Дата принятия: 19 декабря 2014г.
Номер документа: 3-105/2014
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 19 декабря 2014 года Дело N 3-105/2014
Именем Российской Федерации
19 декабря 2014 года город Владивосток
Приморский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Королевой Е.В.,
при секретаре Петровой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ООО «АВТО-ГАРАНТИЯ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
у с т а н о в и л:
общество с ограниченной ответственностью «АВТО-ГАРАНТИЯ» обратилось в суд с названным заявлением, указав в обоснование заявленных требований, что является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: < адрес>, общей площадью 2527 кв. м, с кадастровым номером №. Срок аренды установлен с 21 ноября 2003 года по 20 ноября 2028 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет ... руб., что, по мнению заявителя, значительно превышает его рыночную стоимость. Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости заявитель обратился в ООО «...». В соответствии с отчетом об оценке № 4432 от 29 июля 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет ... руб. Заявитель считает, что несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права арендатора земельного участка, понуждая уплачивать более высокую арендную плату, размер которой исчисляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Общество просит установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 2527 кв. м, адрес объекта: < адрес> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: жилой дом. Участок находится примерно в 379 м от ориентира по направлению на северо-запад) с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости в сумме ... руб.; обязать Филиал Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю» внести в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, общей площадью 2527 кв. м, с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости в сумме ... руб. в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.
В судебном заседании представитель ООО «АВТО-ГАРАНТИЯ» Андронова Д.Н. поддержала заявленные требования по изложенными в заявлении основаниям.
Представитель администрации Приморского края Раков А.Ю. с заявлением не согласился, полагая, что рыночная стоимость земельного участка не может определяться на 1 января 2010 года, поскольку согласно кадастровой справке кадастровая стоимость земельного участка определена на 14 декабря 2011 года. Отчет об оценке выполнен некорректно, объекты-аналоги не являются сходными, рыночная стоимость определена оценщиком на основании недостаточной и недостоверной информации. Представленное заключение экспертно-консультационного комитета не является экспертизой отчета об оценке.
Представитель администрации города Владивостока Сопова Е.А. требования не признала, ссылаясь на то, что в отчете об оценке неправильно выбраны аналоги для сравнения, что повлекло необоснованное снижение рыночной стоимости оцениваемого участка, его реальная рыночная стоимость не подтверждена.
Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиала по Приморскому краю в суд не явился. О месте и времени судебного заседания извещен 8 декабря 2014 года.
На основании части 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.
В соответствии с положениями Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассматривается судом по правилам главы 27 Кодекса в порядке особого производства.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно частям 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка
Арендная плата за пользование земельными участками в городе Владивостоке рассчитывается на основании муниципального правового акта города Владивостока от 5 марта 2008 года № 17-МПА «Методика расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории города Владивостока», принятого Думой города Владивостока 28 февраля 2008 года. Согласно утвержденной методике, при расчете арендной платы используется кадастровая стоимость земельного участка.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 5 статьи 65, пункты 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Из материалов дела следует, что 21 ноября 2003 года на основании постановления администрации города Владивостока от 1 октября 2003 года № 2418 администрацией города Владивостока с обществом с ограниченной ответственностью «АВТО-ГАРАНТИЯ» заключен договор аренды земельного участка, общей площадью 2527 кв. м, адрес объекта: < адрес>) с кадастровым номером № для использования в целях благоустройства прилегающей территории. Срок аренды в соответствии с пунктом 2.1 Договора установлен с 21 ноября 2003 года по 20 ноября 2028 года.
Соглашением от 17 июля 2012 года в договор аренды от 21 ноября 2003 года внесены изменения о виде разрешенного использования земельного участка (для стоянки автомобильного транспорта) и размере арендной платы (...).
Согласно кадастровому паспорту от 23 декабря 2011 года № № кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка составляет ....
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
ООО «АВТО-ГАРАНТИЯ», будучи арендатором земельного участка, обязано ежемесячно уплачивать арендную плату, размер которой определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поэтому определением кадастровой стоимости арендуемого земельного участка затрагиваются права и обязанности общества.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в связи с изменением вида разрешенного использования была определена по состоянию на 14 декабря 2011 года.
При этом кадастровая стоимость земельного участка определялась не индивидуально на вышеуказанную дату, а путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости на площадь земельного участка. Удельные стоимостные показатели земель по категориям были определены по состоянию на 1 января 2010 года и утверждены постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края».
Такой порядок определения кадастровой стоимости вновь сформированных земельных участков предусмотрен пунктом 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года № 222.
Следовательно датой, на которую фактически была определена кадастровая стоимость земельного участка после изменения вида разрешенного использования, является 1 января 2010 года.
В подтверждение рыночной стоимости земельного участка, площадью 2527 кв.м, с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «стоянка автомобильного транспорта» по состоянию на 1 января 2010 года заявителем представлены отчет об оценке и заключение экспертно-консультационного комитета.
Согласно отчету об оценке № 4432 от 29 июля 2014 года, составленному оценщиком ООО «РИМСКО Эксперт-Консалтинг» Д.А. Киселевым 29 апреля 2014 года, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года равна ... рублям.
Оценивая представленные заявителем доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу, что они не подтверждают с достоверностью и достаточностью то обстоятельство, что рыночная стоимость спорного земельного участка составляет ... рубля.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», который является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности (пункт 2).
Согласно пункту 6 указанного стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
При установлении рыночной стоимости спорного земельного участка оценщик использовал только сравнительный подход.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14).
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достоверности (пункт 19 ФСО № 1).
Отчет об оценке, являющийся итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).
В нарушение указанных положений закона информация, использованная оценщиком в ходе оценки, не удовлетворяет требованиям достоверности, объекты-аналоги не по всем основным характеристикам сходны объекту оценки, а отчет об оценке допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение.
Так, оценщиком был использован объект-аналог № 1 стоимостью ... (стр. 55 отчета). Между тем, в объявлении о продаже земельного участка данные о стоимости объекта отсутствует (стр. 101 отчета). Другого источника информации о цене объекта-аналога в отчете не приведено.
Объект - аналог № 5 в сравнительном анализе использован, как принадлежащий продавцу на праве собственности, при том, что в объявлении о продаже информация об этом отсутствует.
Таким образом, источники информации, указанные как исходные, не отражают использованные оценщиком данные об объектах продаж, что не позволяет проверить достоверность сведений, положенных в основу расчетов.
Противоречивой в представленном отчете является информация и о самом объекте оценки.
В разделе 2 «описание объекта оценки» вид имущественного права указан как право аренды, что соответствует действительности. Далее оцениваемый объект принимается оценщиком как принадлежащий на праве собственности и при его сравнении с объектами-аналогами №№ 1-4, принадлежащими продавцам на праве аренды, применяется корректировка (раздел 5.4 отчета).
Применение оценщиком корректировки при сравнении объектов, принадлежащих правообладателям на одном праве (праве аренды), и сравнение не сходных по характеристике объектов без применения корректирующих коэффициентов нельзя признать обоснованным.
Одной из основных экономических характеристик, влияющих на формирование рыночной цены земельных участков, является их целевое назначение, разрешенное использование. Данные критерии в силу Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года № 568-р, подлежат обязательному учету при определении рыночной стоимости земельных участок (раздел II).
Между тем, сравнивая объект оценки с одним из объектов - аналогов, оценщик данное требование не учел.
Спорный земельный участок относится к третьей группе видов разрешенного использования, поименованной постановлением администрации Приморского края № 437-па, как земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.
Объект - аналог № 5 с целевым использованием для размещения склада открытого хранения не входит в третью группу земель и при его сравнении с объектом оценки подлежала применению корректировка по виду использования. Указанная корректировка оценщиком не применена, и обоснование этому в отчете не приведено.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации).
Выявленные несоответствия представленного заявителем отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности порождают сомнения в его достоверности и не позволяют признать его документом достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка площадью 2527 кв. м с кадастровым номером №.
Кроме того, по смыслу статей 17.1 и 24.18 Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение экспертизы отчета является обязательным, а заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, необходимым доказательством для подтверждения соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Заявителем в качестве экспертизы отчета представлено заключение экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» региональное отделение «Приморское» от 25 августа 2014 года.
Однако данное заключение, как следует из его содержания, не является экспертизой отчета, проведенной саморегулируемой организацией оценщиков на основании требований статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (стр.3, 8), а представляет собой консультационное исследование для консультирования заказчика относительно рыночной стоимости объекта оценки для целей уточнения базы налогообложения.
Подписано данное исследование специалистом, в то время как экспертное заключение, составленное в порядке статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ, должно быть подписано экспертом и именоваться не иначе как экспертиза отчета.
Все вышеизложенное свидетельствует о том, что рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 2527 кв. м, с кадастровым номером №, равная 6416053 рублям, достоверными, допустимыми и достаточными в своей совокупности доказательствами не подтверждена, следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости не может быть установлена судом в указанном выше размере.
Руководствуясь статьями 194-198, 263 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
р е ш и л :
в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «АВТО-Гарантия» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба или принесено апелляционное представление в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы или представления в Приморский краевой суд.
Председательствующий Е.В. Королева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
