Решение Астраханского областного суда

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 мая 2021 года Дело N 2а-68/2021

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

при секретаре Чабыкиной З.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-68/2021 по административному исковому заявлению Агекян А.Г. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Агекян А.Г. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1800 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований указала, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 03 апреля 2012 года составляла 231786 рублей. По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2013 года составила 3306006 рублей.

Административный истец не согласна с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает, что ее величина не соответствует рыночной стоимости и влияет на размер арендных платежей, по которым администрацией муниципального образования "Харабалинский район" административному истцу выставлена задолженность за период с 2017 по 2019 годы в сумме 508354 рубля 92 копейки.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20 января 2021 года N С7-001-2021, подготовленному ООО "УК "Спектр", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 581400 рублей.

С учетом изложенного административный истец полагает, что ее права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1800 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года, в размере 581400 рублей на период с 01 января 2013 года по 01 января 2019 года.

В судебное заседание административный истец Агекян А.Г. не явилась, извещена надлежащим образом, ее представитель по доверенности Фадеева А.В. в судебном заседании административные исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1800 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года, в размере 581400 рублей. Просит восстановить срок на подачу заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель административного ответчика Правительства Астраханской области Музалевская О.А. не возражала против удовлетворения административных исковых требований, указав на пропуск срока обращения в суд с указанным заявлением.

Определением Астраханского областного суда в соответствии со статьей 47, частью 3 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра", управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще, ходатайств об отложении не представили, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, свидетеля Л. исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях, в том числе для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статья 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, содержатся в части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 1 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", а также согласно пункту 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

В абзаце 2 пункта 14 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ).

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды N 585 от 23 апреля 2012 года Агекян А.Г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1800 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

По условиям договора аренды земельного участка исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится исходя из его кадастровой стоимости (пункты 2.1-2.5)

Оспариваемая кадастровая стоимость арендуемого административным истцом земельного участка с кадастровым номером N определена на дату 01 января 2013 года, утверждена по состоянию на 10 января 2014 года постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года N 584-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области". Соответствующие сведения внесены в ЕГРН 18 января 2014 года.

03 февраля 2020 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка в размере 327601,51 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, утвержденной постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 20 ноября 2019 года N 19 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе населенных пунктов на территории Астраханской области", с датой начала применения кадастровой стоимости - 01 января 2020 года.

Таким образом, административный истец, являясь арендатором земельного участка, за который арендные платежи рассчитываются из кадастровой стоимости, сохранил право на оспаривание кадастровой стоимости, ставшей архивной с 03 февраля 2020 года, но применяющейся для целей налогообложения и расчета арендных платежей до начала действия новой кадастровой стоимости, утвержденной постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Как установлено в судебном заседании, административным истцом получена претензия от администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области от 14 мая 2020 года N 01-12/2663, согласно которой арендная плата Агекян А.Г. внесена за период с 2017 по 2019 год не в полном размере, имеется задолженность. После чего администрация муниципального образования "Харабалинский район обратилась в Арбитражный суд Астраханской области к Агекян А.Г. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 508354 рубля 29 копеек, возбуждено арбитражное судопроизводство N А06-9772/2020.

В целях реализации права на оспаривание кадастровой стоимости на объект недвижимости административным истцом подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N. 19 марта 2021 года административный истец обратился в суд с иском об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вышеуказанные обстоятельства признаются судом уважительными и свидетельствуют о возможности восстановления Агекян А.Г. срока на обращение в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку спор по арендной плате возник в 2020 году, то ранее права истца утвержденной кадастровой стоимость объекта недвижимости не нарушались, в связи с чем оснований для пересмотра кадастровой стоимости до указанного времени не имелось.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N С7-001-2021, подготовленный ООО "Управляющая компания "Спектр", в котором оценщиком Л. определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 30:10:040702:166 в сумме 581400 рублей.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября N 611 (ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Согласно пункту 24 ФСО N 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком Лисицким А.В., законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям федерального законодательства.

Из содержания отчета, а также пояснений в судебном заседании оценщика Л.., следует, что оценка земельного участка с кадастровым номером N произведена сравнительным подходом. Отчет содержит обоснование выбора данного метода оценки. При проведении оценки оценщиком проанализирован рынок земельных участков.

В соответствии с пунктом 10 ФСО N 1 объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, оценщиком учитывались территориальное расположение аналогов, преимущественно расположенных в одной территориальной зоне с объектом оценки, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объекту оценки.

Оценщиком выбраны 4 объекта-аналога, которые относятся к одному оцениваемому с объектами оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по предаваемым правам (право собственности), условиям финансирования, условиям рынка, функциональному использованию, техническому состоянию, местоположению и расположению относительной красной линии. Коэффициент вариации для выбранных значений цены предложения единицы сравнения не нарушает принцип однородности выборки.

Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении оценки, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях земельных участков, датой продажи, уторговыванием, коммуникации.

Как пояснил в судебном заседании оценщик Л., выявленные различия между объектом оценки и объектами-аналогами откорректированы с обоснованием применения каждой поправки. При этом суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является допустимым.

Рассчитав рыночную стоимость имущественного права с применением весовых коэффициентов, отражающим долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком в сумме 581400 рублей.

Оценивая приведенные выводы в отчете по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, суд считает правильным, обоснованным и объективным отчет об оценке, поскольку выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной на основании отчета ООО "УК "Спектр", лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено, и в материалах дела не имеется.

Ходатайства о проведении по настоящему делу судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, в судебном заседании не заявлено, и оснований для этого судом не установлено.

Суд, проанализировав и оценив отчет об оценке, подготовленный оценщиком Л., на соответствие его требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии его за основу в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.

Указанные возражениях административными ответчиками нарушения, допущенные в отчете, и выразившиеся в выборе оценщиком для расчетов объектов - аналогов несопоставимых с объектом оценки без применения корректировок на выявленные отличия, не повлекли ошибки в расчетах и не повлияли на итоговый показатель рыночной стоимости объекта оценки.