Дата принятия: 23 апреля 2015г.
Номер документа: 3-174/2015
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 23 апреля 2015 года Дело N 3-174/2015
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 апреля 2015 года Иркутский областной суд в составе: председательствующего судьи Папуши А.С., при секретаре Зуевой А.Н., с участием с участием представителей истца ООО «МАКСиМАКС» Васильевой Т.В., действующей на основании доверенности от < дата изъята>, и Крапчетова П.В., действующего на основании доверенности от < дата изъята>, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации г. Ангарска Мартыновой О.В., действующей на основании доверенности < данные изъяты>, рассмотрев в открытом судебном заседании дело № 3-174-15 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МАКСиМАКС» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
ООО «МАКСиМАКС» обратилось в суд с заявлением, указав, что является собственником земельных участков: < номер изъят>, доли в размере *** в праве на земельный участок с кадастровым < номер изъят>.
Постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области по кадастровым номерам земельных участков по состоянию на < дата изъята> (в редакции Постановления Правительства Иркутской области № 239-ПП от 5 мая 2014 года «О внесении изменений в Постановление Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года №517-пп»). Согласно Приложениям < номер изъят> к данному Постановлению удельный показатель кадастровой стоимости указанных выше земельных участков составил *** за 1 кв.м.
Поскольку пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплена возможность установления кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки, в размере рыночной стоимости, для подтверждения факта значительного превышения кадастровой стоимости земельных участков по сравнению с его рыночной стоимостью, истец обратился в < данные изъяты> с просьбой выполнить независимую оценку рыночной стоимости вышеназванных земельных участков.
ООО «Русская провинция» составлен отчет < данные изъяты> об оценке рыночной стоимости земельных участков, расположенных < адрес изъят>.
Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельных участков составила *** за 1 кв.м., в том числе по земельному участку < данные изъяты>.
В соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона №135-ФЗ < данные изъяты> составлено положительное экспертное заключение < данные изъяты> на отчет об оценке < данные изъяты>, которым установлено, что данный отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Заявитель считает, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена в размере равной их рыночной стоимости, поскольку в данный момент неоправданно завышена и негативно для заявителя влияет на размеры обязательных платежей.
Заявитель полагает, что определенная в установленном порядке и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка не соответствует его рыночной стоимости. Следствием чего, принимая во внимание порядок определения налоговой базы по земельному налогу согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации, нарушаются его права.
В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков заявитель обратился с заявлениями в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области в порядке, установленном законодательством.
Решениями комиссии < данные изъяты> заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков и установлении их кадастровой стоимости в размере рыночной, установленной в отчете об оценке < данные изъяты>, отклонено.
Решения комиссии мотивированы тем, что используемая оценщиком при применении сравнительного подхода информация об одном из пяти объектов-аналогов не отвечает критериям достаточности и однозначности, поскольку содержит данные о двух площадях предлагаемого к реализации объекта-аналога (***) при наличии данных о цене участка (***) и отсутствии данных о цене предложения за 1 кв.м. площади.
Как указано в решениях, в случае реализации земельного участка площадью *** (меньшая площадь) его цена за 1 кв.м. будет составлять < данные изъяты>, в случае реализации земельного участка площадью *** (большая площадь) его цена за 1кв.м. будет составлять < данные изъяты>.
Кроме того, комиссия пришла к выводу о том, что отчет об оценке исходя из положений ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» должен быть составлен по состоянию на < дата изъята>, то есть на дату постановки земельных участков на кадастровый учет, а не на дату государственной кадастровой оценки земель (< дата изъята>).
ООО «МАКСиМАКС» полагает, что у комиссии отсутствовали правовые основания для отклонения его заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
ООО «МАКСиМАКС» с учетом уточнения исковых требований просит установить кадастровую стоимость земельного участка < данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, равной ***; земельного участка < данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, равной ***; земельного участка < данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, равной ***, по состоянию на < дата изъята>.
Также просит обязать ответчика внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости относительно указанных земельных участков.
В связи с тем, что данный индивидуально-правовой спор касается оспаривания кадастровой стоимости земельного участка и связан с правом заявителя уплачивать обоснованно установленные ему налоги, суд находит заявление ООО «МАКСиМАКС» подлежащим рассмотрению в порядке искового производства с учетом особенностей, предусмотренных главой 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители истца - ООО «МАКСиМАКС» Васильева Т.В., действующая на основании доверенности от < дата изъята>, и Крапчетов П.В., действующий на основании доверенности от < дата изъята>, в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме.
Ответчик - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание своего представителя не направило, представило отзыв на исковое заявление ООО «МАКСиМАКС», в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, считает учреждение ненадлежащим ответчиком по делу. Указывает, что земельные участки с кадастровыми < номер изъят> были образованы путем раздела земельного участка с кадастровым < номер изъят> и поставлены на государственный кадастровый учет < дата изъята>. Кадастровая стоимость земельных участков установлена в соответствии с Постановлением Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года №239-пп «О внесении изменений в Постановление Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года №517-пп», согласно которому удельный показатель кадастровой стоимости исходного земельного участка с кадастровым < номер изъят> составляет ***, соответственно, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым < номер изъят> составляет < данные изъяты>, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым < номер изъят> составляет < данные изъяты>, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым < номер изъят> составляет < данные изъяты>. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя учреждения.
Ответчик - Правительство Иркутской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, представило отзыв на исковое заявление ООО «МАКСиМАКС», в котором просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Полагает, что не является надлежащим ответчиком по делу. Указывает, что кадастровая стоимость земельных участков установлена в соответствии с Постановлением Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года №239-пп «О внесении изменений в Постановление Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп». Истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, решением которой его заявления отклонены. Полагает, что отчет об оценке < данные изъяты> и положительное экспертное заключение на него не могут быть приняты судом в качестве надлежащего доказательства.
Ответчик - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в судебное заседание своего представителя не направило, представило отзыв, в котором просит в удовлетворении заявленных требований ООО «МАКСиМАКС» к Управлению отказать. Указывает, что Управление не может отвечать за результаты кадастровой оценки в части оспаривания стоимости земельного участка, не может представить возражения относительно доказательства правомерности своих действий и решений по установлению кадастровой оценки спорного земельного участка, поскольку вышеуказанных действий в силу своей компетенции не совершало. Также Управление не имеет возражений относительно размера указанной в иске рыночной стоимости земельного участка.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации г. Ангарска Мартынова О.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании полагала, что основания для удовлетворения исковых требований ООО «МАКСиМАКС» отсутствуют, поскольку отчет об оценке земельных участков, составленный < данные изъяты>, представленный в качестве доказательства рыночной стоимости земельных участков, составлен с нарушением законодательства об оценочной деятельности. Приложенные к отчету документы не заверены в установленном законом порядке, что является нарушением пункта *** Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО < номер изъят>), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации < данные изъяты>, поэтому представленная информация не могла считаться для оценщика достоверной в момент оценки. Данное обстоятельство не нашло отражения в положительном экспертном заключении.
Указала, что в отчете об оценке оценщик исходил из отсутствия ограничений в использовании земельных участков в связи с отсутствием на их территории санитарных, водоохранных, санитарно-защитных зон, объектов культурного наследия, водоохранных зон, характеристика рельефа участка дополнительных ограничений для стоимости участка не создает, что свидетельствует об отсутствии уникальных особенностей у земельных участков, которые могут повлиять на их стоимость.
Считает, что используемая оценщиком информация по объекту-аналогу < номер изъят> не удовлетворяет требованиям достаточности, поскольку она содержит данные о наличии на земельном участке строения площадью *** по состоянию «новое». Оценщик в тексте отчета об оценке не оговаривает влияния улучшений на стоимость земельного участка, не выделяет стоимость улучшений в стоимости объектов в целом, что является нарушением пункта *** Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО < номер изъят>)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации < данные изъяты>, а именно принципа достоверности и проверяемости.
Полагает, что используемая оценщиком информация об объекте-аналоге < номер изъят> не удовлетворяет требованиям достоверности, а именно: оценщиком на странице *** отчета об оценке, указано, что целевое назначение и разрешенное использование вышеуказанного объекта-аналога < данные изъяты>. В тексте объявления в источнике информации участок имеет назначение - < данные изъяты>, в связи с чем оценщик должен был применить корректировку на вид разрешенного использования.
На странице *** отчета об оценке оценщиком приложена скрин-копия страницы справочника < данные изъяты>, опубликованного в < данные изъяты>, то есть после даты оценки, что является нарушением пункта *** ФСО < номер изъят>. Объявление не содержит ссылку на вид разрешенного использования земельных участков.
Кроме того, при определении видов разрешенного использования земельных участков-аналогов оценщик не использовал Правила землепользования города Ангарска, утвержденные решением Думы города Ангарска Иркутской области < данные изъяты>, и Генеральный план города Ангарска, утвержденный решением Думы города Ангарска Иркутской области < данные изъяты>, поэтому отчет об оценке не отвечает принципам достоверности, чем вводит пользователя в заблуждение.
Третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Ткачук Е.Н., ООО «С.», ЗАО П., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили.
С учетом мнения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, суд, не удаляясь в совещательную комнату, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителей истца ООО «МАКСиМАКС» Васильевой Т.В. и Крапчетова П.В., действующих на основании доверенностей, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации г. Ангарска Мартыновой О.В., действующей на основании доверенности, показания допрошенного в качестве свидетеля оценщика Н., объяснения привлеченной к участию в деле в качестве специалиста И., исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года №2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации», в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.
Как предусмотрено статьей 1 Положения об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года №457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
Согласно подпунктам *** Положения об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, утвержденного приказом < данные изъяты> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в установленной сфере деятельности осуществляет ведение государственного кадастра недвижимости, государственный кадастровый учет недвижимого имущества, предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости. При этом в Примечании к данному Положению указано, что Управление осуществляет указанные функции, если правом осуществления данного полномочия не наделено указанное в пункте *** Положения федеральное государственное учреждение.
Совместным приказом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Иркутской области < данные изъяты> «О передаче полномочий по ведению государственного кадастра недвижимости» функции по ведению государственного кадастра недвижимости возложены на Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Иркутской области.
В соответствии с Приказом Росреестра < данные изъяты> «О наделении Федеральных государственных учреждений «Земельная кадастровая палата» («Кадастровая палата») по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета», Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Иркутской области (в настоящее время филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области) с < дата изъята> наделено полномочиями органа кадастрового учета в полном объеме.
Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области не является филиалом либо иным структурным подразделением Управления, является филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».
ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» является отдельным юридическим лицом и осуществляет возложенные на него функции самостоятельно.
В соответствии с Уставом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии < данные изъяты>, целью деятельности ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» является, в том числе, осуществление полномочий по государственному кадастровому учету объектов недвижимого имущества, государственному техническому учету объектов капитального строительства и государственной кадастровой оценке в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (с учётом изменений, внесённых в соответствии с Постановлением Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года №239-пп) утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области по кадастровым номерам земельных участков по состоянию на < дата изъята>.
Из положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что оценка земли может осуществляться либо по правилам государственной кадастровой оценки земель либо путем определения ее рыночной стоимости.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Главой III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены специальные правила определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
В соответствии со статьей 24.18 данного закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Анализируя указанные выше нормативные и локальные нормативные акты, суд приходит к выводу о том, что ответчиками по данному делу являются Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Правительство Иркутской области, а также Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».
Так, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, Правительство Иркутской области является органом государственной власти субъекта Российской Федерации, принявшим в рамках своих полномочий решение о государственной кадастровой оценке спорного земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов на территории Иркутской области, выступившим заказчиком проведения работ по кадастровой оценке и утвердившим ее результаты, а Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице его филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области осуществляет делегируемые ему полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимого имущества, государственному техническому учету объектов капитального строительства и государственной кадастровой оценке в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ООО «МАКСиМАКС» как собственника земельных участков, а различие между кадастровой и рыночной стоимостью спорных земельных участков является существенным, оно вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости и требовать установления в отношении спорных земельных участков их рыночной стоимости.
Истец - общество с ограниченной ответственностью «МАКСиМАКС» является юридическим лицом, что подтверждается копией устава, утвержденного решением единственного участника ООО «МАКСиМАКС» < данные изъяты>, свидетельством о государственной регистрации юридического лица, свидетельством о постановке на учет, выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц < данные изъяты>.
Судом установлено, что согласно договору купли-продажи от < дата изъята>, заключенному между < данные изъяты> (продавец) и ООО «МАКСиМАКС» (покупатель), акту приема-передачи к договору купли-продажи от < дата изъята> ООО «МАКСиМАКС» приобрело в собственность земельный участок < данные изъяты>. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.
В результате раздела земельного участка с кадастровым < номер изъят> по заявлению ООО «МАКСиМАКС» < данные изъяты> образованы земельные участки с кадастровыми < номер изъят>, что подтверждается кадастровыми паспортами земельных участков < данные изъяты>.
Право собственности ООО «МАКСиМАКС» на земельный участок < данные изъяты> зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права < данные изъяты>, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (л.д. ***).
Право собственности ООО «МАКСиМАКС» на земельный участок < данные изъяты> зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права < данные изъяты>, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (л.д. ***).
В соответствии с договором купли-продажи от < дата изъята>, заключенным между ООО «МАКСиМАКС» (продавец) и ЗАО П. (покупатель), передаточному акту от < дата изъята> ООО «МАКСиМАКС» передало в собственность ЗАО П. *** доли в праве собственности на земельный участок < данные изъяты>. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании договора купли-продажи от < дата изъята>, заключенного между ООО «МАКСиМАКС» (продавец) и ООО «С.» (покупатель), передаточному акту от < дата изъята> ООО «МАКСиМАКС» передало в собственность ООО «С.» *** доли в праве собственности на земельный участок < данные изъяты>. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно договору купли-продажи от < дата изъята>, заключенному между ООО «МАКСиМАКС» (продавец) и Ткачуком Е.Н. (покупатель), передаточному акту от < дата изъята> ООО «МАКСиМАКС» передало в собственность Ткачуку Е.Н. *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок < данные изъяты>. Данный договор также зарегистрирован в установленном законом порядке.
Право собственности ООО «МАКСиМАКС» на *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок < данные изъяты> зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права < данные изъяты>, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (л.д. ***).
Земельные участки < данные изъяты> поставлены на кадастровый учет < дата изъята>.
Как предусмотрено статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Таким образом, кадастровая стоимость спорных земельных участков, а в случае несогласия с ней - их рыночная стоимость подлежит установлению на дату постановки этих земельных участков на кадастровый учет, то есть на < дата изъята>.
Кадастровый номер, адрес местонахождения, площадь указанных выше земельных участков, а также категория земель, на которых они расположены, вид разрешенного использования подтверждаются кадастровыми паспортами земельных участков < данные изъяты>, выданными Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Иркутской области.
Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации < данные изъяты>, с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости по Приложению < номер изъят> к Постановлению Правительства Иркутской области Постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (с учётом изменений, внесённых в него в соответствии с Постановлением Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп), который для земельных участков, расположенных в кадастровом квартале < номер изъят> и отнесенных к *** группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для < данные изъяты>), установлен в размере *** за 1кв.м., в соответствии с чем кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым < номер изъят> определена в размере < данные изъяты>, земельного участка с кадастровым < номер изъят> в размере < данные изъяты>, земельного участка с кадастровым < номер изъят> в размере < данные изъяты>. Размер кадастровой стоимости на момент рассмотрения дела подтверждается указанными выше кадастровыми паспортами, а также кадастровыми справками о кадастровой стоимости объекта недвижимости < данные изъяты>.
Считая завышенной установленную кадастровую стоимость принадлежащих на праве собственности земельных участков, ООО «МАКСиМАКС» поручило оценщику - < данные изъяты> проведение рыночной оценки указанных земельных участков.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
ООО «МАКСиМАКС» соблюдены сроки на обращение в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, установленной в отношении земельных участков с кадастровыми < номер изъят>, так как с момента постановки данных земельных участков на кадастровый учет и определения их кадастровой стоимости пятилетний срок не истек.
По результату установления рыночной стоимости земельных участков в отчете оценщика, согласно которому имеется разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков с кадастровыми < номер изъят>, ООО «МАКСиМАКС» обратилось в суд с настоящим исковым заявлением, утверждая, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью этих земельных участков является значительной.
В обоснование своих исковых требований ООО «МАКСиМАКС» представило суду отчет < данные изъяты> об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненный < данные изъяты>, согласно которому по состоянию на < дата изъята> рыночная стоимость принадлежащих ООО «МАКСиМАКС» на праве собственности земельных участков, < данные изъяты> составляет < данные изъяты> составляет < данные изъяты> составляет < данные изъяты>.
На основании договора на выполнение работ по экспертизе от < дата изъята> ООО «МАКСиМАКС» (заказчик) поручило < данные изъяты> (подрядчик) выполнение работ по нормативно-методической экспертизе отчета < данные изъяты> «Об оценке рыночной стоимости земельных участков, расположенных < адрес изъят>» в < данные изъяты>. Факт оплаты по договору подтверждается платежным поручением < данные изъяты>.
В подтверждение соответствия указанного выше отчета оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности истцом представлено суду положительное экспертное заключение < данные изъяты>.
Согласно экспертному заключению < данные изъяты> отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков < данные изъяты> соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и (или) стандартов оценки < данные изъяты>. Выбор оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных подходов обоснован. Расчеты стоимости объекта оценки соответствуют описанным в отчете методам и приведены в отчете в полном объеме и позволяют проверить полученный результат. Результат выполнен без ошибок и пропусков. Допущения, использованные оценщиком в отчете, обоснованы. Вся использованная в расчетах рыночная информация указана в отчете, имеет ссылки на источник и/или содержится в приложении к отчету. В отчете не выявлены технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета, приводящие к нарушению требований законодательства Российской Федерации (л.д. ***).
В судебном заседании представители ООО «МАКСиМАКС» пояснили, что в момент заключения договора на выполнение работ по экспертизе с < данные изъяты> в Федеральном законе от 29июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отсутствовало требование о необходимости оформления положительного экспертного заключения в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, поэтому ООО «МАКСиМАКС» вновь обратилось в < данные изъяты> с просьбой подготовить отчет об оценке и положительное экспертное заключение в соответствии с действующим законодательством.
Истцом представлен суду договор на выполнение работ по оценке от < дата изъята>, в соответствии с которым ООО «МАКСиМАКС» (заказчик) поручает < данные изъяты> (подрядчик) выполнение работ по оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми < номер изъят>, дата определения стоимости - < дата изъята>.
Из отчета < данные изъяты> об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненного < данные изъяты> следует, что по состоянию на < дата изъята> рыночная стоимость принадлежащих ООО «МАКСиМАКС» на праве собственности земельных участков, < данные изъяты> составляет < данные изъяты> составляет < данные изъяты> составляет < данные изъяты>.
В подтверждение соответствия отчета < данные изъяты> об оценке рыночной стоимости земельных участков требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности истцом представлено суду экспертное заключение < данные изъяты>.
В данном экспертном заключении < данные изъяты> содержатся выводы о том, что отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков < данные изъяты> соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и (или) стандартов оценки < данные изъяты>. Выбор оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных подходов обоснован. Расчеты стоимости объекта оценки соответствуют описанным в отчете методам и приведены в отчете в полном объеме и позволяют проверить полученный результат. Результат выполнен без ошибок и пропусков. Допущения, использованные оценщиком в отчете, обоснованы. Вся использованная в расчетах рыночная информация указана в отчете, имеет ссылки на источник и/или содержится в приложении к отчету. В отчете не выявлены технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета, приводящие к нарушению требований законодательства Российской Федерации.
Из сообщения < данные изъяты>, подписанного генеральным директором общества Н. и оценщиком А., следует, что < данные изъяты> подготовлен и представлен заказчику (ООО «МАКСиМАКС») отчет < данные изъяты> об оценке рыночной стоимости земельных участков, расположенных < адрес изъят>. В отчете допущена опечатка в части даты оценки, вместо < дата изъята> ошибочно указано < дата изъята>. Оценка земельных участков с кадастровыми < номер изъят> выполнена по состоянию на < дата изъята>.
По результатам данной оценки ООО «МАКСиМАКС» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Решениями Комиссии < данные изъяты> заявления ООО «МАКСиМАКС» отклонены, так как оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В решениях Комиссия указала, что земельные участки с кадастровыми < номер изъят> поставлены на кадастровый учет < дата изъята>, при этом их кадастровая стоимость была определена филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Иркутской области в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации < данные изъяты>, утверждена актом определения кадастровой стоимости и внесена в государственный кадастр недвижимости.
Ссылаясь на положения статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Комиссия указала, что отчет об оценке земельных участков должен был быть подготовлен на < дата изъята> - на дату постановки земельных участков на кадастровый учет.
Также Комиссия указала, что в нарушение требований пункта *** Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО < номер изъят>)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации < данные изъяты>, пункта *** Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО < номер изъят>), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации < данные изъяты>, используемая оценщиком информация об объекте-аналоге < номер изъят> не удовлетворяет требованиям достаточности, поскольку она содержит данные о двух площадях предлагаемого к реализации земельного участка при отсутствии данных о цене предложения за 1 кв.м. его площади.
Разрешая данное дело, суд исходит из обязанности проверки отчетов об оценке на соответствие требованиям федеральных законов и федеральных стандартов оценки даже при наличии положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков, поскольку отчет является доказательством по делу, которому суд дает оценку по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Оценщик Н., выполнивший отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков < данные изъяты> представил суду письменные пояснения. В судебном заседании Н. был допрошен в качестве свидетеля, суду показал, что фактически оценка земельных участков проводилась по состоянию на < дата изъята>. В отчете об оценке < данные изъяты> ошибочно указана дата - < дата изъята>. При проведении оценки оценщики выезжали на место, в отчете имеются фотографии. Объекты-аналоги подобраны, исходя из их назначения, близкие к объекту оценки, с одинаковым *** видом разрешенного использования. Все земельные участки находятся < данные изъяты>, поэтому корректировки не проводились. По этой же причине оценщики не руководствовались Правилами застройки города Ангарска и Генеральным планом застройки города Ангарска. Объявление о продаже объекта-аналога < номер изъят> подобрано оценщиками с интернет-сайта, при этом использовалась информация о площади данного объекта в размере ***, что подтверждается справкой < данные изъяты>.
Из представленной оценщиком Н. справки < данные изъяты> следует, что объявление под номером заявки < номер изъят> размещено на сайте организации < дата изъята>, на продажу выставлен земельный участок, < данные изъяты> стоимостью ***, общей площадью *** (с возможностью расширения до ***).
Привлеченная к участию в деле в качестве специалиста И. суду пояснила, что отчет об оценке земельных участков < данные изъяты> соответствует требованиям законодательства. Информация, представленная в отчете, достоверна, неоднозначного толкования в ней не имеется. Построение отчета соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», расчеты произведены качественно, нарушений в применении корректировок нет. Оценщиком представлен анализ рынка, объекты-аналоги подобраны правильно, исходя из вида разрешенного использования, они отнесены к землям населенных пунктов, находятся рядом, имеют < данные изъяты> назначение. Указала, что объекты-аналоги являются достоверными, так как она сама использовала их при составлении отчетов. Считает, что рыночная стоимость земельных участков не занижена, соответствует действительности. Дата не влияет на конечную стоимость земельных участков, поскольку на практике за период < данные изъяты> цена земельных участков с учетом инфляции не изменилась, в подтверждение чего представила график изменения роста цен за период < данные изъяты> с сайта недвижимости < данные изъяты>.
Оценив представленные суду ООО «МАКСиМАКС» отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков < данные изъяты>, имеющие идентичное содержание, отличающиеся только датой проведения оценки, учитывая показания допрошенного в качестве свидетеля - оценщика Н., объяснения привлеченной к участию в деле в качестве специалиста И., объяснения представителей ООО «МАКСиМАКС» Васильевой Т.В. и Крапчетова П.В., проверив указанные выше отчеты, суд принимает отчет оценщика < данные изъяты> в качестве относимого и допустимого доказательства, поскольку данный отчет по форме и содержанию выполнен в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с принципами составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, требованиями к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленными Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО < номер изъят>)», утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации < данные изъяты> (зарегистрированным Министерством юстиции Российской Федерации < данные изъяты>), приказом Министерства экономического развития Российской Федерации < данные изъяты> «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости», недостатки данного отчета, указанные в решениях Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области < данные изъяты> не являются существенными, не влияют на правильность проведенной оценки и ее результат.
Доводы третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации г. Ангарска о несоответствии отчета об оценке требованиям пунктов *** ФСО < номер изъят>, пункта *** ФСО < номер изъят>,
не ставят под сомнение правильность данного отчета, так как они основаны на неправильном толковании указанных выше положений нормативных актов.
Вывод суда о возможности принятия отчета < данные изъяты> в качестве доказательства по делу подтвержден положительным экспертным заключением < данные изъяты>.
Лицами, участвующими в деле, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено, доказательств, опровергающих выводы отчета об оценке и положительного экспертного заключения, суду в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Из Постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (с учётом изменений, внесённых в соответствии с Постановлением Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года №239-пп) следует, что сведения о кадастровой стоимости принадлежащих истцу земельных участков были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов в Иркутской области по состоянию на < дата изъята>, а не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого участка.
Кадастровая оценка, произведенная уполномоченными органами кадастровой оценки принадлежащих истцу земельных участков с кадастровыми < номер изъят> не соответствует их рыночной стоимости, и это несоответствие является существенным, что в силу положений статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» наделяет истца правом на обращение в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости этих земельных участков равной рыночной, установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, которая была получена методами массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Такими уникальными характеристиками согласно проверяемому судом отчету об оценке рыночной стоимости земельных участков < данные изъяты> являются местоположение земельного участка, отдаленность от центральной части < данные изъяты>, отсутствие людских потоков рядом с земельными участками, ниже среднего автомобильный трафик, отдаленность от трассы, площадь, категория земель, вид разрешенного использования, нахождение в < данные изъяты> зоне, большое наличие < данные изъяты> зданий и земель < данные изъяты> назначения в непосредственной близости, значительная конкуренция, которые не были в полной мере учтены при осуществлении массовой кадастровой оценки.
Судом установлено, что определение рыночной стоимости принадлежащих истцу земельных участков с учетом их индивидуализирующих признаков осуществлено оценщиком с использованием метода прямого сравнительного анализа продаж объекта оценки с объектами-аналогами с сопоставимыми характеристиками с использованием выравнивающих корректировок.
Правильность и обоснованность использования данного метода подтверждена положительным экспертным заключением < данные изъяты>, выполненным в соответствии с требованиями статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» экспертами < данные изъяты>, и данный вывод экспертного заключения у суда не вызывает сомнений.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 названного Федерального закона сведений об объекте недвижимости. В пункте 11 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в качестве таких сведений указаны сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Оценив в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, с учетом показаний свидетеля - оценщика Н. о допущенной в отчете об оценке < данные изъяты> технической ошибке в написании даты оценки, объяснения специалиста И. об использованных в отчете объектах-аналогах, а также о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «МАКСиМАКС» подлежат удовлетворению, так как в данном случае установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных земельных участков, принадлежащих истцу на праве собственности, с кадастровыми < номер изъят>, а установленная судом их рыночная стоимость подлежит внесению в качестве кадастровой в государственный кадастр недвижимости.
Размер рыночной стоимости принадлежащих ООО «МАКСиМАКС» на праве собственности земельных участков с кадастровыми < номер изъят> установлен судом на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков < данные изъяты>, правильность которого подтверждена экспертным заключением < данные изъяты>.
Статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Исходя из изложенного выше, оснований для сомнений в достоверности отчета оценщика и экспертного заключения на него суд не усматривает.
При проведении оценки рыночной стоимости земельных участков оценщиком применен метод оценки стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, в соответствии с которым была использована достаточно большая выборка земельных участков - аналогов и с учетом их характеристик, за счет использования корректировок определена рыночная стоимость участков истца.
Доказательств, ставящих под сомнение достоверность выводов отчета оценщика о размере рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми < номер изъят> ответчики и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, суду в соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представили.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
исковые требования общества с ограниченной ответственностью «МАКСиМАКС» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельных участков:
- < данные изъяты> равной рыночной стоимости по состоянию на < дата изъята> в размере ***;
- < данные изъяты> равной рыночной стоимости по состоянию на < дата изъята> в размере ***;
- < данные изъяты> равной рыночной стоимости по состоянию на < дата изъята> в размере ***.
Обязать федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» внести с < дата изъята> соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости указанных выше земельных участков равной их рыночной стоимости.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Судья
А.С. Папуша
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
