Решение суда Ханты-Мансийского автономного округа от 25 августа 2015 года №3-137/2015

 
СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
 
РЕШЕНИЕ
 
от 25 августа 2015 года Дело N 3-137/2015
 
именем Российской Федерации
25 августа 2015 года город Ханты-Мансийск
Суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Начарова Д. В.,
при секретаре Ершовой И. Ф.,
с участием:
представителя заявителя Березина И. Ю.,
представителя заинтересованного лица Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Дорохина А. В.,
представителя заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Батенкова В.Д.,
представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Селезневой О. П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Зарипова РМ об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
(дата) Зарипов Р. М. обратился в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
В обоснование требования указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, (адрес)
Указанный земельный участок вошел в перечень объектов массовой оценки и был поставлен на государственный кадастровый учет.
Кадастровая стоимость земельного участка составила < данные изъяты> рубля, что значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права заявителя, поскольку существенно увеличивает размер арендных платежей.
Рыночная стоимость земельного участка составляет 9 253 920 рублей, что подтверждается отчетом общества с ограниченной ответственностью < данные изъяты> (номер)Р-03.2015 от (дата), а также экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков < данные изъяты> (номер) от (дата).
Заявитель просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) равной рыночной в размере < данные изъяты> рублей.
При существенном расхождении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, по ходатайству представителя заявителя Пимошиной С.В. определением суда от 10 июня 2015 года по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.
Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью < данные изъяты> от (дата) стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года составляет 11 579 000 рублей.
До судебного заседания от представителя заявителя Березина И. Ю. поступило уточнение к заявлению, в котором он просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) равной его рыночной стоимости по состоянию на (дата) в размере 11 579 000 рублям.
Участвующие в деле заинтересованные лица: Федеральная службы государственной регистрации кадастра и картографии, администрация города Нижневартовска, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства с уважительными причинами своей неявки не представили.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель заявителя Березин И. Ю. поддержал уточненные заявленные требования в полном объеме. Пояснил, что имеющаяся в экспертном заключении, подготовленном на основании определения суда, техническая ошибка при переводе мер площади земельного участка, не влияет на размер рыночной стоимости объекта оценки.
Представитель заинтересованного лица Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Дорохин А. В. возражал относительно удовлетворения заявленного требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной. Указал, что корректировка по предоставленным правам на земельный участок является неверной, поскольку не был учтен срок аренды земельного участка, от чего зависит стоимость цессии. Право аренды не должно использоваться при оценке. Достоверность данных об объектах-аналогах сомнительна, так как информация получена по телефону от Белозерова И. М., личность которого установить невозможно.
В отношении объекта-аналога №1 некорректно произведен перевод меры площади земельного участка, что повлекло ошибку при расчете.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Батенков В. Д. считает требование не подлежащим удовлетворению по доводам, изложенным предыдущим представителем заинтересованного лица. Указал, что заключение эксперта не соответствует требованиям закона, поскольку в отношении объекта-аналога (номер) не произведены корректировки по площади.
Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Селезнева О. П. считает заявление не подлежащим удовлетворению по доводам, изложенным в ранее поданных возражениях. Доводы предыдущих представителей поддерживала. Пояснила, что из смысла объявлений по объектам-аналогам следует, что продается право аренды. Адрес исследуемых земельных участков не указан. Исследуемые объекты находятся в аренде, право собственности на них не зарегистрировано.
Дело рассмотрено судом с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав объяснения лиц, участвующий в деле, проверив материалы гражданского дела, суд находит заявление не подлежащим удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что на основании заключенного с администрацией (адрес) договора аренды земельного участка (номер) от (дата) Зарипов Р. М. владеет и пользуется земельным участком площадью < данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером (номер), относящегося к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием < данные изъяты>, расположенного по адресу: (адрес)
Согласно приложению к указанному договору размер арендной платы рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка (том 1 л.д. 15).
В соответствии с пунктом 2.2. договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно копии кадастрового паспорта и кадастровой справки от (дата) кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года составляет < данные изъяты> (том 1 л.д. 43-45).
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ (ст. 3 ФЗ № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года).
Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в редакции от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно ст. 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Заявитель Зарипов Р. М., являясь арендатором земельного участка, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости, так как завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости влечет за собой увеличение размера арендных платежей.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В связи с этим, а также в силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке, по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Заявителем в обоснование своих требований был представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером (номер) (номер) от (дата), выполненный ООО «< данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на (дата) составила < данные изъяты> рублей (том. 1 л.д. 183-184).
Пунктом 3 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральный стандарт оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как установлено судом и следует из материалов дела, оценщик применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. В качестве аналогов объектов оценки оценщиком выбраны четыре объекта, исследуемые и сравниваемые по различным элементам и характеристикам, влияющим на их стоимость.
При этом информация по элементу сравнения «цена предложения» об объектах-аналогах взята оценщиком из решений Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, приложенных к отчету, кадастровая стоимость которых приведена в соответствие с их рыночной стоимостью на основании судебных решений, что не соответствует требованиям пунктов 10, 11 ФСО N 7, в силу которых для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
Обстоятельства, установленные вышеуказанными решениями арбитражного суда, на основании положений статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеют преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, а внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка на основании решений суда, не могут использоваться оценщиком в качестве элемента сравнения «цена предложения» в целях расчета величины рыночной стоимости объекта оценки.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета.
Таким образом, представленный заявителем отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Суд также не дает оценку представленному в материалах дела положительному экспертному заключению (номер) Некоммерческого партнерства < данные изъяты> согласно которому отчет (номер) соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
В процессе подготовки дела, по ходатайству представителя заявителя, а также в связи с существенным расхождением кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости, определением суда от (дата) по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.
Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «< данные изъяты> от (дата) стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года составляет 11 579 000 рублей.
Из части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации также следует, что заключение эксперта для суда необязательно. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное.
Имеющееся в материалах дела заключение эксперта, подготовленное на основании определения суда, подлежит оценке, по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Изучив заключение эксперта от 22 июля 2015 года, подготовленного ООО < данные изъяты>» на основании определения суда от 10 июня 2015 года, согласно которого рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года составила 11 579 000 рублей, суд приходит к выводу, что указанное заключение является ненадлежащим доказательством по делу ввиду следующего.
Из материалов дела следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объектов оценки с объектами-аналогами объектов оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому
В качестве объектов исследования выбраны четыре объекта-аналога, характеристики каждого из которых отражены в таблице (л. 73-74 заключения).
Экспертом выбраны элементы сравнения, такие как: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка), дата предложения, характеристики местоположения, вид использования и (или) зонирование, наличие улучшений и другие характеристики, влияющие на стоимость объекта недвижимости.
Экспертом произведены корректировки по составу передаваемых прав, на характер цены (скидка на торг), наличие улучшений (коммуникаций), на наличие подъезда железнодорожным транспортом и размер площади объекта.
При этом, как следует из заключения, при описании характеристик площади объекта-аналога № 1 усматривается ошибка, образовавшаяся при переводе единиц площади. Так земельный участок с площадью 8, 3 га исследован как с площадью 8 300 кв.м, тогда как фактическая площадь земельного участка составляет 83 000 кв.м., что существенно отличается от площади исследуемого объекта. Корректировок либо надлежащих расчетов по фактической площади объекта-аналога № 1 материалы заключения не содержат.
Таким образом, доводы представителя заинтересованного лица Дорохина А. В. о наличии ошибки при переводе меры площади земельного участка, суд считает обоснованными, поскольку приведенная по земельному участку корректировка является ошибочной и ведет к неверному исчислению средней величины в целом, которая не может быть исправлена в судебном заседании.
В нарушение пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности.
В приложенном к отчету об оценке объявлениях, отсутствуют сведения, содержащие данные, которые подтверждают индивидуальные характеристики ряда объектов-аналогов, в том числе по категории земли (объект-аналог № 1, 2, 4), наличие коммуникаций и сведений относительно наличия подъезда железнодорожным транспортом (объект-аналог № 1), в то время как в таблице сравнения указаны все необходимые характеристики, без документального подтверждения. Контактные данные с указанием фамилии лица, предоставившего информацию, и телефонные номера, указанные в таблице сравнения, не могут служить надлежащим подтверждением приведенных экспертом сведений, поскольку не указано от кого именно и какая информация была получена.
Таким образом, анализ представленного заключения эксперта свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.
По остальным элементам сравнения экспертом выбран размер корректировки, составляющий 1%. В том числе и по местоположения объектов-аналогов, расположенных в различных районах города Сургута, то есть на территории отличной от территории нахождения объекта исследования. Расчет стоимости объекта исследования проведен без корректировки на местоположение, поскольку отличие средней рыночной стоимости 1 кв.м по городу Сургуту и Нижневартовску составляет менее 1 процента, о чем указано экспертом (л.82 заключения).
Согласно таблице сравнения вид использования и (или) зонирования объекта-аналога N 1 предусматривает использование указанного участка под строительство нефтеперерабатывающего завода. При этом корректировка по данному показателю с исследуемым объектом, имеющим вид использования под производственную базу, не проводилась по причине того, что разрешенное использование объектов-аналогов не отличается от разрешенного использования объекта оценки.
Между тем указанные критерии являются существенными, так как оказывают влияние на стоимость земельного участка.
Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, согласно которым рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования(раздел 2).
С учетом изложенного приходит к выводу, что заключение эксперта от 22 июля 2015 года, подготовленного ООО «Аллегра», не соответствует вышеизложенным требованиям и принципам федеральных стандартов оценки, следовательно, не может быть признано надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, а указанная в нем итоговая величина рыночной стоимости земельного участка не может быть признана достоверной.
В силу статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что предполагает необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
Каких-либо иных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка, заявителем не представлено.
При таких обстоятельствах оснований удовлетворения не имеется.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении заявления Зарипова РМ об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации через суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Начаров Д. В.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка