Решение Приморского краевого суда от 12 декабря 2014 года №3-102/2014

 
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 12 декабря 2014 года Дело N 3-102/2014
Именем Российской Федерации
12 декабря 2014 года город Владивосток
Приморский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Кудриной Я.Г.,
при секретаре Ивановой Д.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Суетиной А.Ю. об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости,
установил:
Суетина А.Ю. обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, указав в обоснование требований, что 24 июня 2014 года ей на основании договор аренды с департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью 7186 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение установлено относительного ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое здание - склад (лит.А), почтовый адрес ориентира: ... . Кадастровая стоимость данного земельного участка была установлена в размере 22040611, 76 руб. Считает, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает ее права, поскольку установление в завышенном размере кадастровой стоимости существенно увеличивает размер арендных платежей. Согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненному ООО «...», по состоянию на 1 января 2010 года рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 11088000 руб. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 7186 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое здание - склада (лит.А), почтовый адрес ориентира: ... , равной рыночной стоимости и составляющей (округленно) 11088000 руб.
Суетина А.Ю., представитель ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом: судебное уведомление вручено Суетиной А.Ю. 8 декабря 2014 года, что подтверждается информацией с официального сайта ФГУП «Почта России», представителю ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю-26 ноября 2014 года, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления адресату.
При указанных обстоятельствах с учетом положений ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся заявителя Суетиной А.Ю. и представителя ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю.
В судебном заседании представитель Суетиной А.Ю. - Лежнина В.Н. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении.
Представитель привлеченной к участию в деле в качестве заинтересованного лица администрации Приморского края Раков А.Ю. с заявленными требованиями не согласился, суду пояснил, что результаты кадастровой оценки земельных участков в Приморском крае утверждены постановлением администрации Приморского края № 437-ПА от 30 декабря 2010 года «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края», которое является действующим и никем не оспорено. Кроме того, не согласился с рыночной стоимостью земельного участка, определенной в отчете об оценке № от 10 сентября 2014 года, сославшись на необоснованность и некорректность выводов оценщика.
Представитель администрации г.Владивостока Волик А.С. возражала против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то обстоятельство, что на момент заключения договора аренды земельного участка стоимость спорного участка была установлена. При заключении договора аренды заявитель согласилась с условиями договора, в котором была определена арендная плата с учетом установленной кадастровой стоимости. Указала также на то, что в отчете об оценке земельного участка № от 10 сентября 2014 года выбор объектов-аналогов для осуществления сравнительного анализа произведен некорректно.
В соответствии с положениями Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассматривается судом по правилам главы 28 Кодекса в порядке особого производства.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления Суетиной А.Ю. по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1, 3 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 настоящего Федерального закона.
В судебном заседании установлено, что 24 июня 2014 года на основании договора аренды № с департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края Суетиной А.Ю. был предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью 7186 кв.м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: ... , вид разрешенного использования: для строительства склада с подъездными путями, для использования в целях дальнейшей эксплуатации нежилого склада, Лит.А. Срок договора аренды участка - с 30 мая 2014 года по 29 мая 2063 года.
постановлением администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Приморского края» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населённых пунктов Приморского края; группы видов разрешённого использования земельных участков; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населённых пунктов Приморского края; средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель населённых пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Приморского края. Согласно указанной оценке кадастровая стоимость арендованного Суетиной А.Ю. земельного участка составила 22040611, 76 руб.
Исходя из кадастровой стоимости земельного участка, была рассчитана арендная плата по договору аренды № и составила 82652, 29 руб. в месяц.
Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в редакции от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно статье 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Суетина А.Ю., являясь арендатором земельного участка, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости, так как завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости может повлечь за собой увеличение размеров арендной платы по договору аренды.
Защита нарушенных прав арендатора возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости арендованного земельного участка равной его рыночной стоимости.
Для целей применения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ).
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.
На основании договора с представителем Суетиной А.Ю. оценщиком ООО ...» ФИО9 была проведена оценка рыночной стоимости спорного земельного участка.
Согласно отчету об оценке земельного участка №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года составила (округленно) 11088 000 рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 ГПК РФ.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее - ФСО № 1), положения которого являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО № 1).
При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик ООО «...» ФИО9 использовал сравнительный подход.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).
Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, установлено, что отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3).
Согласно пункту 4 указанных федеральных стандартов при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
- отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Изучив в судебном заседании представленный заявителем отчет об оценке земельного участка № от 10 сентября 2014 года, подготовленный ООО «...», суд приходит к выводу о том, что данный отчет не соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, ФСО № 1, ФСО № 3.
Согласно п.1.7 Отчета в качестве аналогов объекта оценки взяты сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта оценки другие объекты, цены которых известны из сделок, состоявшихся при сходных условиях.
К числу этих объектов оценщиком были отнесены:
1. Земельный участок площадью 9258 кв.м, расположенный по ... , имущественное право - собственность, коммуникации рядом, на территории два разрушенных объекта, ровный с небольшим уклоном, транспортная доступность хорошая, разрешенное использование - для реконструкции зданий складского назначения, категория земель - земли населенных пунктов, особенности - типичные сервитуты, район месторасположения - Улисс;
2. Земельный участок площадью 7198 кв.м, расположенный по ... , имущественное право - собственность, коммуникации рядом, построек нет, ровный, транспортная доступность хорошая, разрешенное использование - складское, категория земель - земли поселений, особенности - типичные сервитуты, район месторасположения - Выселковая;
3. Земельный участок площадью 13548 кв.м, расположенный по ... , имущественное право - собственность, коммуникации рядом, построек нет, ровный, транспортная доступность хорошая, разрешенное использование - склад открытого хранения, категория земель - земли поселений, особенности - типичные сервитуты, район месторасположения - Снеговая (таблица 6.2).
Из представленного Отчета следует, что найти объекты-аналоги с соответствующим целевым назначением и в районе расположения объектов оценки оценщику не удалось, в связи с чем были выбраны три аналога, объявления о продаже которых, по мнению оценщика содержат информацию, необходимую для проведения корректировок по сравнительному анализу.
Кроме того, из содержания Отчета следует, что информация об объектах-аналогах взята оценщиком из сети Интернет.
Вместе с тем имеющиеся в Отчете распечатки с сайта http:baza.farpost.ru, содержащие предложения о продажах аналоговых земельных участков, информацию, изложенную в Отчете, не подтверждают. Так, данные предложения о продажах не содержат каких-либо сведений о рельефе, транспортной доступности земельных участков, наличии на них коммуникаций и каких-либо ограничений в виде типичных сервитутов.
В объявлениях по аналогам 2 и 3 не указаны имущественные права владельцев участков, а также календарный год выставления их на продажу, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов.
Оценщиком в Отчете не приведено ссылок на иные достоверные источники (помимо Интернет-сайта), из которых была взята информация о приведенных характеристиках объектов-аналогов.
В Отчете об оценке не указано кадастровых номеров объектов-аналогов 2 и 3, что лишает возможности получить информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершённых с ними сделок.
Помимо этого суд считает некорректным использование оценщиком в качестве объекта-аналога земельного участка 3 с видом разрешенного использования «склад открытого хранения», поскольку из материалов дела усматривается, что на участке - объекте оценки расположен закрытый склад в виде капитального 3-х этажного здания площадью 3871, 8 кв.м.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем Отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.
Кроме того, при рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание следующие обстоятельства в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований.
Как следует из содержания статей 17.1, 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проведение экспертизы отчета является обязательным.
Согласно статье 17.1 Закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
В качестве экспертного заключения на Отчет Суетиной А.Ю. представлено заключение экспертно-консультационного комитета общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», которым подтверждено соответствие Отчета требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010.
В то же время в представленном суду заключении эксперта не содержаться выводы о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. В частности, в разделе «Условия применения и ограничения на использование результатов исследования» указано, что перед специалистом не ставятся задачи личного ознакомления с объектом оценки и документацией заказчика, анализа исходных данных, проведения интервью с заказчиком и оценщиком, производства каких-либо измерений на местности; специалист не имеет возможности гарантировать точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете.
Между тем, пунктом 11 ФСО № 1 прямо предусмотрено, что при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Кроме того, в соответствии с пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Так как кадастровая и указанная в Отчете об оценке земельного участка рыночная стоимости земельного участка с кадастровым номером № отличаются друг от друга более чем на 30%, заявителю необходимо было предоставить положительное экспертное заключение о соответствии отчета ООО «...» № об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Однако такого заключения суду представлено не было. Имеющееся в материалах дела Заключение экспертно-консультационного комитета общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» носит консультационный характер и не является экспертизой отчета об оценке, проведенной саморегулируемой организацией оценщиков на основании статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», о чем автор исследования неоднократно говорит в своем заключении.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований Суетиной А.Ю. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 268 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении заявления Суетиной А.Ю. об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, отказать.
решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Кудрина Я.Г.



Электронный текст документа
подготовлен З и сверен по:
файл-рассылка