Решение Астраханского областного суда

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 июня 2021 года Дело N 2а-78/2021

Именем Российской Федерации

<адрес> 10 июня 2021 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

при секретаре Чабыкиной З.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-78/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "БМ "Астраханьстекло" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "БМ "Астраханьстекло" обратилось в Астраханский областной суд к Правительству Астраханской области с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 210190 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 66033290 рублей 40 копеек.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает, что ее величина не соответствует рыночной стоимости и влияет на размер арендных платежей.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05 марта 2021 года N 380/1-1.12.20, подготовленному ООО "Нижневолжское агентство оценки", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 47890000 рублей.

С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, в размере 47890000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "РИВ-КАР" Орлова И.В. административные исковые требования поддержала и просила удовлетворить.

Определением Астраханского областного суда в соответствии со статьями 43, 47, частью 3 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с согласия административного истца произведена замена ненадлежащего административного ответчика Правительства Астраханской области на надлежащего ответчика агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области, привлечено в качестве административного ответчика Государственного бюджетного учреждение Астраханской области "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)".

Представители административных ответчиков агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области Бурмистрова Д.Н., Государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)" Менлянбетова Л.Р. не возражали против удовлетворения административных исковых требований, указав на ряд допущенных недостатков в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненного оценщиком ООО "Нижневолжское агентство оценки", которые могли оказать существенное влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП "Росреестра" по Астраханской области, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования "Город Астрахань" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, свидетеля К., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Положения Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предоставляют право юридическим и физическим лицам оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1 статья 22).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В силу положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка N 269 от 21 апреля 2008 года ООО "БТ "Астраханьстекло" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 01 января 2019 года в размере 66033290 рублей 40 копеек, утверждена постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 20 ноября 2019 года N 19 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Астраханской области". Дата начала применения указанной кадастровой стоимости с 01 января 2020 года. Соответствующие сведения были внесены в ЕГРН 18 февраля 2020 года.

Учитывая, что для спорного объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает как арендатора, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В целях реализации права на оспаривание кадастровой стоимости на объект недвижимости административный истец подготовил отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N и 16 декабря 2020 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области суд с иском об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением комиссии от 25 января 202020 года заявление ООО "БТ "Астраханьстекло" отклонено в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

20 апреля 2021 года административный истец обратился в суд с иском об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05 марта 2021 года N 380-1.12.20, подготовленный оценщиком ООО "Нижневолжское агентство оценки" К. определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в сумме 47890000 рублей.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября N 611 (ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Согласно пункту 24 ФСО N 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком К., законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям федерального законодательства.

Из содержания отчета, а также пояснений в судебном заседании оценщика К., следует, что оценка земельного участка с кадастровым номером N произведена сравнительным подходом. Отчет содержит обоснование выбора данного метода оценки. При проведении оценки оценщиком проанализирован рынок земельных участков.

В соответствии с пунктом 10 ФСО N 1 объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, оценщиком учитывались территориальное расположение аналогов, преимущественно расположенных в одной территориальной зоне с объектом оценки, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объекту оценки.

Оценщиком выбраны 4 объекта-аналога, которые относятся к одному оцениваемому с объектами оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по предаваемым правам (право собственности), условиям финансирования, условиям рынка, функциональному использованию, техническому состоянию, местоположению и расположению относительной красной линии. Коэффициент вариации для выбранных значений цены предложения единицы сравнения не нарушает принцип однородности выборки.

Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении оценки, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях земельных участков, условия продажи.

Как пояснил в судебном заседании оценщик К., выявленные различия между объектом оценки и объектами-аналогами откорректированы с обоснованием применения каждой поправки. При этом суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является допустимым.

Рассчитав рыночную стоимость имущественного права с применением весовых коэффициентов, отражающим долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком без учета НДС в сумме 47890000 рублей.

Оценивая приведенные выводы в отчете по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, суд считает правильным, обоснованным и объективным отчет об оценке, поскольку выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной на основании отчета ООО "Нижневолжское агентство оценки", лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено, и в материалах дела не имеется.

Ходатайства о проведении по настоящему делу судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, в судебном заседании не заявлено, и оснований для этого судом не установлено.

Суд, проанализировав и оценив отчет об оценке, подготовленный оценщиком К., на соответствие его требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии его за основу в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.

Указанные возражениях административными ответчиками нарушения, допущенные в отчете, и выразившиеся в выборе оценщиком для расчетов объектов - аналогов несопоставимых с объектом оценки без применения корректировок на выявленные отличия, не повлекли ошибки в расчетах и не повлияли на итоговый показатель рыночной стоимости объекта оценки. Информация об объектах-аналогах, приведенная в отчете об оценке, подтверждена.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 47890000 рублей.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.