Решение Астраханского областного суда

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 2 марта 2021 года Дело N 2а-35/2021

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,

при секретаре Курмангалиевой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-35/2021 по административному исковому заявлению Брагиной А.С. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Брагина А.С. обратился в суд с административным исковым заявлением к агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП "Росреестра" по Астраханской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, указав, что является арендатором земельного участка, площадью 527 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации здания автосервиса, расположенного по адресу: <адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет 1415008 рублей 77 копеек.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью данного объекта, считает, что ее величина не соответствует рыночной стоимости и влияет на размер арендных платежей. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 29 декабря 2020 года N 24-12-1-1, подготовленному оценщиком ООО "Дело+" Хаметовым Р.Н., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 792397 рублей.

С учетом изложенного административный истец полагает, что её права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации здания автосервиса, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 792397 рублей.

В судебное заседание административный истец Брагина А.С. не явилась, извещена надлежащим образом, её представитель по доверенности Брагин О.Н. в судебном заседании административные исковые требования поддержал и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации здания автосервиса, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере792397 рублей.

Определением Астраханского областного суда от 09 февраля 2021 г. в соответствии со статьей 47, частью 3 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц администрация муниципального образования "Город Астрахань" и Государственное бюджетное учреждение Астраханской области "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)".

Представители административных ответчиков агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области Данилова Ю.Р., Государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)" Менлянбетова Л.Р. не возражали против удовлетворения административных исковых требований, одновременно указав на ряд допущенных недостатков в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненного оценщиком ООО "Дело+" Хаметовым Р.Н. В ходе рассмотрения данного дела они пришли к выводу о имеющихся в отчете недостатках, которые не могут оказать существенное влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП "Росреестра" по Астраханской области, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования "Город Астрахань" Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Положения Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предоставляют право юридическим и физическим лицам оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1 статья 22).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В силу положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.

Как следует из материалов дела, Брагина А.С. является арендатором земельного участка, площадью 527 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации здания автосервиса, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка N 1093 от 03 сентября 2009 года.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на основании поступившего в орган регистрации прав акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату 01 января 2019 года в сумме 1415008 рублей 77 коп. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости с 01 января 2020 года. Соответствующие сведения были внесены в ЕГРН 03 февраля 2020 года.

Учитывая, что для спорного объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает как арендатора, поскольку в соответствии с пунктом 3.4 договора аренды N 1093 от 03 сентября 2009 г. размер арендной платы изменяется при изменении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец представила в суд отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 29 декабря 2020 года N 24-12-1-1, подготовленный ООО "Дело+", в котором оценщиком Хаметовым Р.Н. определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 729397 рублей.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября N 611 (ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Согласно пункту 24 ФСО N 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком Хаметовым Р.Н., законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям федерального законодательства.

Из содержания отчета, следует, что оценка земельного участка с кадастровым номером N произведена только сравнительным подходом. Отчет содержит обоснование выбора данного метода оценки. При проведении оценки оценщиком проанализирован рынок земельных участков. Оценщик указал, что затратный подход к земельным участкам не применим, поскольку земельный участок представляет собой актив, который создан самой природой и не подвержен физическому износу (стр. 122 отчета). От применения доходного подхода оценщик также отказался ввиду недостаточности данных, информации для определения стоимости объектов оценки (стр. 172 отчета).

В соответствии с пунктом 10 ФСО N 1 объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, оценщиком учитывались территориальное расположение аналогов, преимущественно расположенных в одной территориальной зоне с объектом оценки, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объекту оценки.

Оценщиком выбраны 4 объекта-аналога, которые относятся к одному оцениваемому с объектами оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по предаваемым правам, условиям финансирования, условиям рынка, функциональному использованию, техническому состоянию, местоположению и расположению относительной красной линии. Коэффициент вариации для выбранных значений цены предложения единицы сравнения не нарушает принцип однородности выборки.

Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении оценки, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях земельных участков, датой продажи, уторговыванием, коммуникации.

Выявленные различия между объектом оценки и объектами-аналогами откорректированы с обоснованием применения каждой поправки. При этом суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является допустимым. Рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком в размере 792397,00 рублей.

Оценивая приведенные выводы в отчете по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, суд считает правильным, обоснованным и объективным отчет об оценке, поскольку выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной на основании представленного отчета лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса Административного судопроизводства Российской Федерации не представлено, и в материалах дела не имеется.

Ходатайства о проведении по настоящему делу судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, в судебном заседании не заявлено, и оснований для этого судом не установлено.

Суд, проанализировав и оценив отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО "Дело+" Хаметовым Р.Н.., на соответствие его требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии его за основу в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.

Указанные возражениях административными ответчиками нарушения, допущенные в отчете, и выразившиеся в выборе оценщиком для расчетов объектов - аналогов несопоставимых с объектом оценки без применения корректировок на выявленные отличия, не повлекли ошибки в расчетах и не повлияли на итоговый показатель рыночной стоимости объекта оценки. В связи с изложенным суд считает, что изложенные в отзыве недостатки в отчете, не влияют на итоговую рыночную стоимость спорного объекта недвижимости. В ходе судебного заседания представители ответчика и заинтересованного лица пришли к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью 527 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации здания автосервиса, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 792397,00 рублей.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В этой связи датой подачи заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 30:12:040187:31 в суд является 19 января 2021 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Брагиной А.С. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 527 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации здания автосервиса, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 792397,00 рублей.

Датой подачи заявления считать 19 января 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Астраханского

областного суда Н.Х.Мухамбеталиева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка