Решение суда Ханты-Мансийского автономного округа от 26 июня 2015 года №3-111/2015

 
СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
 
РЕШЕНИЕ
 
от 26 июня 2015 года Дело N 3-111/2015
 
именем Российской Федерации
26 июня 2015 года город Ханты-Мансийск
Суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Начарова Д. В.,
при секретаре Чигринской Т. Е.,
с участием:
представителя заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Полетаевой А. В.,
представителя заинтересованного лица Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Кошуковой Т. Н.,
представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Селезневой О. П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «АК Нижневартовское ремонтно-строительное управление» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
(дата) общество с ограниченной ответственностью «АК Нижневартовское ремонтно-строительное управление» обратился в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
В обоснование требований общество указало, что на основании договора аренды владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером (номер), площадью < данные изъяты> кв.м., расположенным по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югры, (адрес), с кадастровой стоимостью 36 653 604, 31 рублей.
На основании договора аренды владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером (номер), площадью < данные изъяты> кв.м., расположенным по адресу: Ханты(адрес) с кадастровой стоимостью 11 880 337, 60 рублей.
Кадастровая стоимость земельных участков по сравнению с их рыночной стоимостью значительно увеличивает размер арендных платежей, чем нарушаются права арендатора.
Рыночная стоимость земельных участков составляет 12 900 100 рублей и 2 676 600 рублей соответственно, что подтверждается отчетом (номер) от (дата), составленным обществом с ограниченной ответственностью < данные изъяты> а также положительным экспертным заключением < данные изъяты> от (дата) № (номер)
Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре от (дата) заявителю отказано в принятии к рассмотрению его заявления по вопросу установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.
Заявитель просил суд: -установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью < данные изъяты> кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: (адрес) равной рыночной в размере 12 900 100 рублей; -установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью < данные изъяты> кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: (адрес), равной рыночной в размере 2 676 600 рублей.
По ходатайству представителя заявителя общества с ограниченной ответственностью «АК Нижневартовское ремонтно-строительное управление» была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков.
Согласно заключению эксперта (номер) от (дата) составленному обществом с ограниченной ответственностью < данные изъяты>» на основании определения суда, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) составляет 6 175 695, 27 рублей, с кадастровым номером (номер) - 3 562 676 рублей.
В поступившем заявлении об уточнении требований общество с ограниченной ответственностью «АК Нижневартовское ремонтно-строительное управление» просит суд: -установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) равной рыночной в размере 6 175 695, 27 рублей; -установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) равной рыночной в размере 3 562 676 рублей.
Представитель заявителя, представители заинтересованных лиц: Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, администрации города Нижневартовска надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрении дела в суд не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства с уважительными причинами своей неявки не представили. При таких обстоятельствах, суд с учетом мнения явившихся лиц, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Полетаева А. В. считает заключение эксперта не надлежащим доказательством, поскольку при использовании сравнительного подхода оценки объекты-аналоги не были схожи с объектом оценки. Они не совпадают с объектом по площади, отсутствуют данные о наличии или возможности подключения инженерных сетей, что является основополагающим при определении стоимости. Данное заключение вводит в заблуждение его пользователей. Просит в удовлетворении требований отказать.
Представитель заинтересованного лица Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Кошукова Т. Н., считала заявленные требования не подлежащими удовлетворению. Представленное заключение эксперта не может являться допустимым доказательством по делу, так как не отвечает требованиям стандартов оценки.
Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Селезнева О. П. считает требования не подлежащими удовлетворению, доводы представителей заинтересованных лиц поддерживает.
Дело рассмотрено судом с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав объяснения лиц, участвующий в деле, проверив материалы гражданского дела, суд находит заявление подлежащим удовлетворению.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды земельного участка № (номер) от (дата) заключенного Муниципальным образованием города Нижневартовск с обществом ограниченной ответственностью «АК Нижневартовское ремонтно-строительное управление» последнему предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером (номер), площадью < данные изъяты> кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, предоставленный для < данные изъяты>, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югры, (адрес)(том 1 л.д. 10).
Согласно кадастровой справке от (дата) земельный участок с кадастровым номером (номер) вошел в перечень объектов массовой государственной кадастровой оценки и его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2010 года составляет 36 653 604, 31 рублей(том 1 л.д. 15).
На основании договора аренды земельного участка № (номер) от (дата) заключенного между администрацией города Нижневартовска и обществом с ограниченной ответственностью «АК Нижневартовское ремонтно-строительное управление» последнему предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером (номер), площадью < данные изъяты> кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, предоставленный в целях < данные изъяты>, расположенный по адресу: Ханты(адрес)(том 1 л.д. 19).
Согласно кадастровой справке от (дата) земельный участок с кадастровым номером (номер) вошел в перечень массовой государственной кадастровой оценки и его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2010 года составляет 11 880 337, 60 рублей (том 1 л.д. 29).
Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в редакции от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно ст. 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Заявитель ООО «АК Нижневартовское ремонтно-строительное управление» являясь арендатором земельных участков и плательщиком аренды, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости, так как заниженный размер рыночной стоимости земельного участка по отношению к его кадастровой стоимости влечет за собой уменьшение размеров арендной платы.
Защита нарушенных прав арендатора возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости арендованного земельного участка равной его рыночной стоимости.
(дата) уведомлением (номер) Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре отказало, ООО «АК Нижневартовское ремонтно-строительное управление» обратившегося (дата) с заявлением, в приеме документов к рассмотрению.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.
При обращении в суд заявителем в обоснование своих требований был представлен отчет № (номер) от (дата) составленный обществом с ограниченной ответственностью < данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) по состоянию на 1 января 2010 года составила 12 900 100 рублей, с кадастровым номером (номер) по состоянию на 1 января 2010 года составила 2 676 600 рублей(том 1 л.д. 34).
По ходатайству представителя заявителя Романенко С. А. в связи с со значительной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью и наличием сомнений в правильности представленного отчета определением суда от (дата) по делу была назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта № (номер), составленному < данные изъяты>» на основании определения суда, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) по состоянию на 1 января 2010 года составила 6 175 695, 27 рублей, земельного участка с кадастровым номером (номер) по состоянию на 1 января 2010 года составила 3 562 676 рублей.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В связи с этим, а также в силу статьи 55, части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одними из допустимых доказательств являются отчет оценщика и заключение эксперта, которые не являются обязательными для суда и оцениваются судом по правилам, установленным статьей 67 настоящего кодекса. Несогласие суда с отчетом и заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Таким образом, при рассмотрении дела и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной оценке подлежат как заключение эксперта, так и отчет, предоставленный заявителем.
Заключение эксперта (номер) общества с ограниченной ответственностью < данные изъяты>» составлено на основании Федерального закона Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (ст. 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», положения которого являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (п. 6 ФСО№1).
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п. 7 ФСО № 1).
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт ООО «Финансово-экономическая служба экспертиз и оценки» использовал сравнительный подход.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО № 1).
Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.
Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, установлено, что отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовительный отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (п.3).
Пунктом 4 Федеральных стандартов оценки № 3 предусмотрены принципы, которым должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке.
Изучив в судебном заседании заключение эксперта (номер) от (дата), суд приходит к выводу о том, что данное заключение соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также Федеральным стандартам оценки.
Согласно пункту 2.3 заключения экспертом изучен сегмент рынка и определен сегмент, к которому относятся оцениваемые объекты: земельный участок с кадастровым номером 86:11:0501013:65 относится к землям населенных пунктов, девятого вида разрешенного использования предназначенным для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; земельный участок с кадастровым номером 86:11:0501006:0538 - землям населенных пунктов, седьмого вида разрешенного использования предназначенным для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
В пункте 2.4 произведен анализ фактических данных о ценах сделок и(или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект по состоянию на 2009 год(лист 34 заключения).
Виды деятельности, под которые подобраны участки - под строительство АЗС, автомойки, склады, небольших производств (лист 34, 37 заключения).
Согласно пункту 2.8.1 заключения экспертом в качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м. земельного участка.
Для сравнения экспертом подобраны объекты-аналоги разрешенным использованием под коммерческие объекты недвижимости, в связи с чем коэффициент корректировки составляет 1, 00 (лист 51 заключения).
Экспертом сопоставимых с оцениваемыми объектами объектов-аналогов в городе Нижневартовске не выявлено для расчета использовался средний уровень кадастровой стоимости 1 кв.м. земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов, городских округов ХМАО-Югры по состоянию на 1 января 2010 года утвержденные постановлением Правительства ХМАО-Югры от 16 декабря 2010 года № 343-п, 7 и 9 категории разрешенного вида использования единообразным с оцениваемым.
Для сравнительного анализа оцениваемого земельного участка с кадастровым номером (номер) были отобраны следующие земельные участки, отраженные в пункте 2.8.1.1:
Незастроенный земельный участок под зону коммунального и складского назначения площадью < данные изъяты> кв.м., в (адрес), стоимостью 17 000 000 рублей.
Незастроенный участок под производство площадью < данные изъяты> кв.м. в Сургут, (адрес), стоимостью 8 000 000 рублей.
Незастроенный земельный участок под торгово-офисное помещение площадью < данные изъяты> кв.м. в (адрес), (адрес), стоимостью 16 000 000 рублей.
Относительно земельного участка с кадастровым номером (номер) выбраны следующие объекты:
Незастроенный земельный участок под торгово-офисное помещение площадью < данные изъяты> кв.м., в (адрес), стоимостью 5 200 000 рублей.
Незастроенный земельный участок под торгово-офисное здание площадью < данные изъяты> кв.м., в (адрес) стоимостью 7 200 000 рублей.
Незастроенный земельный участок под торгово-офисное здание площадью < данные изъяты> кв.м., в (адрес)Б, стоимостью 5 500 000 рублей.
Определенные сегменты рынка относительно разрешенного использования сравниваемых земельных участков совпадают.
Экспертом при определении рыночной стоимости произведены соответствующие корректировки, по местоположению объектов, на время предложений, поправки на торг, на масштаб, поправки на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций на участке, определена средняя рыночная стоимость, установлена рыночная стоимость спорных участков.
Сведения об объектах-аналогах получены из источников информации, копии которых приобщены к заключению эксперта, имеют дату публикации и источник публикации, что указывает на наличие проверяемости заключения, их соответствие пункту 10 ФСО № 3.
Заключение подписано экспертом (ФИО)6, последней разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные статьей 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, она предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается ее подписью.
Эксперт (ФИО)6 имеет право на проведение судебных экспертиз, что подтверждено копиями соответствующих документов приобщенных к заключению эксперта.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта (номер) соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности и поэтому может быть принято судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2010 года, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.
Доводы заинтересованных лиц об отсутствии в приложенных объявлениях информации используемой при оценке и отсутствии их источников, не могут быть приняты во внимание, так как указано в заключении, информация не отраженная в копиях источников получена из агентств недвижимости подавших данные объявления.
Доказательств наличия неточностей, в представленном заключении эксперта указывающих на иную сумму рыночной стоимости, а также иной рыночной стоимости земельного участка суду представителями заинтересованных лиц не представлено.
Представленный с заявлением отчет № (номер) не может принят во внимание и являться доказательством рыночной стоимости спорных земельных участков, так как оценщик в качестве объектов-аналогов использует земельные участки расположенные на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, сведения о которых получены с сайта арбитражного суда по вступившим в законную силу решениям суда. В этих решениях отсутствуют сведения, которые необходимо учитывать оценщику при определении рыночной стоимости объекта.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
заявление общества с ограниченной ответственностью «АК Нижневартовское ремонтно-строительное управление» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью < данные изъяты> кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, предоставленного для < данные изъяты>, расположенного по адресу: (адрес), равной рыночной в размере 6 175 695, 27 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью < данные изъяты> кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, предоставленного в целях использования под < данные изъяты> расположенного по адресу: Ханты(адрес) равной рыночной в размере 3 562 676 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации через суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Начаров Д. В.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка