Решение Алтайского краевого суда от 14 июля 2015 года №3-126/2015

 
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 14 июля 2015 года Дело N 3-126/2015
 
Именем Российской Федерации
14 июля 2015 года город Барнаул
Алтайский краевой суд в составе: председательствующего судьи Котликовой О.П., при секретаре Церковной Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества «< данные изъяты>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
УСТАНОВИЛ:
открытое акционерное общество «< данные изъяты>» (далее - ОАО «< данные изъяты>», заявитель) обратилось в Алтайский краевой суд заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: < адрес>, кадастровый номер ***, площадью < данные изъяты> кв.м, в размере его рыночной стоимости, равной < данные изъяты> рублей.
В обоснование требований указано, что заявитель является арендатором названного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере < данные изъяты> рублей и является завышенной. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ОАО «< данные изъяты>», поскольку размер кадастровой стоимости влияет на размер арендной платы. Действительная рыночная стоимость земельного участка по состоянию на день внесения сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости - ДД.ММ.ГГ - составляет < данные изъяты> рублей, что подтверждается отчетом об оценке, выполненным экспертом ЗАО «< данные изъяты>» ДД.ММ.ГГ, и положительным экспертным заключением НП СРО «< данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. Ссылаясь на п.З ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель заявителя требование поддержала.
Представители заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю и Управления Росреестра по Алтайскому краю возражений относительно удовлетворения заявления не высказали.
Представители заинтересованных лиц Главного управления имущественных отношений Алтайского края, Администрации Алтайского края, Администрации г.Барнаула в суд не явились, о времени и месте
рассмотрения дела извещены надлежаще, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не просили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя заявителя и представителей заинтересованных лиц, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного требования.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
ОАО «< данные изъяты>» является арендатором вышеуказанного земельного участка на основании договора от ДД.ММ.ГГ, заключенного с Главным управлением имущественных отношений Алтайского края. Участок предоставлен для строительства здания общественного назначения. По условиям договора при расчете арендной платы применяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (л.д.6-12).
Таким образом, установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для заявителя.
Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края утверждены постановлением Администрации Алтайского края от 28 декабря 2009 Г. № 546 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края».
Согласно информации филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю, земельный участок площадью < данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: < адрес>, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ, ему присвоен кадастровый номер ***, кадастровая стоимость земельного участка составляет < данные изъяты> рублей (л.д.13-15, 127).
Таким образом, данный участок не был учтен в государственном кадастре недвижимости на дату проведения государственной кадастровой оценки, следовательно, датой определения кадастровой стоимости данного земельного участка является ДД.ММ.ГГ.
ОАО «< данные изъяты>» обратилось в суд ДД.ММ.ГГ, т.е. с соблюдением установленного Законом об оценочной деятельности пятилетнего срока.
Заявитель ДД.ММ.ГГ обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Алтайскому краю. Уведомлением от ДД.ММ.ГГ в рассмотрении заявления отказано в т.ч. со ссылкой на то, что кадастровая стоимость может быть пересмотрена только в судебном порядке (л.д.116).
В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Алтайскому краю подтвердила, что причиной отказа явилось то, что внесенные Федеральным законом от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ изменения в Закон об оценочной деятельности не относятся к вопросам регулирования процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, полученных в рамках договоров, заключенных до вступления в силу Федерального закона № 167-ФЗ, и вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка может быть рассмотрен только в судебном порядке.
Таким образом, заявителем соблюден досудебный порядок
урегулирования спора.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Исходя из положений части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В подтверждение рыночной стоимости земельного участка заявителем с соблюдением требований части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности представлен отчет об оценке, составленный ДД.ММ.ГГ ЗАО «< данные изъяты>» (оценщик ФИО)5 согласно котором} рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 5 380 00 рублей. Одновременно представлено положительное экспертное заключение от ДД.ММ.ГГ, подготовленное экспертами Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «< данные изъяты>», членом которой является оценщик ФИО
Исследовав отчет об оценке и экспертное заключение, суд приходит к выводу, что отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Из данного отчета следует, что оценщик исследовал и проанализировал влияние общей политической и социально-экономической обстановки в Российской Федерации и Алтайском крае на рынок оцениваемого объекта. Для определения рыночной стоимости объекта оценки был произведен анализ рынка деловой недвижимости г.Барнаула с учетом результатов Мониторинга об итогах социально-экономического развития Российской Федерации в 2012 году, размещенного на интернет-сайте Минэкономразвития Российской Федерации, информации Главного управления экономики и инвестиций Алтайского края о социально-экономической ситуации в Алтайском крае в январе-декабре 2012 года, Мониторинга предложения на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости Барнаула 4 квартал 2012 года, составленного агентством RID Analytigs, а также с использованием данных периодических изданий «Недвижимость Алтай», «Из рук в руки» г.Барнаул, «Купи-продай», архив за 2012-2013 годы.
При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. Для проведения расчетов по определению рыночной стоимости объекта оценки по сравнительному подходу оценщиком выбран метод сравнения продаж, как наиболее репрезентативный, поскольку учитывает фактически сложившийся на дату оценки уровень цен на земельные участки в регионе и текущую рыночную ситуацию в рассматриваемом сегменте недвижимости. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал единицы сравнения, обосновал свой выбор и обосновал отказ от использования других единиц сравнения.
Для сравнения выбраны семь объектов - аналогов, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и наиболее сопоставимы с ним по основанным ценообразующим характеристикам?. Участки из категории земель населенных пунктов, предназначены под коммерческое использование, находятся в стыковой зоне жилого и промышленного массива, в одном районе (согласно административному делению города Барнаула) с объектом оценки, с сопоставимым уровнем оснащенности инженерными коммуникациями.
Оценщиком составлена таблица определения рыночной стоимости. При этом введена корректировка на торг-10%, учитывающая возможность изменения цены на объект. Обоснование применения данной корректировки приведено. По данным анализа рынка, который показал, что стоимость 1 кв.метра объектов с большей площадью обычно ниже, чем у аналогичных объектов с меньшей площадью при прочих равных параметрах, введена корректировка на площадь. Для обеспечения сопоставимости внесены корректировки выхода на красную линию и вид права.
Отчет об оценке подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование и являющимся членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «< данные изъяты>»; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости участка; мотивированное обоснование отказа от использования доходного и затратного подходов; содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки; обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках сравнительного подхода; описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных оценщиком в рамках примененного подхода; отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности.
Оценщиком, допрошенным в судебном заседании, выводы, изложенные в отчете, подтверждены, обоснован отказ от использования затратного и доходного подходов, приведено обоснование выбора объектов-аналогов и возможности использования данных объектов.
Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Экспертами установлено, что метод оценки в рамках сравнительного подхода является обоснованным, выполненный расчет соответствует выбранному методу, приведен в отчете в полном объеме и позволяет проверить полученный результат.
В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством
Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка.
Заинтересованными лицами результаты оценки, содержащиеся в представленном заявителем отчете, под сомнение не ставились и не оспаривались, доказательств, опровергающих изложенные в отчете и экспертном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, не представлено, в связи с чем основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, у суда отсутствуют.
На основании изложенного заявленные требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
заявление открытого акционерного общества «< данные изъяты>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, поданное ДД.ММ.ГГ, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка,
расположенного по адресу: < адрес>, кадастровый номер ***, площадью < данные изъяты> кв.м, в размере его рыночной стоимости, равной < данные изъяты> рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий
О.П. Котликова



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка