Решение Иркутского областного суда от 16 февраля 2015 года №3-105/2015

 
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 16 февраля 2015 года Дело N 3-105/2015
 
Именем Российской Федерации
16 февраля 2015 года г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Туглаковой Л.Г.,
при секретаре судебного заседания Мархееве А.М.,
с участием представителя истца Керножицкого И.Г., действующего на основании доверенности "номер изъят", рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело "номер изъят" по исковому заявлению ОАО «Группа Илим» в лице представителя Керножицкого И.Г. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Иркутской области, Правительству Иркутской области, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Администрация г. Усть-Илимска об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости и возложении обязанности внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
ОАО «Группа Илим» в обоснование исковых требований указало, что обществу на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 8412 кв.м., с кадастровым "номер изъят", с разрешенным видом использования «объекты предприятий и производства 1 класса опасности с санитарно-защитной зоной 1000 метров, требующие большегрузного или железнодорожного транспорта», расположенный по "адрес изъят".
Постановлением Правительства Иркутской области от 15.11.2013г. № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (с учётом изменений, внесённых в соответствии с Постановлением Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп) утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.
Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена в размере (данные изъяты).
Согласно п. 3 ст.66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с ч.4 ст. 24.18 ФЗ от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с ч.2 ст. 24.19 ФЗ от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости вновь учтенного объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.
Настоящий земельный участок был поставлен на кадастровый учет "дата изъята" , вид разрешенного использования земельного участка был изменен "дата изъята" .
Истец полагает, что определенная в установленном порядке и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на "дата изъята" составляет (данные изъяты), что подтверждается отчетом "номер изъят", на который имеется Положительное экспертное заключение "номер изъят", составленное некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация оценщиков Сибирь».
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от "дата изъята" заявление истца об определении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости отклонено.
Поскольку необоснованно завышенная кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка существенно затрагивает интересы истца, истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 8412 кв.м., с кадастровым "номер изъят", с разрешенным видом использования «объекты предприятий и производства 1 класса опасности с санитарно-защитной зоной 1000 метров, требующие большегрузного или железнодорожного транспорта», расположенного по "адрес изъят", равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на "дата изъята" в размере (данные изъяты);
обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на "дата изъята" в размере (данные изъяты).
Представитель истца Керножицкий И.Г., действующий на основании доверенности "номер изъят", в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.
Ответчик - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, об уважительности причин неявки своего представителя в судебное заседание суду не сообщило.
В отзыве на исковое заявление Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», действуя через своего представителя по доверенности "номер изъят" Байрамову Э.Г., просит отказать в удовлетворении исковых требований к органу кадастрового учета в полном объеме, считает Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ненадлежащим ответчиком по делу.
Указывает, что орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации утверждает результаты государственной кадастровой оценки земель, в отношении которых Росреестром проведена соответствующая проверка и принято решение о соответствии их Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, в силу закона орган кадастрового учета обязан внести соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости, то есть ФГБУ «ФКП Росреестра» в данном случае, выполняет лишь технические (учетные) функции по внесению указанных сведений в государственный кадастр недвижимости.
Спорные отношения между истцом и ответчиком отсутствуют в связи с тем, что сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в орган кадастрового учета в соответствии со статьей 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» сведений о кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" была рассчитана в соответствии с Постановлением Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп «О внесении изменений в Постановление Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп» по состоянию на "дата изъята" , согласно которому удельный показатель кадастровой стоимости участка составляет (данные изъяты) за один квадратный метр. Таким образом, кадастровая стоимость всего земельного участка составляет (данные изъяты).
Ответчик Правительство Иркутской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание своего представителя не направило, в отзыве на исковые требования истца ОАО «Группа Илим» представитель Правительства Иркутской области по доверенности от "дата изъята" Богданова Н.Н. просила рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя и отказать в удовлетворении исковых требований.
В отзыве представитель также указала, что действующее законодательство РФ (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ) не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об его утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Вместе с тем полагает, что истцом не представлены достаточные доказательства, свидетельствующие как о достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, так и обоснованности указанной в нем рыночной стоимости земельного участка.
Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка "номер изъят" составлен "дата изъята" , при этом анализ рынка земельных участков выполнен за период 2010-2011гг. (табл.7.17), даты предложения объектов-аналогов - сентябрь-декабрь 2011 года, что значительно раньше, чем дата оценки. В связи с чем, нарушен п.19 ФСО №1 в части достаточности и достоверности информации.
По состоянию на "дата изъята" земельный участок с кадастровым "номер изъят" имел ВРИ «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». Кадастровая стоимость утверждена Приложением 1 к Постановлению №517-пп от 15.11.2013 в размере (данные изъяты).
"дата изъята" в ГКН осуществлен учет изменений ВРИ на «объекты предприятий производств 1 класса опасности с санитарно-защитной зоной 1000 метров, требующие большегрузного или железнодорожного транспорта». В связи с чем, кадастровая стоимость земельного участка определена органом кадастрового учета в соответствии с п.2.3.2 Методических указаний, утверждена Актом определения кадастровой стоимости земельных участков от "дата изъята" и составила (данные изъяты).
Представитель третьего лица на стороне ответчика не заявляющее самостоятельных требований - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области Хорошилова Н.Л. в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела; ранее в отзыве просила рассмотреть дело без участия представителя Управления.
Кроме того в отзыве на исковое заявление Хорошилова Н.Л. указала, что согласно приложению 2 к Постановлению №517-пп (в редакции Постановления №239-пп), вышеуказанный земельный участок в связи с изменением вида разрешенного использования отнесен к 9-ой группе разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок) и для него определен удельный показатель кадастровой стоимости (данные изъяты).
3.12.2013 на основании постановления №517 - ПП Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области в государственный кадастр недвижимости в отношении указанного земельного участка внесены сведения о кадастровой стоимости в размере (данные изъяты).
Третье лицо на стороне ответчика, не заявляющее самостоятельных требований - Администрация города Усть-Илимска, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание своего представителя не направила, не просила суд рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Суд, выслушав мнение явившегося в судебное заседание представителя истца Керножицкого И.Г., не возражавшего против рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, совещаясь на месте, руководствуясь ст. 167, ч.2 ст.252 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя истца Керножицкого И.Г., исследовав представленные им письменные доказательства, материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Пунктом 5 указанной статьи определено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу пункта 3 данной статьи 66 в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из материалов гражданского дела, ОАО «Группа Илим» на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 8412 кв.м., с кадастровым "номер изъят", с разрешенным видом использования «объекты предприятий и производства 1 класса опасности с санитарно-защитной зоной 1000 метров, требующие большегрузного или железнодорожного транспорта», расположенный по "адрес изъят".
Право собственности ОАО «Группа Илим» подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от "дата изъята" .
По состоянию на "дата изъята" земельный участок с кадастровым "номер изъят" имел ВРИ «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». Кадастровая стоимость утверждена Приложением 1 к Постановлению №517-пп от 15.11.2013 в размере (данные изъяты).
"дата изъята" в ГКН осуществлен учет изменений ВРИ на «объекты предприятий производств 1 класса опасности с санитарно-защитной зоной 1000 метров, требующие большегрузного или железнодорожного транспорта», земельный участок отнесен к 9-ой группе разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок) и для него определен удельный показатель кадастровой стоимости (данные изъяты).
"дата изъята" на основании постановления №517-пп Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области в государственный кадастр недвижимости в отношении указанного земельного участка внесены сведения о кадастровой стоимости в размере (данные изъяты).
Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельного участка между заказчиком ООО «Юридическая компания «Веритас» и ООО «Прайс Хаус ТВ’с» заключен договор на проведение оценки рыночной стоимости данного земельного участка.
Согласно отчету ООО «Прайс Хаус ТВ’с » "номер изъят" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на "дата изъята" составляет (данные изъяты).
Представителем истца на данный отчет представлено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» "номер изъят". Согласно этому положительному экспертному заключению отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка "номер изъят", выполненный ООО «Прайс Хаус ТВ’с», соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и правилам оценочной деятельности НП СОО «СИБИРЬ».
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области "номер изъят" заявление истца об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, отклонено.
Комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что рыночный отчет составлен на "дата изъята" , при этом анализ рынка земельных участков выполнен за период 2010-2011 г. (таблица 7.17 отчета), в связи, с чем даты предложения объектов-аналогов - сентябрь - декабрь 2011 г., что значительно раньше, чем дата оценки. В связи, с указанным выше комиссия пришла к выводу о том, что оценщиком был нарушен пункт 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), в части достаточности и достоверности информации, используемой при проведении оценки. Так как информация считается достаточной, если использование дополнительной информации ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Суд также не может принять в качестве доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка указанный Отчет, как не отвечающий требованиям достоверности и достаточности (ч.3 статьи 67 ГПК РФ) по следующим доводам.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон) субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями данного Федерального закона (далее - оценщики).
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 15.1 данного Федерального закона.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в ст. 5 данного Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков (ст. 10).
Кроме того, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьей 2 Федерального закона от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке объекта оценки должен содержать сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков либо сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества (для лиц, имевших на 30 июня 2006 года лицензии на осуществление оценочной деятельности).
В указанном выше Отчете отсутствуют сведения о профессиональном образовании оценщика, не приложены копии диплома о наличии высшего образования в оценочной деятельности или диплом о профессиональной переподготовке, что свидетельствует о несоответствии отчета требованиям, установленным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для субъектов оценочной деятельности.
Статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» также предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, в редакции Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509.
Согласно пункту 19 названного Федерального стандарта оценки (ФСО № 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Кроме того, в соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
Выводы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области о несоответствии отчета оценщика требованиям указанных выше нормативных актов, суд находит правильными и соответствующими требованиям закона и представленным истцом доказательствам, так как отчет оценщиком составлен на "дата изъята" , при этом анализ рынка земельных участков в отчете оценщиком был выполнен за период 2010-2011 г., в связи с чем, даты предложения анализируемых объектов-аналогов - сентябрь - декабрь 2011 г., что значительно раньше, чем дата оценки, указанная в отчете.
На странице 49 отчета указано, что: «Кроме того, были получены данные о договорах купли-продажи с земельными участками, расположенными "адрес изъят", сделки по которым были совершены в период с "дата изъята" . Данные по ним приведены в таблице 7.12.». В таблице 7.12. отчета об оценке (страница 49-50) приведены сведения о следующих сделках: 1) договоре "номер изъят" Филиала ОАО «Группа Илим» в г. Усть-Илимске (продавец) и Попов Д.В. (покупатель) (незаверенная копия договора приобщена к отчету страница 107); договор "номер изъят" Филиала ОАО «Группа Илим» в г. Усть-Илимске (продавец) и Михайловым М.М. (покупатель) (незаверенная копия договора приобщена к отчету страница 119); договор "номер изъят" между ООО «Финтранс ГЛ» (продавец) и Филиала ОАО «Группа Илим» в г. Усть-Илимске (покупатель) - продано четыре земельных участка, копия договора к отчету не приложена, проверить достоверность информации по данным отчета не представляется возможным, что является нарушением пункта 10 ФСО № 3. В соответствии с пунктом 4 раздела II ФСО № 3, которым предусмотрено, что содержание отчета не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также не допускать неоднозначного толкования.
Кроме того, все сделки, указанные в таблице 7.12. совершены с ОАО «Группа Илим»- лицом, являющимся заказчиком подготовки анализируемого отчета, причины ограничения этими земельными участками выборки аналогов оценщиком в отчете не приведены, как не учтено это обстоятельство, как оказывающее влияние на достоверность полученной оценщиком информации о рынке земельных участков в месте нахождения оцениваемого объекта, что указывает на нарушение при составлении отчета требований пункта 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) в части достаточности и достоверности информации, используемой при проведении оценки.
Таблица 7.13. отчета (страницы 51-55) имеет указанный выше недостаток в отношении выборки объектов для установления рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, так как в этой таблице приведены сведения о продаже объектов недвижимости "адрес изъят" за период с 20 ноября 2010 года по март 2012 года, что также указывает на нарушение оценщиком при подготовке отчета требований пункта 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1).
В разделе «7.6.4. Анализ средней стоимости 1 кв.м. земельных участков и объектов коммерческой недвижимости в ближайших районах расположения объекта оценки» (страница 62-65) указано, что оценщик при анализе рыночной информации за период с "дата изъята" , выявил в периодических печатных изданиях или интернет СМИ несколько объявлений о продаже земельных участков в г. Братске, которые приведены в таблице 7.17. Фактически из содержания таблицы 7.17. следует, что оценщиком анализировались сведения о продаже земельных участков в иной, чем было указано выше период времени, а именно с 2010 по 2011 годы. Сведений о том, что по данным районам, относящимся к г. Братску отсутствовали предложения о продажах в период с "дата изъята" оценщиком в отчете не представлено. Таким образом, указанные выше обстоятельства указывают на то, что при анализе рынка продажи земельных участков в целом по г. Братску оценщиком были нарушены требования пункта 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), в части достаточности и достоверности информации, используемой при проведении оценки.
Из таблицы 8.1. (страницы 83-84) видно, что оценщиком используются в качестве объектов-аналогов земельные участки в "адрес изъят". Так целевое использование земельного участка объекта-аналога № 1 - «для размещения склада промышленных и продовольственных товаров с АКБ, проходной, трансформаторной подстанцией, теплового пункта, подъездных железнодорожных путей», объекта-аналога № 2 - «под производственную базу», объект-аналог № 3 - «производственно-складское, промышленное назначение». Даты объявления о продаже объекта-аналога № 1 - декабрь 2011 года, объекта-аналога № 2 - сентябрь 2011 года, объекта-аналога № 3 - сентябрь 2011 года. Таким образом, при выборе объектов аналогов оценщиком также был нарушен пункт 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), в части достаточности и достоверности информации, используемой при проведении оценки. Так как информация считается достаточной, если использование дополнительной информации ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения, так как даты размещения объявлений о продаже объектов-аналогов - сентябрь - декабрь 2011 г., что значительно раньше от даты оценки - "дата изъята" .
В представленном экспертном заключении Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» "номер изъят" не отражены выявленные нарушения требований статьи 11 и статьей 24.18, 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности», поэтому оно не может рассматриваться в качестве доказательства по делу.
Поскольку отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный ООО «Новосибирская оценочная компания», который представлен в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", составлен оценщиком с нарушением вышеназванных принципов, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных ОАО «Группа Илим» требований об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка равной рыночной, которая установлена данным отчетом в размере (данные изъяты).
Иных доказательств, отвечающих требованиям относимости, допустимости, достоверности и достаточности, истцом суду не представлено.
При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований ОАО «Группа Илим» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Иркутской области, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Правительство Иркутской области, Администрация г. Усть-Илимска об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 8412 кв.м., с кадастровым "номер изъят", с разрешенным видом использования «объекты предприятий и производства 1 класса опасности с санитарно-защитной зоной 1000 метров, требующие большегрузного или железнодорожного транспорта», расположенного по "адрес изъят", равной его рыночной стоимости в размере (данные изъяты), возложении обязанности изменить внесенную в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка на его рыночную стоимость в размере (данные изъяты), следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 196-198, 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Иркутский областной суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении искового заявления ОАО «Группа Илим» в лице представителя Керножицкого И.Г. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Иркутской области, Правительству Иркутской области, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Администрация г. Усть-Илимска об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 8412 кв.м. с кадастровым "номер изъят", с разрешенным видом использования «объекты предприятий и производства 1 класса опасности с санитарно-защитной зоной 1000 метров, требующие большегрузного или железнодорожного транспорта», расположенного по "адрес изъят" равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на "дата изъята" в размере (данные изъяты), возложении обязанности внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на "дата изъята" в размере (данные изъяты), отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Председательствующий судья: Л.Г.Туглакова



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка