Решение Иркутского областного суда от 30 марта 2015 года №3-172/2015

 
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 30 марта 2015 года Дело N 3-172/2015
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 марта 2015 года г.Иркутск
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Петуховой В.Г.,
при секретаре Шовкоплясе А.С.,
с участием представителя открытого акционерного общества «Иркутскагроремонт»Сиротиной Т.А., представителя Управления Росреестра по Иркутской области Сабирзяновой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело открытого акционерного общества «Иркутскагроремонт» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области и Правительству Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
В обоснование исковых требований открытое акционерное общество «Иркутскагроремонт» (далее по тексту «общество») указало, что истец является собственником земельного участка <адрес изъят>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2012 года в соответствии с Постановлением правительства Иркутской области от 15.11.2013 № 517-пп (с учетом изменений от 05.05.2014) «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области» определена в размере (данные изъяты).
Не согласившись с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, истец обратился в ООО «Н» по вопросу оценки рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету Номер изъят от 30 сентября 2014 года, рыночная стоимость земельного участка составила (данные изъяты).
С учетом положений ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в Иркутской области, решением которой от 11.12.2014 года заявление общества отклонено.
В соответствии с положениями ст. ст. 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.18 названного федерального закона общество просило суд: установить кадастровую стоимость земельного участка <адрес изъят>, в размере рыночной стоимости (данные изъяты) по состоянию на 01 января 2012 года с 01 января 2014 года; обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка <адрес изъят>, в размере рыночной стоимости (данные изъяты) по состоянию на 01 января 2012 года с 01 января 2014 года.
В судебном заседании представитель общества Сиротина Т.А. исковые требования поддержала.
Представитель Управления Росреестра по Иркутской области Сабирзянова М.А. просила в удовлетворении требований к Управлению Россреестра по Иркутской области отказать, поскольку Управление не является надлежащим ответчиком.
Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», Правительства Иркутской области, Администрации Шелеховского городского поселения в судебном заседании не присутствовали.
Как усматривается из материалов дела, данный спор носит публично-правовой характер, а потому в соответствии со ст. 246 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается по общим правилам искового производства с учетом особенностей, предусмотренных главами 23, 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениями которой суд не связан основаниями и доводами заявленных требований.
В соответствии с ч. 1 статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года №2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации», в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.
Как предусмотрено статьей 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009г. №457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ) (далее - Закон об оценочной деятельности) под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со статьей 24.12 названного закона государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп).
Из материалов дела следует, что общество является собственником земельного участка <адрес изъят>.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят утверждена постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп), внесена в государственный кадастр недвижимости и составляет (данные изъяты), что подтверждается кадастровой справкой и кадастровым паспортом на земельный участок.
Заявителем проведена оценка рыночной стоимости земельного участка и установлено значительное расхождение в установленном кадастровой оценкой земель размере стоимости земельных участков и их рыночной стоимости.
Поскольку увеличение кадастровой стоимости земельного участка привело к повышению земельного налога, общество обратилось в досудебном порядке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков по Иркутской области, которая своим решением от 11 декабря 2014 года отклонила заявление общества по мотиву несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
Действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в данном случае не являются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена равной его рыночной стоимости в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Статьей 3 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и определения Конституционного суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года № 15555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254 (далее ФСО № 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которого является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1»), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от Дата изъята Номер изъят (далее ФСО № 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Согласно представленному истцом отчету ООО «Н» Номер изъят от 30 сентября 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят составляет (данные изъяты).
Анализ содержания отчета об оценке позволяет суду сделать вывод о том, что значительная разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка обусловлена индивидуальными особенностями, которые были учтены оценщиком при оценке объекта в том числе, вид разрешенного использования, месторасположение земельного участка, его площадь.
В отчетах оценщика присутствует подробный анализ политических, экономических, социальных и экологических факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки.
При оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министра имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р (далее Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому их элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую от отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы изменения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение, значения корректировок.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком мотивированно использовался метод сравнительных продаж, в связи с чем, проведен анализ объектов-аналогов к объекту оценки и обоснование их выбора.
Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости выбраны в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки - сходные с объектами оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость: категория земель, вид права, вид разрешенного использования, местоположение, условия финансовых расчетов при приобретении, условия продаж, обеспеченность энергоресурсами и коммуникациями, отсутствие улучшений.
В связи с тем, что в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, отличающиеся от оцениваемого земельного участка по площади, им применены корректировки на площадь земельного участка.
В виду ограниченности рынка земельных участков для производственной деятельности в г. Шелехове Иркутской области на дату оценки оценщиком были подобраны сопоставимые объекты в г. Ангарске Иркутской области, сопоставимые с объектом оценки, а потому применена корректировка на местоположение.
Вывод оценщика об отсутствии необходимости корректировки на вид разрешенного использования обоснован тем, что оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги имеют сопоставимый вид разрешенного использования - для производственной деятельности. Суждение комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости земельных участков по Иркутской области о нарушении требований п.4 ФСО №3, поскольку объект-аналог № 3 имеет описание «под коммерческое использование», не может служить основанием для вывода о нарушении оценщиком принципа обоснованности и однозначности, поскольку представитель истца мотивированно обосновал, что коммерческая недвижимость может использоваться для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений. Стоимость объекта-аналога сопоставима со стоимостью объектов производственного назначения, что подтверждается содержанием таблицы 10 на стр.39 отчета. Указанное не опровергнуто другими лицами, участвующими в деле.
Также оценщиком мотивирован вывод о необходимости применения корректировки на изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.
Отсутствие в таблице № 14 отчета (стр.45-46) корректной ссылки на источник информации и принт-скрин страницы в отчете является технической ошибкой, которая не ведет искажение расчетов и не влияет на итоговую стоимость объекта оценки. Информация, использованная в отчете проверяемая, поскольку истцом в суд представлен принт-скрин страницы с полным подтверждением информации, указанной на стр.46 отчета. В данном случае судом не установлено нарушение п.10 ФСО № 3.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что представленный заявителем отчет о рыночной стоимости принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка с кадастровым Номер изъят выполнен в соответствии с требованиями действующего законодательства специалистом, имеющим соответствующее образование и стаж работы в области оценочной деятельности, соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно положительного экспертного заключения Номер изъят от 15 октября 2014 года, составленного НП СОО «Ю», отчет ООО «Н»Номер изъят от 30 сентября 2014 года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Поскольку заинтересованные лица в письменных отзывах на иск ОАО «Иркутскагроремонт» на доказательства, опровергающие выводы оценщика в отчете об оценке о рыночной стоимости земельного участка и эксперта в экспертном заключении о соответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства, не ссылались, ходатайств о назначении судебной экспертизы об установлении действительной рыночной цены спорного земельного участка либо о соответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства не заявляли, а судом в ходе разбирательства дела оснований для назначения по инициативе суда указанной экспертизы не установлено, суд полагает возможным согласиться с рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым Номер изъят, установленной по состоянию на 01 января 2012 года - дату определения кадастровой стоимости земельного участка, в размере (данные изъяты).
В обоснование заявленных требований общество указало на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав истца, вынужденного оплачивать налоговые платежи в значительно большем размере.
Суд принимает во внимание и объяснения представителя истца о том, что в кадастровом квартале, в котором расположен и земельный участок с кадастровым Номер изъят, по другим земельным участкам кадастровая стоимость пересмотрена с учетом установления рыночной стоимости, где стоимость кв.м. с небольшой разницей отличается от рыночной стоимости спорного земельного участка, что подтверждается кадастровыми справками (л.д.50-54, т. 2).
Поскольку установлено существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной в отчете оценщика на ту же дату, суд полагает, что требование ОАО «Иркутскагроремонт» об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на Дата изъята в размере (данные изъяты) подлежит удовлетворению.
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть пятая статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Доводы представителя Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" о том, что данное учреждение не является надлежащим ответчиком по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя, которые основаны на законе.
В силу п. 11 ч. 2 ст. 7, ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости: сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости. Кадастровый учет в связи с изменением указанных в пункте 11 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений осуществляется также на основании поступивших в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в орган кадастрового учета сведений о кадастровой стоимости.
Частью 4 ст. 16 указанного Федерального закона установлено, что учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.
Суд не находит оснований для возложения обязанности на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в принудительном порядке внести изменения в государственный кадастр недвижимости в связи с установлением судом кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, поскольку указанный орган обязан внести в государственный кадастр недвижимости сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Принимая во внимание изложенное, установление судом рыночной стоимости земельных участков является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 196-198, 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Иркутский областной суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования открытого акционерного общества «Иркутскагроремонт» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка <адрес изъят>, в размере рыночной стоимости (данные изъяты).
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья В.Г.Петухова



Электронный текст документа
подготовлен З и сверен по:
файл-рассылка