Дата принятия: 02 сентября 2015г.
Номер документа: 3-141/2015
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 02 сентября 2015 года Дело N 3-141/2015
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Барнаул 2 сентября 2015 года
Алтайский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Зацепина Е.М.
при секретаре Церковной Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Водолазова В. Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Водолазов В.Н. обратился в Алтайский краевой суд с заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, используемого им на праве аренды, общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, кадастровый номер ***, категория земель - <...>, кадастровой стоимостью <...> руб. в размере его рыночной стоимости.
В обоснование требований указал на то, что он является собственником здания мастерской <...> общей площадью <...> кв.м., расположенного в < адрес>. От кадастровой стоимости земельного участка зависит размер арендной платы за пользование участком.
Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации заявитель полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной, и с учетом уточненных требований, в размере <...> рублей.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены: Администрация Алтайского края, администрация города Рубцовска, Комитет администрации города Рубцовска по управлению имуществом, Главное управление имущественных отношений Алтайского края, Управление Росреестра по Алтайскому краю и Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Алтайскому краю.
В судебном заседании представитель Водолазова В.Н. - Кирилова Н.В. поддержала заявленные требования, дополнительно пояснив, что арендованный земельный участок используется Водолазовым В.Н. в соответствии с его назначением для обслуживания здания мастерской по ремонту легковых автомобилей со встроенным магазином непродовольственных товаров. Назначение по делу оценочной экспертизы не целесообразно, поскольку имеется отчет об оценке и положительное экспертное заключение на него.
Водолазов В.Н. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.
Представитель Управления Росреестра по Алтайскому краю Кашлева Н.Н. и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Алтайскому краю Макарова Я.В. удовлетворение требований Водолазова В.Н. оставили на усмотрение суда, полагали, что они не являются заинтересованными лицами по настоящему делу, поскольку прав заявителя не нарушают.
Представители Администрации Алтайского края и Главного управления имущественных отношений в Алтайском крае, администрации г.Рубцовска, Комитета администрации г.Рубцовска по управлению имуществом в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, в представленных суду отзывах указали, что рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Полагают, что оснований для удовлетворения заявления не имеется.
Представитель Главного управления имущественных отношений в Алтайском крае в письменном отзыве кроме того указал, что принятые для оценки объекты - аналоги по ряду основных характеристик, определяющих их стоимость, существенно отличаются от объекта оценки. Объект оценки имеет более чем один вид разрешенного использования (<...> и <...>). Согласно п.2.7.1 Распоряжения Минимущества РФ от 6 марта 2002 года № 568 р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования. По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее. Вместе с тем, при подготовке Отчета объект оценки несправедливо отнесен оценщиком к «объектам промышленного назначения», при этом второй вид разрешенного использования (<...>) при определении рыночной стоимости не учитывался. Информация, используемая оценщиком при проведении оценки не отвечает требованиям достаточности и достоверности. Оценщиком не приведен анализ наиболее эффективного использования земельного участка, обеспечивающего наибольшую стоимость объекта оценки.
С учетом требований части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о дате и времени судебного разбирательства надлежащим образом.
Суд, выслушав участников процесса, эксперта П.Е.С., исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее - Федеральный закон) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Постановлением Администрации Алтайского края от 28 декабря 2009 года № 546 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края. В соответствии с данным постановлением рассчитан удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка кадастровый номер: *** в сумме <...> рублей. Данные сведения внесены в государственный кадастр недвижимости.
Водолазов В.Н. является собственником здания мастерской <...> со встроенным магазином <...> общей площадью <...> кв.м., расположенного в < адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ серии *** N ***.
Земельный участок, на котором расположено принадлежащее заявителю здание, предоставлен Водолазову В.Н. в аренду сроком на <...> месяцев на основании договора от ДД.ММ.ГГ N ***.
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости необходимо заявителю для определения арендной платы в меньшем размере.
Согласно кадастровой справке от ДД.ММ.ГГ и акту определения кадастровой стоимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена по состоянию на ДД.ММ.ГГ на основании постановления Администрации Алтайского края от 28 декабря 2009 г. N 546, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края в размере <...> руб.
Из копии кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГ N *** следует, что земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ
В соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГ N ***, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "<...>", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГ определена в размере <...> руб.
На отчет получено положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства "<...>" от ДД.ММ.ГГ N ***.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Датой определения кадастровой стоимости в силу статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности является дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.
Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО N 3).
Оценив в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, суд пришел к выводу о том, что он не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Согласно пункту 22 ФСО №1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
Из материалов дела следует, что оценщик применил сравнительный подход к оценке. В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбраны 3 объекта, не сходные по характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки. Разрешенное использование объектов-аналогов отличается от разрешенного использования объекта оценки, однако соответствующая корректировка не проведена. Использованная оценщиком информация не содержит в полном объеме необходимые сведения в отношении объектов - аналогов, их физических характеристиках, назначении земельных участков и виде разрешенного использования, их точном адресе.
Информация по объектам аналогам документально не подтверждена, в таблице 11.З.1 и в таблице 13.1 к отчету указано, что по объектам-аналогам информация получена из интернет - источника www.<...>. и газеты <...> *** от ДД.ММ.ГГ и *** от ДД.ММ.ГГ без приложения копий соответствующих страниц.
Сведения о кадастровых номерах объектов-аналогов в отчете отсутствуют, что не позволяет получить информацию о данных земельных участках из государственного кадастра недвижимости.
Продаваемый объект используется на праве аренды, приведенные объекты - аналоги находятся в собственности. Соответственно, корректировка по праву использования оценщиком не производилась, несмотря на то, что аналоги объекта оценки должны соответствовать ему по такой основной экономической характеристике, определяющей стоимость участка, как правовой режим.
Согласно положениям ФСО № 7 в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком не исследовано наиболее эффективное использование земельного участка при наличии двух видов разрешенного использования, не произведена корректировка.
Информация о физических свойствах объекта - аналога, его технических и эксплуатационных характеристиках, ожидаемых затратах, существенно влияет на потребительский спрос в соответствии с которым формируется рыночная стоимость предлагаемого земельного участка.
Данные о физических свойствах, приведенных в отчете объектов - аналогов земельных участков в информационных объявлениях отсутствуют, в отчете оценщиком не исследуются и не учитываются, в связи с чем, провести их сравнение с объектом оценки не представляется возможным.
Таким образом, отчет не содержит достоверной и проверяемой информации по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки в целях определения его рыночной стоимости.
При таких обстоятельствах представленный заявителем отчет не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и принципам федеральных стандартов оценки, следовательно, не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.
Как следует из содержания статей 17.1, 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение экспертизы отчета является обязательным.
Согласно статье 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Положительное заключение в силу пункта 11 ФСО № 1 призвано осуществить совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Представленное заявителем положительное заключение Саморегулируемой организации оценщиков «<...>» составлено посредством анализа текста отчета, но оно не содержит выводов о достаточности используемой оценщиком информации и не гарантирует точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете.
По мнению суда, данное доказательство не достигает цели подтверждения достаточности и достоверности используемой информации (пункт 19 ФСО № 1), и не подтверждает определенную в Отчете рыночную стоимость земельного участка.
Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем Отчет об оценке не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.
При указанных обстоятельствах заявление Водолазова В.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении заявления Водолазова В. Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, путем подачи апелляционной жалобы через Алтайский краевой суд.
Председательствующий по делу Зацепин Е.М.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
