поэтому поправка на удаленность от основных транспортных магистралей для всех объектов-аналогов составила-21%.
Поскольку оцениваемые объекты и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на масштаб.
Отказ от иных поправок экспертом обоснован, оснований не согласиться с данными выводами у суда не имеется.
Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице "данные изъяты", описана степень надежности полученных результатов, которая является высокой.
Итоговые результаты расчета величины рыночной стоимости земельного участка определены экспертом в размере "данные изъяты" по состоянию на "дата изъята" .
При таких обстоятельствах, установленную в заключении эксперта рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку она определена с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости, которые не были учтены при массовой оценке.
Суд не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральном стандарте оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке, требования к проведению оценки», утвержденном приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые, приложены к экспертному заключению.
Участвующие в деле лица согласились с выводами экспертного заключения, о назначении повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы не просили. Доказательств того, что на "дата изъята" - дату определения кадастровой стоимости земельного участка - рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость, определенную по состоянию на "дата изъята" , земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты"., местоположение: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания общественно-бытового назначения, равной его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере "данные изъяты".
Заявитель обратился в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка 04 февраля 2015 года, поэтому в силу положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Требования заявителя о возложении обязанности на орган кадастрового учета внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, суд считает излишне заявленными, поскольку в силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 08 июня и 13 июля 2015 года), части 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» является органом, непосредственно осуществляющим полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, который принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.
При этом, суд учитывает, что какая-либо материально-правовая заинтересованность в данном деле у органа кадастрового учета отсутствует, поэтому на него не может быть возложена обязанность, так как внесение в государственный кадастр недвижимости сведений является следствием принятия судом решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 194-199, 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
Требования Васильковой Ольги Анатольевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты"., местоположение: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания общественно-бытового назначения, определенную по состоянию на "дата изъята" , равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты", дата подачи заявления в суд 04 февраля 2015 года.
Решение является основанием для внесения ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на "дата изъята" , равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты"
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд
Председательствующий М.А. Ткачук



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка