Решение Астраханского областного суда

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 мая 2021 года Дело N 2а-32/2021

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 27 мая 2021года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Обносовой М.В.,

при секретаре Чабыкиной З.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-32/2021 по административному исковому заявлению крестьянского фермерского хозяйства "Мекеги" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

КФХ "Мекеги" обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка, площадью ... кв.м., с кадастровым N земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по <адрес>, в 3 км. севернее <адрес> По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 6074587,55 руб.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта недвижимости, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости объекта, что нарушает его права как арендатора, влечет увеличение арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в сумме 1660 000 руб.

Представитель административного истца Омарова О.Е. заявленные административные требования поддержала.

Представитель Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области Бурмистрова Д.Р. решение вопроса оставила на усмотрение суда.

Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханский области, Администрации МО "Приволжский район", Комитета по управлению муниципальным имуществом МО "Приволжский район" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, суд пришел к выводу о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Судом установлено, что КФХ "Мегеки" является арендатором земельного участка, площадью ... кв.м., с кадастровым N земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по <адрес>

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости 11 ноября 2015 г., определение кадастровой стоимости 1 января 2015 года и составляет 6074587,55 руб.

С учетом того, что арендная плата на земельный участок рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, то административный истец вправе обратится в суд с указанным выше иском, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N

Также суд считает, что административным истцом не пропущен срок на обращение в суд с данным иском, так как договор аренды на земельный участок заключен 4 декабря 2019 г.

Согласно представленному отчету N 12280/1.07.20 от 16 июля 2020 г., выполненному оценщиком ООО КФ "Альфа", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 1660 000 руб.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с общими требованиями, установленными к содержанию отчета, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Проверяя соответствие отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО КФ "Альфа", законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.

Из представленного отчета об оценке следует, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Отсутствие в отчете вывода оценщика об отнесении объекта оценки к определенному сегменту рынка, наличие противоречивых сведений по объектам - аналогам, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки, ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.

В ходе рассмотрения настоящего дела, определением суда от 15 февраля 2021 года назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2015 года, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований "Базис".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 35-21 от 10 марта 2021 года, рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым N на 1 января 2015 года составляет 2754 755 руб.

Поскольку между представленным отчетом и проведенной судебной экспертизой имелись значительные расхождения по определению рыночной стоимостью объекта недвижимости, суд своим определением от 30 марта 2021 года назначил по делу повторную экспертизу по делу по определению рыночной стоимости земельного участка, с кадастровым N по состоянию на 1 января 2015 года, проведение которой поручено ООО "Экспертное агентство "Дело+".

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 26 апреля 2021 года N, рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером N площадью ... кв.м., с кадастровым N земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по <адрес> по состоянию на 1 января 2015 года определена в размере 1907138 руб.

Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение повторной оценочной судебной экспертизы от 26 апреля 2021 года, подготовленное экспертом ООО "Экспертное агентство "Дело+", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что заключение содержит обоснование выборов методов оценки. Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, экспертом учитывались территориальное расположение аналогов, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объекту оценки.

Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях, уторговыванием, местоположением объектов-аналогов.

Рассчитав рыночную стоимость имущественного права с применением весовых коэффициентов, отражающим долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости определена экспертом по состоянию на 1 января 2015 года в сумме 1907138 руб.

Оценивая приведенные выводы повторной оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение повторной оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Правильность заключения повторной экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и считает возможным принять заключение повторной оценочной судебной экспертизы от 26 апреля 2021 года N 30-03-1-2 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с результатами повторной оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в сумме 1907138 руб.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ внесены изменения в статью 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которым утратило силу установление даты подачи заявления в суд, для применения ее с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Поскольку в настоящее время внесены изменения в статью 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", то при исполнении решения суда необходимо руководствоваться действующим законодательством.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление крестьянского фермерского хозяйства "Мекеги" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью ..... кв.м., с кадастровым N земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по <адрес> по состоянию на 1 января 2015 года в размере 1907 138 (один миллион девятьсот семь тысяч сто тридцать восемь) рублей.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен и отпечатан 27 мая 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка