Решение Приморского краевого суда от 11 сентября 2015 года №3-123/2015

 
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 11 сентября 2015 года Дело N 3-123/2015
 
Именем Российской Федерации
11 сентября 2015 года г. Владивосток
Приморский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Зиганшина И.К.
при секретаре Чондановой Л.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «...» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости и внесении изменений в государственный кадастр недвижимости,
у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью «...» (ООО «...») обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью ... кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в ... метрах от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: < адрес>, равной рыночной стоимости в размере ... рублей и возложении на филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю обязанности внести в государственный кадастр недвижимости изменения о кадастровой стоимости указанного земельного участка.
В обоснование заявленных требований ООО «...» указало, что Обществу на основании договора аренды земельного участка от 27 января 2015 года и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12 февраля 2015 года принадлежит земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым номером №. По результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края по состоянию на 1 января 2010 года, утвержденным Постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года № 437-па, кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере ... рубля. Данная кадастровая стоимость земельного участка определена и внесена в государственный кадастр недвижимости 29 декабря 2014 года.
ООО «...» не согласно с кадастровой стоимостью земельного участка, поскольку согласно отчету об оценке, составленному оценщиком - ИП ФИО5, его рыночная стоимость по состоянию на 29 декабря 2014 года составляет ... рублей. Несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав Общества как арендатора и плательщика арендной платы. Определение рыночной стоимости земельного участка является основанием для установления кадастровой стоимости этого земельного участка равной его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель ООО «...» Галиченко А.Г. заявленные требования поддержал.
Представители заинтересованных лиц: филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Администрации Приморского края и Администрации Шкотовского муниципального района Приморского края в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В письменном отзыве представитель Администрации Шкотовского муниципального района Приморского края просит в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на недостоверность определенной оценщиком рыночной стоимости спорного земельного участка.
Выслушав объяснения представителя ООО «...» Галиченко А.Г., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 27 января 2015 года № №, заключенного с Администрацией Шкотовского муниципального района Приморского края, и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12 февраля 2015 года, заключенного с ООО «...», заявителю на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью ... кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в ... метрах от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: < адрес>
Оспариваемая ООО «...» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере ... рубля внесена в ГКН на основании Постановления Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края». Сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в указанном размере внесены в ГКН 29 декабря 2014 года.
В обоснование заявленных требований ООО «...» представлен подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО5 отчет № № от 27 апреля 2015 года об определении по состоянию на 29 декабря 2014 года рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере ... рублей, а также положительное экспертное заключение экспертного совета Общероссийской общественной организации «...» № № от 6 мая 2015 года о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и подтверждении обоснованности вывода о стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Из указанной нормы Закона об оценочной деятельности следует, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 6 ГПК РФ.
Как следует из представленного отчета, оценщиком ИП ФИО5 при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № был избран метод сравнительного подхода.
В пункте 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 256, под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Как видно из материалов дела, оцениваемый земельный участок относится к землям населенных пунктов, находится в пользовании заявителя на праве долгосрочной аренды (срок аренды 49 лет), имеет площадь ... кв.м., разрешенное использование - для строительства логистического центра, каких-либо ограничений (обременений) в использовании участка не установлено, расположен в ....
Использование земельного участка с кадастровым номером № по целевому назначению предполагает строительство складских помещений для приема и хранения продукции и товаров, формирование товарных партий для отгрузки хозяйствующим субъектам, организацию перевозок.
Согласно вышеприведенным требованиям Федеральных стандартов оценки объекты-аналоги и объект оценки должны быть сходны по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, относится к одному сегменту рынка и иметь единообразное ценообразование. При этом используемая оценщиком для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов должна отвечать принципам достаточности и достоверности.
В соответствии с пунктом 19 ФСО № 1 информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В качестве объектов-аналогов оценщиком были выбраны 4 предложения по продаже земельных участков в Приморском крае: 1) земельный участок площадью 340 000 кв.м., кадастровый номер №, вид имущественного права - собственность, разрешенное использование - для размещения производственно-складских зданий, расположенный в < адрес>, стоимостью продажи ... млн. рублей; 2) земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый номер №, вид имущественного права - долгосрочная аренда, разрешенное использование - для размещения производственно-складских зданий, расположенный в < адрес>, стоимостью продажи ... млн. рублей; 3) земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый номер №, вид имущественного права - собственность, разрешенное использование - для размещения производственно-складских зданий, расположенный в < адрес>, стоимостью продажи ... млн. рублей; 4) земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый номер не указан, вид имущественного права - собственность, разрешенное использование - для размещения производственно-складских зданий, расположенный в < адрес>, стоимостью продажи ... млн. рублей.
Между тем, из документов, приложенных к отчету, следует, что использованная оценщиком информация не содержит в полном объеме необходимые сведения о физических характеристиках объектов-аналогов, категории земель, на которых размещены объекты-аналоги, назначении земельных участков и виде разрешенного использования, их расположении с учетом территориального зонирования.
Использованная оценщиком информация, содержащаяся в объявлениях, размещенных в сети «Интернет», документального подтверждения не имеет, документы, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, оценщиком получены не были.
При проверке достоверности использованной оценщиком информации установлено, что согласно сведениям публичной кадастровой карты, на которой в соответствии с частью 4 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в графической форме и текстовой форме воспроизводятся внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения, в том числе о земельных участках, размещенной на официальном сайте органа кадастрового учета в сети «Интернет» (www.rosreestr.ru), объект-аналог № № - земельный участок с кадастровым номером № имеет площадь ... кв.м. (в объявлении о продаже указана площадь ... кв.м.) и разрешенное использование для дачного строительства (в объявлении - для индивидуального жилищного строительства или эксплуатации складов), объект-аналог № № - земельный участок с кадастровым номером № относится к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения и был предоставлен для строительства производственной базы (в объявлении - строительство складских помещений, торгового центра, магазина, ресторана), объект-аналог № № - земельный участок с кадастровым номером № относится к землям сельскохозяйственного назначения (в объявлении - земли промышленности). Сведения о постановке на кадастровый учет объекта-аналога № № отсутствуют. В объявлении о продаже данного земельного участка указано, что он находится в собственности, подходит под все виды деятельности, имеет подъездные пути, расположен в < адрес>.
Таким образом, объекты-аналоги фактически имеют иные характеристики, которые существенно отличаются от характеристик, использованных оценщиком при проведении оценки, что существенно влияет на итоговую величину стоимости объекта оценки.
Находящийся в пользовании ООО «...» земельный участок относится к землям населенных пунктов, которые используются и предназначены для застройки и развития населенных пунктов (статья 83 Земельного кодекса РФ). Использование земель населенных пунктов определяется градостроительным регламентом с учетом территориального зонирования.
Согласно статье 88 Земельного кодекса РФ землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки для размещения производственных и административных зданий, сооружений и обслуживающих их объектов.
В соответствии со статьей 78 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).
Категория земель, целевое назначение и вид разрешенного использования в силу земельного законодательства Российской Федерации являются одними из основополагающих характеристик земельного участка, устанавливающих пределы его возможного использования владельцем.
Указанные критерии оказывают влияние на стоимость земельного участка, так как предопределяют особенности его гражданского оборота и специфику использования (включая возможность возведения строений и получения разрешений для этого), тем самым, отражаясь на экономической привлекательности такого участка.
По этой причине использование при оценке стоимости земельного участка информации об аналогах, указанной продавцами в объявлениях о продаже земельных участков в маркетинговых целях, при отсутствии достоверной и проверяемой информации о категории земель, конкретном виде разрешенного использования и целевом назначении участков-аналогов, является нарушением требований Федеральных стандартов оценки, а, следовательно, не позволяет сделать вывод о достоверности полученного в результате оценки результата.
Таким образом, оценщиком при составлении отчета не были соблюдены принцип сопоставимости объектов-аналогов с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам, а также принципы достаточности и достоверности информации, использованной при проведении оценки.
В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 254, при составлении отчета должны соблюдаться следующие принципы: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью произвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
Поскольку отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составлен оценщиком ИП ФИО5 с нарушением вышеназванных принципов и поэтому не может быть признан надлежащим доказательством, оснований для удовлетворения заявленных ООО «...» требований не имеется.
При рассмотрении настоящего дела ходатайство о назначении и проведении судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не было заявлено, иных доказательств, подтверждающих действительный размер рыночной стоимости земельного участка, не представлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации,
р е ш и л:
в удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью «...» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме составлено 18 сентября 2015 года.
Судья



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка