Решение Приморского краевого суда от 26 декабря 2014 года №3-114/2014

 
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 26 декабря 2014 года Дело N 3-114/2014
 
Именем Российской Федерации
26 декабря 2014 года город Владивосток
Приморский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Кудриной Я.Г.,
при секретаре Мочаловой Е.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Зинкевича А.В. об установлении кадастровой стоимости земельных участков,
у с т а н о в и л:
Зинкевич А.В. обратился в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков, указав в обоснование требований, что ему на праве собственности принадлежат: земельный участок с кадастровым номером № площадью 4187 кв.м, земельный участок с кадастровым номером № площадью 6464 кв.м, 47/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2639 кв.м. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 13294185, 57 руб., земельного участка с кадастровым номером № - 20525139, 2 руб., земельного участка с кадастровым номером № - 8376476, 29 руб. Считает, что кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает его права, поскольку размер земельного налога на землю напрямую зависит от величины кадастровой стоимости. Согласно отчетам об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненным ООО «...», по состоянию на 1 января 2010 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 8893188 руб., земельного участка с кадастровым номером № - 12100608 руб., земельного участка с кадастровым номером № - 6177899 руб. Просит признать несоответствующей рыночной стоимости кадастровую стоимость, внесенную ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Приморскому краю в государственный кадастр недвижимости, земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №; признать несоответствующим рыночной стоимости 1 кв.м удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м, внесенный ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Приморскому краю в государственный кадастр недвижимости, земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №; установить в отношении земельного участка с кадастровым номером № кадастровую стоимость в размере 8893188 руб., удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м в размере 2 124 руб. на дату 1 января 2010 года; установить в отношении земельного участка с кадастровым номером № кадастровую стоимость в размере 12100 608 руб., удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м в размере 1 872 руб. на дату 1 января 2010 года; установить в отношении земельного участка с кадастровым номером № кадастровую стоимость в размере 6177 899 руб., удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м в размере 2 341 руб. на дату 1 января 2010 года; обязать ФГБУ «ФКП Росрестра» в лице филиала по Приморскому краю внести указанные изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков и об удельном показателе кадастровой стоимости 1 кв.м.
Заявитель Зинкевич А.В., заинтересованные лица: представитель ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю, Бобров К.Н. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
При указанных обстоятельствах с учетом положений ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель Зинкевича А.В. - Богданова О.А. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении.
Представитель привлеченной к участию в деле в качестве заинтересованного лица администрации Приморского края Раков А.Ю. с заявленными требованиями не согласился, суду пояснил, что результаты кадастровой оценки земельных участков в Приморском крае утверждены постановлением администрации Приморского края № 437-ПА от 30 декабря 2010 года «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края», которое является действующим и никем не оспорено. Кроме того, не согласился с рыночной стоимостью земельных участков, определенной в отчетах об оценке, сославшись на необоснованность выводов оценщиков.
Представитель администрации г.Владивостока Волик А.С. возражала против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на пропуск заявителем срока для обращения в суд с настоящими требованиями. Считает, что выбор объектов-аналогов для осуществления сравнительного анализа с целью определения рыночной стоимости земельных участков произведен некорректно.
Представитель ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю Ерышева Д.А. направила в суд письменные возражения на заявление Зинкевича А.В., указав, что кадастровая стоимость земельных участков рассчитана в соответствии с постановлением администрации Приморского края № 437-ПА. Доказательства недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в тексте заявления отсутствуют. Нарушений действующего законодательства со стороны органа кадастрового учета не имеется.
В письменном ходатайстве, направленном в адрес суда, заинтересованное лицо Бобров К.Н. поддержал заявленные требования, против рассмотрения дела и принятия решения в его отсутствие не возражал.
В соответствии с положениями Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается судом по правилам главы 28 Кодекса в порядке особого производства.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления Зинкевича А.В. по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 настоящего Федерального закона.
В судебном заседании установлено, что Зинкевич А.В. является собственником земельных участков: с кадастровым номером № площадью 4187 кв.м, разрешенное использование: для размещения производственной базы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: < адрес>; с кадастровым номером № площадью 6464 кв.м, разрешенное использование: для размещения производственной базы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание, лит.Д. Почтовый адрес ориентира: < адрес>; 47/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2639 кв.м, разрешенное использование: для размещения производственной базы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание (лит.В). Почтовый адрес ориентира: < адрес>.
Собственником 53/100 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № является Бобров К.Н., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Постановлением администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Приморского края» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населённых пунктов Приморского края; группы видов разрешённого использования земельных участков; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населённых пунктов Приморского края; средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель населённых пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Приморского края. Согласно указанной оценке кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 13294185, 57 руб., земельного участка с кадастровым номером № - 20525129, 2 руб., земельного участка с кадастровым номером № - 8376476, 29 руб.
Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в редакции от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно статье 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Зинкевич А.В., являясь собственником земельных участков, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости, и вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости, так как он является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (часть 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации).
Защита нарушенных прав собственника возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.
Для целей применения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ).
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 ГПК РФ.
На основании договора с Зинкевичем А.В. оценщиками ООО «...» ФИО2, ФИО3 была проведена оценка рыночной стоимости спорных земельных участков.
Согласно отчетам об оценке рыночной стоимости земельных участков № от 25 сентября 2014 года, на 1 января 2010 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила (округленно) 8893 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила (округленно) 12101 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила (округленно) 6178 000 рублей.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее - ФСО № 1), положения которого являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).
В соответствии с пунктом 18 ФСО № 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (пункт 19 ФСО № 1).
Кроме того, при осуществлении оценочной деятельности обязательным к применению является Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254.
Данным ФСО установлено, что отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3).
Согласно пункту 4 указанных Федеральных стандартов при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
- отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Изучив в судебном заседании представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, подготовленные ООО «...», суд приходит к выводу о том, что данные отчеты не соответствуют Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, ФСО № 1, ФСО № 3.
Из представленных суду отчетов об оценке следует, что при определении рыночной стоимости спорных земельных участков оценщики ООО «...» использовали сравнительный подход.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).
Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.
В нарушение требований ФСО № 1 существенная информация об объектах оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектами оценки, информацию о физических свойствах объектов оценки, оценщиками собрана не была. Так, заявителем оценщикам были представлены только кадастровые паспорта по состоянию на 2009 год. В то же время, в материалах дела имеются документы, свидетельствующие о наличии обременений объектов оценки и прав ограниченного пользования земельными участками. В частности, из указанных документов следует, что на земельных участках с кадастровыми номерами № и № установлены ограничения в виде сервитутов в пользу Боброва К.Н., а земельный участок с кадастровым номером № является предметом залога в обеспечение договора кредитной линии № от 25 августа 2006 года, заключенного ООО «...» с ОАО АКБ «...».
Данные характеристики объектов оценки оценщиками при подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков и выборе аналогов объектов оценки не учитывались, корректировки стоимости объектов оценки по названным критериям не производились. Как указано в п.1.2. положительных экспертных заключений саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства «...» № от 25 сентября 2014 года оценки проводились в предположении отсутствия обременений оцениваемых объектов, т.е. представленное к оценке имущество не участвует в судебных разбирательствах, спорах, не обременено залоговыми обязательствами, на него нет притязаний со стороны третьих лиц.
Измерения физических параметров, экспертизу качественных характеристик оцениваемых объектов оценщики не осуществляли, о чем указано в пунктах 6 и 7 Раздела 2 «Задание на оценку» отчетов.
Из указанного следует, что оценка производилась в отсутствие полных и достоверных сведений об оцениваемых земельных участках и носит предположительный характер.
Согласно таблицам 14-1 в качестве источников информации об объектах-аналогах оценщиками использовались Интернет-сайты http://baza.farpost.ru и http://vladivostok.farpost.ru.
Вместе с тем имеющиеся в отчетах об оценке распечатки с сайтов, содержащие предложения о продажах аналоговых земельных участков, информацию, изложенную в отчетах, не подтверждают.
Предложения о продажах не содержат каких-либо сведений об уровне деловой активности района расположения, инженерной, транспортной инфраструктуре, уровне освоенности земельных участков.
Согласно примечанию к таблицам 14-1 «Описание объектов-аналогов и объекта оценки для расчета методом сравнения продаж» значения состояний транспортной и инженерной инфраструктур были определены экспертно, исходя из таких характеристик объектов-аналогов как близкая расположенность к транспортным артериям населенного пункта, количество подъездных путей, рельеф, качество их покрытия, а также наличие или отсутствие на участке расположения объекта подключенных коммуникаций.
Однако достоверных источников, из которых экспертом была взята информация об указанных характеристиках объектов-аналогов, ни в материалах дела в целом, ни в отчетах специалистов в частности, не имеется.
Из отчета № следует, что к числу аналогов земельного участка с кадастровым номером № оценщиком отнесены:
1. Земельный участок площадью 4000 кв.м, расположенный в районе < адрес>, имущественное право - собственность, инженерная, транспортная инфраструктура слаборазвитая, уровень освоенности земельного участка - не освоен, низкий уровень деловой активности района расположения;
2. Земельный участок площадью 4600 кв.м, расположенный в районе < адрес>, имущественное право - аренда 49 лет, инженерная, транспортная инфраструктура среднеразвитая, уровень освоенности земельного участка - не освоен, средний уровень деловой активности района расположения;
3. Земельный участок площадью 4000 кв.м, расположенный по < адрес>, имущественное право - собственность, инженерная, транспортная инфраструктура среднеразвитая, уровень освоенности земельного участка - не освоен, средний уровень деловой активности района расположения.
В то же время в объявлениях по аналогам 2 и 3 не указан календарный год выставления их на продажу, в объявлении по аналогу 3 отсутствует его стоимость, площадь земельного участка, а также право, на котором участок принадлежит продавцу, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов.
Аналог 1 имеет разрешение на использование «под оптовую базу», аналог 3 - «под застройку», в то время как спорный земельный участок используется «под размещение производственной базы».
При таких обстоятельствах использование указанных объектов-аналогов при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № суд считает некорректным.
В качестве объектов-аналогов для объекта оценки земельного участка с кадастровым номером № оценщиком были взяты следующие земельные участки:
1.Земельный участок площадью 13548 кв.м, расположенный по < адрес>, имущественное право - собственность, инженерная, транспортная инфраструктура развитая, уровень освоенности земельного участка - освоен, средний уровень деловой активности района расположения;
2.Земельный участок площадью 4600 кв.м, расположенный в районе < адрес>, имущественное право - аренда 49 лет, инженерная, транспортная инфраструктура среднеразвитая, уровень освоенности земельного участка - не освоен, средний уровень деловой активности района расположения;
3. Земельный участок площадью 4000 кв.м, расположенный в районе < адрес>, имущественное право - собственность, инженерная, транспортная инфраструктура среднеразвитая, уровень освоенности земельного участка - не освоен, средний уровень деловой активности района расположения.
При этом в объявлениях по аналогам 1, 2 и 3 не указан календарный год выставления их на продажу, в объявлениях по аналогам 1 и 3 не указано право, на котором участки принадлежат продавцу, в объявлении по аналогу 3 не указана стоимость, площадь земельного участка. При указанных обстоятельствах у суда отсутствует возможность проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов.
Согласно отчету об оценке № в качестве объектов-аналогов для объекта оценки земельного участка с кадастровым номером № использовались земельные участки:
1. Земельный участок площадью 1500 кв.м, расположенный по < адрес>, имущественное право - собственность, инженерная, транспортная инфраструктура среднеразвитая, уровень освоенности земельного участка - освоен, низкий уровень деловой активности района расположения;
2.Земельный участок площадью 1200 кв.м, расположенный между < адрес>, имущественное право - собственность, инженерная, транспортная инфраструктура слаборазвитая, уровень освоенности земельного участка - частично освоен, низкий уровень деловой активности района расположения;
3. Земельный участок площадью 4000кв.м, расположенный по < адрес>, имущественное право - собственность, инженерная, транспортная инфраструктура среднеразвитая, уровень освоенности земельного участка - не освоен, средний уровень деловой активности района расположения.
В то же время объект-аналог 1 используется в качестве автостоянки, вид разрешенного использования не указан, вид разрешенного использования объекта-аналога 3 - «под застройку». Поскольку вид разрешенного использования объекта оценки «для размещения производственной базы», использование данных аналогов оценщиками нельзя признать обоснованным.
В объявлении по аналогу 2 указана площадь данного участка 4 га, в то время как при проведении расчетов оценщик указывает площадь этого аналога 1200 кв.м (таблица 14-1). Кроме того, в объявлении отсутствует стоимость земельного участка.
Из таблицы 14-1 также следует, что объект-аналог 2 расположен между < адрес>, в то время как объект оценки находится в г.Владивостоке.
В объявлении по аналогу 3 не указана площадь земельного участка, его цена, право, на котором участок принадлежит продавцу.
При этом в материалах дела не имеется доказательств того, что отсутствующая в объявлениях информация об объектах-аналогах была получена оценщиками из достоверного источника, а не указана произвольно.
В представленных суду отчетах об оценке не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершённых с ними сделок.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что использование в качестве объектов-аналогов объектов оценки вышеперечисленных земельных участков недопустимо, поскольку они не являются сходными с объектами оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим стоимость, т.е. не отвечают требованиям пункта 14 ФСО № 1.
Кроме того, в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки (пункт 13 ФСО № 3).
В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (пункт 15 ФСО № 3).
Применяя корректировки продажных цен объектов сравнения для приведения ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта, оценщики рассчитали скорректированные цены объектов-аналогов.
Вместе с тем описания процесса определения стоимости объектов оценки, содержащиеся в отчетах об оценке, не позволяют пользователю, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. Проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки, обеспечена не была.
Давая оценку всем вышеуказанным обстоятельствам, суд приходит к выводу о том, что представленные заявителем отчеты об оценке не соответствуют требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому не могут быть приняты судом в качестве достоверных доказательств, подтверждающих размер рыночной стоимости земельных участков и удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м земельных участков.
Кроме того, при рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание следующие обстоятельства в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований.
Как следует из содержания статей 17.1, 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проведение экспертизы отчета является обязательным.
Согласно статье 17.1 Закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Как следует из материалов дела, на отчеты об оценке ООО «...» Зинкевичем А.В. получены положительные экспертные заключения саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков», которыми подтверждено соответствие отчетов требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности.
В то же время в представленных суду экспертных заключениях не содержатся выводы о подтверждении стоимости объектов оценки, определенных оценщиками в отчетах об оценке. В частности, в разделе «Сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учетом которых проведена экспертиза отчета об оценке» указано, что перед специалистом не ставятся задачи личного ознакомления с объектом оценки и документацией заказчика, анализа исходных данных, проведения интервью с заказчиком и оценщиком, производства каких-либо измерений на местности; специалист не имеет возможности гарантировать точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете.
Между тем пунктом 11 ФСО № 1 прямо предусмотрено, что при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Учитывая то обстоятельство, что заявителем в обоснование своих требований об установлении как кадастровой стоимости земельных участков так и удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м земельных участков представлено единственное доказательство - отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, признанные судом недостоверными, оснований для удовлетворения требований Зинкевича А.В. не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 268 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
в удовлетворении заявления Зинкевича А.В. о признании несоответствующей кадастровой стоимости земельных участков и удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м их рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости и удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м земельных участков равной рыночной стоимости, о возложении обязанности внести изменения в сведения Государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков, отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Кудрина Я.Г.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка