Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 июля 2021 года Дело N 3-1694/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Кононовой Л.И.,

судей Леонова А.Н., Журавлевой О.В.,

с участием секретаря Пилипенко И.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ОАО "РЖД" - Котелевской ФИО44.

на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 25 ноября 2020 года,

по гражданскому делу по исковому заявлению ОАО "РЖД" в лице Минераловодского отдела правового обеспечения юридической службы СКЖД - филиала ОАО "РЖД" к Асланиди ФИО59, Аветисяну ФИО60, Бабаян ФИО56, Гальчеву ФИО55, Гулаксизовой ФИО54, Гюльбякову ФИО53, Шахяну ФИО52, Исраелян ФИО58, Исраелян ФИО61, действующей в своих, а также в интересах несовершеннолетней Исраелян ФИО46, Козьмовой ФИО45, Мусаеляну ФИО57, Обухову ФИО51, Сазоновой ФИО63, Билянову ФИО64, Асланиди ФИО62, Караогланяну ФИО48, Чотулову ФИО47, Амишаевой ФИО49, Богачеву ФИО50, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании части недвижимого имущества самовольным строением, возложении обязанностей по сносу части объекта недвижимости, признании недействительными (ничтожными) договоры купли-продажи объектов недвижимости. применении последствий недействительности (ничтожности) сделок, расторжении договоров субаренды частей земельного участка, признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения, взыскании судебных расходов,

заслушав доклад судьи Леонова А.Н.

УСТАНОВИЛА:

ОАО "РЖД" в лице Минераловодского отдела правового обеспечения юридической службы СКЖД - филиала ОАО "РЖД" обратилось в суд с вышеуказанным иском.

В обоснование иска указано, что земельный участок с кадастровым номером N. имеющий адресный ориентир: Ставропольский край, станция Пятигорск, 27 км. ПК0 + 45. площадью 1 165 800 кв.м, является полосой отвода железной дороги.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серии N, указанный земельный участок является федеральной собственностью.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ставропольскому краю и ОАО "РЖД" заключен договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно кадастровому плану N от ДД.ММ.ГГГГ разрешенным назначением земельного участка является "под полосой отчуждения железной дороги".

ДД.ММ.ГГГГ ОАО "РЖД" заключило с Асланиди ФИО65 договор субаренды N части земельного участка, площадью 888 кв.м, расположенного по адресу: СК. г. Пятигорск, 28 км. ПК9 + 50, для размещения торгового комплекса из легких конструкций, без права капитального строительства, со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в органе регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

В п.1.3 договора субаренды указано следующее: субарендатор не вправе без письменного согласия арендатора (ОАО "РЖД") изменять цель использования участка, предусмотренную в п.1.2 договора субаренды, осуществлять строительство на участке новых объектов недвижимости и (или) реконструкцию существующих объектов недвижимости, а также размещение временных и (или) некапитальных строений и иных конструкций, если это не предусмотрено в п.1.2 настоящего договора субаренды.

Северо-Кавказской железной дорогой ДД.ММ.ГГГГ с Асланиди ФИО66 заключено соглашение о расторжении договора субаренды N от ДД.ММ.ГГГГ и земельный участок передан по акту приема-передачи арендатору.

Асланиди ФИО67 продал помещения в торговом комплексе, о чем ОАО "РЖД" не было поставлено в известность.

Далее, ответчики обратились в ОАО "РЖД" с заявлениями с просьбой заключить с ними договоры субаренды с целью размещения торговых павильонов из легких конструкций, без права капитального строительства.

Северо-Кавказской железной дорогой были заключены с ответчиками договоры субаренды в целях размещения торговых павильонов из легких конструкций, без права капитального строительства, обманным путем со стороны ответчиков:

- Аветисян ФИО68., договор субаренды N от 20.07.2016г., площадь 43,67 кв.м:

- Бабаян ФИО69., договор субаренды N от 04.08.2016г., площадь 43,67 кв.м:

- Гальчев ФИО70., договор субаренды N от 20.07.2016г., площадь 132,39 кв.м:

- Гулаксизова ФИО71., договор субаренды N от 04.08.2016г., площадь 87,35 кв.м:

- Гульбяков ФИО72., договор субаренды N от 20.07.2016г., площадь 93,26 кв.м:

- Шахян ФИО289., договор субаренды N от 20.07.2016г., площадь 43,67 кв.м:

- Козьмова ФИО73., договор субаренды N от 04.08.2016г., площадь 43,67 кв.м:

- Мусаелян ФИО74., договор субаренды N от 04.08.2016г., площадь 43,67 кв.м:

- Обухов ФИО75., договор субаренды N от 04.08.2016г., площадь 49,58 кв.м:

- Сазонова ФИО76., договор субаренды N от 04.08.2016г. площадь 43,67 кв.м.:

- Билянов ФИО77., договор субаренды N от 04.08.2016г., площадь 88,71 кв.м:

- Асланиди ФИО78. договор субаренды N от 04.08.2016г. площадь 43,67 кв.м;

Караогланян ФИО79., договор субаренды N от 04.08.2016г., площадь 43,67 кв.м;

- Чотулов ФИО80 договор субаренды N от 04.08.2016г., площадь 87,35 кв.м.

Позже Исраелян ФИО81 приобрел торговый павильон у Шахян ФИО82 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Ввиду данного факта. ОАО "РЖД" намеревалось расторгнуть договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ с Шахян ФИО83 и заключить с Исраеляном ФИО84., предусмотрев индексацию арендной платы.

Также, Амишаева ФИО86 приобрела торговый павильон у Чотулова ФИО87 по договору купли-продажи, в связи с этим N. в Минераловодскую дистанцию пути от Чотулова ФИО290 поступило заявление о расторжении договора субаренды части земельного участка N от N, в свою очередь Амишаева ФИО88 подала заявление о заключении с ней договора субаренды части земельного участка под приобретенным у Чотулова ФИО90 павильоном.

В настоящий период времени не заключены договоры субаренды ни с Исраеляном ФИО93., ни с Амишаевой ФИО94 Они являются фактическими владельцами помещений и оплату производят по существующим договорам субаренды с ОАО "РЖД" и Шахяном ФИО91 и ОАО "РЖД" и Чотуловым ФИО92

Всем вышеуказанным субарендаторам были направлены уведомления о внесении изменений в заключенные договоры субаренды по результатам проведенной оценки, утвержденные на заседании комиссии по ценам СКЖД от ДД.ММ.ГГГГ. N.

В ответ на вышеуказанные уведомления. ДД.ММ.ГГГГ. в ОАО "РЖД" от всех субарендаторов поступило заявление о заключении договора субаренды земельного участка, занятого принадлежащим на праве собственности объектам недвижимого имущества, для его эксплуатации, с множественностью лиц на стороне субарендатора, в котором было сказано, что в соответствии с п.5.4 Порядка организации работы но передаче в субаренду или установлению сервитута в отношении земельных участков (частей земельных участков), находящихся у ОАО "РЖД" от 14.04.2005г. N 506р, лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, имеют исключительное право на заключение с ОАО "РЖД" договоров субаренды таких земельных участков на срок, равный сроку действия договора аренды. При этом плата по договору субаренды земельного участка (части земельного участка) устанавливается в размере, равном размере арендной платы для данного земельного участка (части земельного участка) за соответствующею площадь с учетом НДС (в редакции Распоряжения ОАО "РЖД" от 01.07.2009г. N 1394р).

В своем ответе от ДД.ММ.ГГГГ. NN на вышеуказанное обращение ОАО "РЖД" указало, что с субарендаторами заключены договоры субаренды для эксплуатации торговых павильонов из легких конструкций (нежилых помещений), без права капитального строительства в соответствии с п.1.2 договоров субаренды.

Субарендаторы обратились в Пятигорский городской суд с требованием к ОАО "РЖД" заключить договоры субаренды земельного участка, занятого принадлежащим на праве собственности объектам недвижимого имущества, для его эксплуатации, с множественностью лиц на стороне субарендатора с оплатой арендных платежей по льготной ставке (с оплатой в размере, равной размеру арендной платы для данного земельного участка), в связи с тем, что они являются собственниками помещений.

В результате ознакомления с материалами дела N было выявлено, что ДД.ММ.ГГГГ ОАО "РЖД" заключило с Асланиди ФИО95 договор субаренды части земельного участка N для размещения торгового комплекса из легких конструкций, без права капитального строительства.

Асланиди ФИО96 является предшествующим собственником помещений, который ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировал право собственности на торговый комплекс и в июле ДД.ММ.ГГГГ года продал ответчикам нежилые помещения (торговые павильоны), как объект недвижимости, находящиеся по адресу: <адрес>

Аветисян ФИО97., договор купли-продажи помещения, сделана регистрирующая запись N от ДД.ММ.ГГГГ, площадь 45.2 кв.м. (помещение N):

Бабаян ФИО98., договор купли-продажи помещения сделана регистрирующая запись N от ДД.ММ.ГГГГ, площадь 45.5 кв.м, (помещение N):

Гальчев ФИО99., (помещения N. N. N): договор купли-продажи помещений сделана регистрирующая запись N от ДД.ММ.ГГГГ, площадь 45,4 кв.м.: договор купли-продажи помещений сделана регистрирующая запись N от ДД.ММ.ГГГГ., площадь 45,8 кв.м.: договор купли - продажи помещений сделана регистрирующая запись N от ДД.ММ.ГГГГ., площадь 45,4 кв.м.

Гулаксизова ФИО100., (помещения N. N): договор купли-продажи помещений сделана регистрирующая запись N ДД.ММ.ГГГГ, площадь 45,4 кв.м.: договор купли-продажи помещений сделана регистрирующая запись N от ДД.ММ.ГГГГ., площадь 45,4 кв.м.

Гульбяков ФИО101 (помещения N. N): договор купли-продажи помещений сделана регистрирующая запись N от ДД.ММ.ГГГГ, площадь 51,8 кв.м.; договор купли-продажи помещений сделана регистрирующая запись N от ДД.ММ.ГГГГ., площадь 43,4 кв.м.

Шахян ФИО102.. договор купли продажи помещения N. площадь 47,5 кв.м.;

Исраелян ФИО104 приобрел торговый павильон у Шахян ФИО103 по договору купли - продажи, сделана регистрирующая N от ДД.ММ.ГГГГ, площадь 47,5 кв.м.;

Козьмова ФИО105., договор купли продажи помещения N, сделана регистрирующая запись N от ДД.ММ.ГГГГ, площадь 45,5 кв.м.:

Мусаелян ФИО106., договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 47,5 кв.м., сделана регистрирующая запись N от ДД.ММ.ГГГГ.;

Обухов ФИО107 договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 51,8 кв.м., сделана регистрирующая запись N от ДД.ММ.ГГГГ.;

Сазонова ФИО108 договор купли-продажи помещения N. площадь 45,5 кв.м., сделана регистрирующая запись N от ДД.ММ.ГГГГ.;

Билянов ФИО109 (помещения N. N): договор купли-продажи помещений сделана регистрирующая запись N от 14.07.2016г., площадь 46,1 кв.м, договор купли-продажи помещений сделана регистрирующая запись N от ДД.ММ.ГГГГ, площадь 45,5 кв.м.;

Асланиди ФИО110 договор купли продажи помещения N, площадь 43,67 кв.м.;

Караогланян ФИО111., договор купли продажи помещения N, площадь 43,67 кв.м.;

Чотулов ФИО112 договор купли продажи помещений N, N, площадь 89 кв.м.;

Амишаева ФИО113 приобрела торговый павильон у Чотулова ФИО114 по договору купли - продажи.

Исраелян ФИО116 приобрел торговый павильон у Шахян ФИО118 по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Ввиду данного факта, ОАО "РЖД" намеревалось расторгнуть договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ с Шахян ФИО119 и заключить с Исраелян ФИО120., предусмотрев индексацию арендной платы.

Амишаева ФИО121 также приобрела торговый павильон у Чотулова ФИО122 по договору купли-продажи, в связи с этим ДД.ММ.ГГГГ в Минераловодскую дистанцию пути от Чотулова ФИО123 поступило заявление о расторжении договора субаренды части земельного участка NN от ДД.ММ.ГГГГ, в свою очередь Амишаева ФИО124 подала заявление о заключении с ней договора субаренды части земельного участка под приобретенным у Чотулова ФИО125 павильоном.

Торговый комплекс Асланиди ФИО126 располагается на двух земельных участках, а именно: на муниципальном земельном участке г. Пятигорска и земельном участке, принадлежащем Российской Федерации с кадастровым номером N.

В материалах дела N 2-2635/2019 имеется в наличии регистрационное дело по регистрации права собственности на торговый комплекс за Асланиди ФИО127., в котором имеется разрешительная документация администрации г. Пятигорска, а именно: разрешение на строительство администрации г. Пятигорска Ставропольского края N от ДД.ММ.ГГГГ, постановление администрации г. Пятигорска Ставропольского края N N от 16.03.2016 "О присвоении почтового адреса и выдаче Асланиди ФИО128. разрешения на ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта капитального строительства "торговые павильоны" по ул. Ермолова, напротив магазина "Восточный мост": разрешение на ввод объекта в эксплуатацию администрации г. Пятигорска Ставропольского края N от ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешений на строительство капитального строения в полосе отвода железной дороги ОАО "РЖД" не давало Асланиди ФИО291

В материалах дела, также, имеется уведомление Росреестра по Ставропольскому краю, выданное Асланиди ФИО129 от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации права собственности, в соответствии с которым регистрирующий орган установил отсутствие оснований для регистрации права собственности, в связи с чем, что согласно представленным Асланиди ФИО130 документам было установлено, что возведенный объект расположен на двух земельных участках (один из которых является полосой отвода железной дороги) и правоустанавливающий документ (договор субаренды N части земельного участка, площадью 888 кв.м, расположенного по адресу: СК. г.Пятигорск. 28 км. ПК9 + 50, для размещения торгового комплекса из легких конструкций, без права капитального строительства) на один из земельных участков (полос) отвода железной дороги) свидетельствует о возведении на нем объекта капитального строительства, что является запрещенным.

Однако, регистрация права собственности была произведена ввиду устранения причин приостановления государственной регистрации на основании представленного дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений и дополнений в договор субаренды части земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ заключенное между ОАО "РЖД" с Асланиди ФИО131

Согласно, представленного в регистрирующий орган дополнительному соглашению, ОАО "РЖД" передало Асланиди ФИО132 в субаренду земельный участок, площадью 888 кв.м., для использования в целях размещения торгового комплекса, зарегистрированного в Росреестре по Ставропольскому краю от ДД.ММ.ГГГГ, что явилось основанием регистрации права собственности на капитальное строение за Асланиди ФИО133

Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений и дополнений в договор субаренды части земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ДД.ММ.ГГГГ.

Однако регистрирующим органом было зарегистрировано дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор субаренды части земельною участка N от ДД.ММ.ГГГГ без проведения экспертизы документов на предмет законности сделки, а также регистрирующим органом была принята копия документа, что подтверждается штампом органа регистрации права "С подлинником сверено ДД.ММ.ГГГГ".

Указанная в дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ доверенность N N от ДД.ММ.ГГГГ на заместителя начальника Северо-Кавказской железной дороги Годунка ФИО138 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не действовала, так как утратила свой срок действия ДД.ММ.ГГГГ.

Фактически, ОАО "РЖД" не заключало с Асланиди ФИО134 дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений и дополнений в договор субаренды части земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, явившееся основанием для регистрации права собственности за Асланиди ФИО135 на недвижимое имущество "торговый комплекс", что подтверждается письмами Службы управления имуществом СКАВ от ДД.ММ.ГГГГ N/СКАВ НРИ и Минераловодской дистанции пути от ДД.ММ.ГГГГ N /СКДИ-ПЧ10 Северо-Кавказская железная дорога (филиал ОАО "РЖД").

В соответствии с письмом Службы управления персоналом СКАВ N ИСХ - N/СКАВ НОК от ДД.ММ.ГГГГ. Годунок ФИО139 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ занимал должность заместителя начальника железной дороги - главного ревизора по безопасности движения поездов, что подтверждается приказом от ДД.ММ.ГГГГ N-упр. Фактическое место работы Годунка ФИО136 определено в <адрес>.

Считает, что дополнительное соглашение, представленное в орган регистрации права, как основание регистрации права собственности на капитальное строение за Асланиди ФИО140 является незаконным.

Соответственно, право собственности на торговый комплекс за Асланиди ФИО141 было зарегистрировано незаконно.

Данная сделка нарушает права ОАО "РЖД", в аренде которого находится земельный участок под проданным помещением, а также нарушает права Российской Федерации, так как без разрешения собственника земельного участка сданного в аренду ОАО "РЖД" не имеет права возводим, недвижимое имущество на земельном участке с регистрацией на него прав.