Решение Красноярского краевого суда от 15 июля 2015 года №3-116/2015

 
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 15 июля 2015 года Дело N 3-116/2015
 
Именем Российской Федерации
город Красноярск. 15 июля 2015 года.
Красноярский краевой суд в составе судьи Малякина А.В.,
при секретаре судебного заседания Еркаловой Я.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению индивидуального предпринимателя Демина < данные изъяты> об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,
установил:
индивидуальный предприниматель Демин С.В. обратился в Красноярский краевой суд с заявлением об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Комиссия) от 15 мая 2015 года № < данные изъяты>, которым отклонено его заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, арендатором которого он является. Просит суд отменить указанное решение и обязать Комиссию принять решение об определении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной < данные изъяты> рублей.
По мнению Демина С.В., указанное решение Комиссии является незаконным, поскольку в Комиссию были представлены все предусмотренные законом документы, необходимые для установления кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебное заседание Демин С.В., а также представители заинтересованных лиц - администрации г. Красноярска, Правительства Красноярского края, филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд посчитал возможным в соответствии с положениями части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя Демина С.В. Яровой М.А., поддержавшей заявленное требование, а также объяснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю Черепахиной О.В., просившей в удовлетворении заявления отказать, изучив материалы дела, Красноярский краевой суд находит заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части первой статьи 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены (часть 4 статьи 258 названного кодекса).
Из материалов дела видно, что 4 апреля 2011 года между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодателем) и Деминым С.В. (арендатором) заключён договор № < данные изъяты> аренды земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> площадью < данные изъяты> кв.м. сроком до 31 января 2021 года (л.д. 15-28). По условиям этого договора арендатор обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка (Приложение № 2 к договору).
Земельный участок с кадастровым номером < данные изъяты>, расположенный по адресу: г. Красноярск, < данные изъяты> входит в категорию земель населенных пунктов, разрешённое использование «предварительно согласовано место размещения торгово-развлекательного комплекса зданий»; его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2011 года составляет < данные изъяты> рублей (л.д. 23).
27 апреля 2015 года Демин С.В. обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости данного земельного участка в связи с установлением его рыночной стоимости. К заявлению он приложил отчёт оценщика № < данные изъяты> от 27 ноября 2014 года, согласно которому рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 января 2011 года составляет < данные изъяты> < данные изъяты> рублей (л.д. 35-115), а также положительное экспертное заключение № < данные изъяты> от 10 декабря 2014 года некоммерческого партнёрства «Саморегулируемая организация оценщиков «Деловой союз оценщиков», содержащее выводы о соответствии отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности (л.д. 116-133).
Решением Комиссии от 15 мая 2015 года № 105 данное заявление отклонено в связи с тем, что оформление и содержание представленного заявителем отчёта об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а положительное экспертное заключение не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации (л.д. 32-34).
Суд полагает, что данное решение Комиссии, вопреки доводам заявителя, является законным.
Исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) (часть 2). Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (часть 11). Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления (часть 19). В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (часть 24).
Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок) утверждён приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. № 263.
В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости рассматривается комиссией на заседании, которое является правомочным, если на нём присутствуют не менее половины её членов; голосование на заседании комиссии проводится открыто; решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии.
Судом установлено, что заявление Демина С.В. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> было рассмотрено в установленный законом срок на заседании Комиссии 14 мая 2015 года при наличии необходимого кворума (присутствовало трое из пяти членов Комиссии). Оспариваемое решение принято посредством открытого голосования единогласно, что отражено в протоколе № 11 заседания Комиссии. Процедура принятия решения нарушена не была.
Пунктом 20 Порядка предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчёте об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; если же рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 вышеназванного Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Из приведённых положений Порядка следует, что при обращении в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости заявитель должен представить отчёт об оценке объекта недвижимости, а в случае, если рыночная стоимость такого объекта отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, - ещё и положительное экспертное заключение в отношении отчёта об оценке. Однако в любом случае решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть принято комиссией лишь при условии соответствия отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости установленным требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Несоответствие отчёта об оценке таким требованиям, а также несоответствие положительного экспертного заключения законодательству Российской Федерации (когда представление такого заключения является обязательным) влечёт принятие комиссией решения об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Высказанные в судебном заседании представителем заявителя доводы о том, что при наличии положительного экспертного заключения комиссия не вправе входить в обсуждение вопроса о соответствии отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, не могут быть признаны состоятельными, так как основаны на ошибочном толковании правовых норм.
По представленным Деминым С.В. сведениям рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> меньше его кадастровой стоимости на 82, 1%, поэтому к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости данного объекта недвижимости заявитель представил в Комиссию не только отчёт об оценке № < данные изъяты> от 27 ноября 2014 года, но и положительное экспертное заключение № < данные изъяты> от 10 декабря 2014 года.
Комиссия, установив, что оформление и содержание данного отчёта об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а положительное экспертное заключение не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, правомерно отклонила заявление Демина С.В.
Согласно выводам Комиссии, изложенным в решении, несоответствие отчёта об оценке установленным требованиям выразилось в том, что оценщик при проведении оценки земельного участка необоснованно отказался от использования доходного подхода, а, применяя метод сравнения продаж, использовал данные об объектах-аналогах, существенно отличающихся от объекта оценки.
Эти выводы Комиссии следует признать обоснованными.
Так, в силу требований части 3 статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчёт об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Пунктом 4 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254, установлено, что в отчёте об оценке должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); при этом такая информация должна быть подтверждена (принцип обоснованности); а содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256).
Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (пункты 10, 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611).
Из содержания отчёта об оценке № < данные изъяты> от 27 ноября 2014 года усматривается, что оценщик при проведении оценки земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> отказался от использования доходного подхода, сославшись только на то, что данный земельный участок застроен. В то же время указанное оценщиком обстоятельство не является препятствием использования доходного подхода. На страницах 44-46 отчёта оценщик привёл методы, используемые при оценке земельных участков в рамках доходного подхода (метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования), указав, что каждый из них применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Используя для оценки земельного участка метод сравнения продаж, оценщик на странице 36 отчёта дал обзор рынка, согласно которому стоимость земельных участков под общественно-деловую застройку в < данные изъяты> районе г. Красноярска (то есть объектов, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимых с ним по ценообразующим факторам) варьируется в интервале от 2 200 до 5 000 руб./кв.м. Однако в качестве объектов-аналогов оценщиком подобраны земельные участки стоимостью от 666 до 1 558 руб./кв.м.
Кроме того, все подобраннее оценщиком объекты-аналоги отличаются по виду использования от объекта оценки; при этом корректировка на вид использования оценщиком не применялась.
Отказываясь от применения корректировки на возможность подключения к инженерным коммуникациям, оценщик на странице 53 отчёта сделал ничем не подтверждённый вывод о том, что объекты-аналоги имеют одинаковую возможность подключения к коммуникациям с оцениваемым объектом (который полностью подключён к коммунальным сетям инженерного обеспечения); на этой же странице отчёта - обосновывал применение скидки на торг в размере 13 %, не подтвердив его каким-либо анализом рынка недвижимости.
Таким образом, выбор аналогов, их достаточность в части сопоставимости с объектом оценки по основным ценообразующим факторам оценщиком не обоснованы.
Несмотря на приведённые недостатки и содержащиеся в отчёте об оценке противоречия, в представленном заявителем экспертном заключении № < данные изъяты> от 10 декабря 2014 года содержится утверждение о соответствии отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, что противоречит положениям пунктов 16 и 17 федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. № 238.
При таких обстоятельствах, Комиссия обоснованно отклонила заявления Демина С.В. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. Решение об этом принято Комиссией в пределах предоставленных ей полномочий, в соответствии с законом и с соблюдением установленной процедуры. Права либо свободы заявителя при этом нарушены не были. Следовательно, заявление Демина С.В. удовлетворению не подлежит.
Учитывая вышеизложенное и руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Красноярский краевой суд
решил:
в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Демина < данные изъяты> об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда А.В. Малякин.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка