Решение Приморского краевого суда от 03 декабря 2014 года №3-103/2014

 
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 03 декабря 2014 года Дело N 3-103/2014
Именем Российской Федерации
3 декабря 2014 года город Владивосток
Приморский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Хребтовой Н.Л.,
при секретаре Соловьевой М.А.,
с участием представителя заявителя ООО «ДКС» Носовой С.А., представителя Администрации Приморского края Ракова А.Ю., представителя администрации города Владивостока Соповой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ДКС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил :
Общество с ограниченной ответственностью «ДКС» обратилось с заявлением к Администрации Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, указывая, что общество на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от ... является собственником земельного участка площадью ... кв. м с кадастровым номером № (ориентир нежилое здание Лит.А), с разрешенным использованием для дальнейшей эксплуатации здания фабрики, и земельного участка площадью ... кв. м с кадастровым номером № (ориентир нежилое здание Лит.Л), с разрешенным использованием для дальнейшей эксплуатации здания бойлерной, расположенных по ... .
постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края» утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края. Кадастровая стоимость земельного участка № определена в размере СУММА коп., земельного участка № - в размере СУММА коп.
Общество не согласно с результатами определения кадастровой стоимости и провело независимую оценку рыночной стоимости земельных участков. По результатам Отчета об оценке № от ... , изготовленного ЗАО «Дальневосточное консалтинговое агентство», рыночная стоимость земельных участков составила СУММА руб. и СУММА руб. соответственно.
Поскольку общество как собственник земельных участков платит земельный налог, размер которого зависит от размера кадастровой стоимости, результаты определения кадастровой стоимости напрямую затрагивают права и обязанности заявителя. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ допускается определение кадастровой стоимости земельных участков в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, а также возможность определения кадастровой стоимости земельных участков исходя из их рыночной стоимости. Поэтому общество просит признать недействительными результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № и установить их кадастровую стоимость равной рыночной в размере СУММА руб. и СУММА руб. соответственно.
В судебном заседании представитель общества Носова С.А. в порядке статьи 39 ГПК РФ уточнила заявленные требования. Не настаивала на требованиях о признании недействительными результатов определения кадастровой стоимости. Просила суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости в размере, определенном в Отчете об оценке, и обязать ФГБУ «Федеральная государственная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Приморскому краю внести соответствующие изменения в сведения государственного кадастра недвижимости.
Представитель Администрации Приморского края Раков А.Ю. с заявлением не согласился, полагая, что постановление Администрации Приморского края № 437-па от 30 декабря 2010 года принято в установленном порядке, является действующим, в связи с чем отсутствуют основания для изменения сведений о кадастровой стоимости земельных участков в государственном кадастре недвижимости. Спорные участки на дату определения кадастровой стоимости не существовали, внесены в государственный кадастр недвижимости 19 апреля 2010 года, их рыночная стоимость не может определяться на 1 января 2010 года. Отчет об оценке выполнен некорректно, объекты-аналоги не являются сходными, рыночная стоимость определена оценщиком на основании недостаточной и недостоверной информации.
Представитель администрации города Владивостока Сопова Е.А. требования не признала, ссылаясь на то, что в Отчете об оценке неправильно выбраны аналоги для сравнения, что повлекло необоснованное снижение рыночной стоимости оцениваемых участков, их реальная рыночная стоимость не подтверждена.
Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиала по Приморскому краю в суд не явился. Извещение вручено 17 ноября 2014 года.
Согласно части 4 статьи 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.
В соответствии с положениями Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассматривается судом по правилам главы 28 Кодекса в порядке особого производства.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ) (далее - Закон).
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из представленных документов видно, что на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества № и № от ... ООО «ДКС» приобрело в собственность земельные участки с кадастровыми номерами № и № с расположенными на нем зданиями фабрики и бойлерной. Категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации зданий фабрики и дальнейшей эксплуатации здания бойлерной. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, ... Право собственности подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права № и № от ... .
Согласно кадастровым паспортам земельных участков от ... № и № сведения о данных земельных участках площадью ... кв. м и ... кв. м внесены в государственный кадастр недвижимости ... . Кадастровая стоимость определена в размере СУММА коп. и СУММА коп. соответственно.
Данные земельные участки, а также земельные участки с кадастровыми номерами № и № образованы в результате перераспределения ранее существовавших земельных участков с кадастровыми номерами № и №.
Земельные участки № площадью ... кв. м и № площадью ... кв. м предоставлялись ЗАО «Радуга» на основании постановления администрации города Владивостока № 1803 от 24 сентября 2002 года в аренду для дальнейшей эксплуатации производственной базы.
Распоряжением Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока № 5444 от 27 февраля 2010 года утверждена схема расположения четырех земельных участков площадью ... кв. м, ... кв.м, ... кв. м и ... кв. м. на кадастровом плане территории.
Распоряжением департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края от 29 сентября 2010 года № 2042 закрытому акционерному обществу «Радуга» прекращено на основании добровольного отказа право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью ... кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по ... в г. Владивостоке. Этим же постановлением ЗАО «Радуга» предоставлены в собственность за плату земельные участки № размером ... кв. м (для дальнейшей эксплуатации зданий фабрики) и № размером ... кв. м (для дальнейшей эксплуатации здания бойлерной), а также в аренду сроком на 10 лет - земельные участки № размером ... кв. м и № размером ... кв. м (для дальнейшей эксплуатации вспомогательных зданий фабрики).
После выкупа земельных участков на основании договоров купли-продажи № и № от ... и актов приема-передачи от ... ЗАО «Радуга» выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности 25-АБ № и 25-АБ № от ... соответственно на земельные участки № и №.
... ООО «ДКС» купило у ЗАО «Радуга» земельные участки № и № с расположенными на них зданиями промышленного назначения. Земельные участки по договору залога от ... находятся в ипотеке у ОАО «Дальневосточный банк» в обеспечение договора кредитной линии № от ... , открытого ЗАО «Радуга».
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
ООО «ДКС» является собственником земельных участков, в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, поэтому определением кадастровой стоимости принадлежащих ему земельных участков затрагиваются его права и обязанности.
На основании части 11 статьи 24.18 Закона основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
С целью определения рыночной стоимости земельных участков по заказу ООО «ДКС» проведена их оценка.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (часть 1 статьи 11 Закона).
Согласно Отчету об оценке № от ... , составленному оценщиком ЗАО «Дальневосточное консалтинговое агентство» (далее - Отчет), по состоянию на 1 января 2010 года рыночная стоимость земельного участка площадью ... кв. м с кадастровым номером № составила СУММА рублей, земельного участка площадью ... кв. м с кадастровым номером № - СУММА рублей.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Закона).
Отчет об оценке как доказательство по делу подлежит проверке судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Из представленных документов видно, что сведения о спорных земельных участках внесены в государственный кадастр недвижимости ... с разрешенным использованием для дальнейшей эксплуатации зданий фабрики и здания бойлерной. В дальнейшем изменений качественных и количественных характеристик земельных участков, а также видов их разрешенного использования не происходило.
Согласно части 4 статьи 24.18 Закона в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона).
Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255.
Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», который является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности (пункт 2).
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6).
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7).
При установлении рыночной стоимости спорных земельных участков оценщик использовал сравнительный подход.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14).
Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Из представленного суду Отчета № от ... видно, что оценщик сравнивал земельные участки с четырьмя объектами-аналогами, предлагаемыми для продажи в городе Владивостоке.
Как указано в Отчете, для оценки сравнительным подходом выбраны объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки по большинству параметров. Объекты-аналоги указаны в таблице № Отчета. Расчет стоимости методом сравнения продаж приведен в таблице № Отчета.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, при сравнении объекта оценки с другими объектами недвижимости используются элементы сравнения по: передаваемым имущественным правам, условиям финансирования, условиям продажи, условиям рынка, виду использования и (или) зонированию, местоположению, физическим и экономическим характеристикам объекта.
В Отчете указано, что объекты оценки как и объекты-аналоги по назначению относятся к одной категории - земли населенных пунктов, разрешенному использованию - под коммерческую застройку, поэтому корректировка не применяется (таблица № 11-2).
Группы видов разрешенного использования утверждены постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края», установлено 16 групп.
Указанное в Отчете разрешенное использование земельных участков «под коммерческую застройку» не предусмотрено видами разрешенного использования в Приморском крае. Следовательно, сравнение участков по назначению проведено оценщиком без учета вида использования в соответствии с нормативно-правовым регулированием. При этом ни один из аналогов не предназначен для размещения производственных зданий (фабрик, заводов, бойлерных) как спорные земельные участки, в связи с чем по основным характеристикам выбор аналогов нельзя признать сходным.
В качестве объекта-аналога № 2 выбран земельный участок по ... в городе Владивостоке под действующую автостоянку. Однако земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок (3 группа), и земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности (9 группа), отнесены к разным группам разрешенного использования. При сравнении по назначению подлежала применению корректировка по виду использования, которая оценщиком не применялась (таблица № 11-2). Обоснование этому в Отчете не приведено.
При сравнении по условиям финансирования корректировка также не применялась, хотя оцениваемые земельные участки с 19 октября 2012 года находятся в залоге у ОАО «Дальневосточный банк» в обеспечение исполнения договора кредитной линии № №, открытого ЗАО «Радуга», и имеют зарегистрированные обременения (ипотека). Объекты-аналоги, как видно из объявлений о продаже, обременений не имеют. Следовательно, указание в Отчете, что оцениваемые объекты, так же как и объекты-аналоги, предполагают продажу на условиях единовременного рыночного финансирования, не соответствует фактическим обстоятельствам. Отсутствие корректировки по условиям финансирования в таблице № 11-2 является необоснованным.
Суд соглашается с доводом администрации города Владивостока о том, что на формирование рыночной цены земельного участка влияют, прежде всего, его местоположение, разрешенное использование и площадь. Площадь земельных участков, выбранных оценщиком в качестве аналогов, составляет ... кв. м, ... кв. м., ... кв. м и ... кв. м, и не является приближенной к площади спорных участков, составляющей ... кв. м и ... кв. м.
В таблице сравнения продаж № Отчета указано, что три из четырех объектов-аналогов находятся в собственности, имеют назначение под производственно-складскую застройку. Однако приобщенные к Отчету объявления о продаже данные сведения не подтверждают.
В объявлении по аналогу № 4 (земельный участок по ... г. Владивосток, площадь ... кв. м) не указано, на каком праве он продается. В объявлении о продаже аналога № 3 (земельный участок по ... , район БАМа, аренда 49 лет) нет сведений о назначении земельного участка. Виды разрешенного использования земельных участков в объявлениях не указаны. В объявлении о продаже аналога № 1 (земельный участок по ... в городе Владивостоке) не указан источник информации, установить, где размещено объявление (сайт, газета и т.д.), не возможно.
По объектам-аналогам № 1 и № 4 не указан календарный год выставления на продажу, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов.
Согласно пункту 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Суд считает, что информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности.
По смыслу статей 17.1, 24.18 Закона проведение экспертизы отчета является обязательным.
Согласно статье 17.1 Закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Заявителем в качестве экспертного заключения представлено заключение № от ... экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», которым подтверждено соответствие Отчета № лишь требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и использованным методикам.
Экспертом саморегулиуемой организации проверка отчета на подтверждение стоимости объекта оценки не проводилась. Поэтому экспертное заключение достоверность используемой оценщиком информации не подтверждает.
Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости спорных земельных участков, указанная в Отчете № от ... , не может быть признана судом достоверной. В связи с этим заявление об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере СУММА рублей и СУММА рублей удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198, 268 ГПК РФ, суд
решил :
В удовлетворении заявления ООО «ДКС» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости отказать.
решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.Л. Хребтова



Электронный текст документа
подготовлен З и сверен по:
файл-рассылка