Решение Костромского областного суда от 15 июня 2018 года №2а-92/2017, 2а-19/2018

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 июня 2018 года Дело N 2а-19/2018
Костромской областной суд в составе
председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,
при секретаре Дубровиной Т.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Веселова С.Ю. к администрации Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Веселов С.Ю., действуя через представителя Сизову Н.А., обратился в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником объекта капитального строительства - здания, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 01.03.2016 г. утверждена в размере 154 668 451,81 руб. Однако согласно отчету N 52-Н, выполненному А.С.В., действительная рыночная стоимость объекта недвижимости 78 111 907 руб. Таким образом, размер кадастровой стоимости данного объекта завышен по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении прав административного истца.
Административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 78 111 907 руб.; возложить на ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области обязанность по внесению соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости; взыскать с административного ответчика - администрации Костромской области в возмещение судебных расходов 140 300 рублей (300 рублей госпошлина, 140000 рублей судебные издержки).
Судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Росреестра по Костромской области, в качестве заинтересованных лиц - Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация городского округа г. Кострома.
По делу проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
В судебном заседании представитель административного истца Веселова С.Ю. - Сизова Н.А. административные исковые требования уточнила, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 84 583 000 руб., определенной по состоянию на 01 марта 2016 года заключением эксперта N 7/18-Э (с учетом внесенных в заключение эксперта исправлений), требования о возложении на ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области обязанности по внесению соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости не поддержала, требования о взыскании с администрации Костромской области судебных расходов поддержала в полном объеме.
Административный истец Веселов С.Ю., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.
Представитель административного ответчика администрации Костромской области - Поройкова С.В. не возражала против установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определённой заключением эксперта, возражала против взыскания судебных расходов, считая расхождение между кадастровой и рыночной стоимостями несущественным.
Представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области - Рямянцева Л.М., представитель заинтересованных лиц администрации г. Кострома и Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Кострома - Комиссарова А.С. возражений по административным исковым требованиям не высказали.
Представители административного ответчика - Управления Росреестра по Костромской области, представитель заинтересованного лица - Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу положений статей 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.
В соответствии со статьёй 402 НК РФ и нормами Закона Костромской области от 29.10.2015 г. N 18-6-ЗКО "Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 01 января 2016 года определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости влияют на объём налоговых обязательств Веселова С.Ю., а, следовательно, затрагивают его права.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для физических лиц является дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение в комиссию.
Как видно из материалов дела, Веселов С.Ю. является собственником здания, назначение: нежилое здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> /том 1 л.д. 7/. Земельный участок под зданием предоставлен Веселову С.Ю. в аренду на основании договора аренды земельного участка N N от 13.05.2014 г. /том 1 л.д. 9-13/.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 154 668 451,81 руб. /том 1 л.д. 8/.
В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N 52-Н, выполненный оценщиком А.С.В. В отчете рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 г. определена в размере 78 111 907 руб. /том 1 л.д. 23-247/.
Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определённой указанным отчётом, по ходатайству представителя заинтересованных лиц администрации г. Костромы и Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Кострома Комиссаровой А.С. по делу проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
В выводах заключения эксперта N 7/18-Э, составленного экспертом В.Л.В. /том 3 л.д. 3-216/, указано, что оценщиком при составлении отчета допущены следующие нарушения и ошибки:
- ошибочен вывод оценщика о том, что при оценке необходимо определять рыночную стоимость земельного участка на праве собственности. В данном случае объектом оценки является объект капитального строительства, то есть оценка производится для целей оспаривания кадастровой стоимости ОКСа, а не для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Поэтому для оценки земельного участка под ОКСом не могут быть применены нормы ФСО N 4. Рыночную стоимость земельного участка следует определять на том праве, на котором он фактически находился на дату оценки, то есть на праве аренды;
- не подтверждена документально информация в отчете о площади этажей объекта оценки, о годе постройки здания - 2013 год. Кроме того не подтверждены и не обоснованы данные о внутренней отделке помещений "эконом-класс" (стр. 22 отчета), тем самым, нарушен пункт 5 ФСО N 3;
- на страницах 20-22 отчета, рис.7-10 планы помещений не читаемы, поэтому не представляется возможным идентифицировать помещения по номерам и площадям. К отчету не приложены экспликации помещений здания, что препятствует проверке правильности таблицы N 6 отчета, а также не приложены копии поэтажных планов с экспликацией. В тоже время в разделе "Информация, полученная от Заказчика" оценщик указывает, что имеются копии поэтажных планов с экспликацией, заверенные в установленном порядке. Тем самым, нарушены пункты 5, 10, 12 ФСО N 3;
- оценщик не отразил в отчете: каким образом при анализе рынка он определилсостояние внутренней отделки у объектов, предлагавшихся к продаже и сдававшихся в аренду. Про состояние отделки говорится только в некоторых объявлениях из представленных. Таким образом, информация, представленная в таблице 14 и рисунках 21 и 22, в таблице 21 и рисунках 29-30 не может считаться достоверной, соответственно, не могут считаться достоверными выводы, сделанные на основе этой информации. Тем самым, оценщик нарушил пункт 5 ФСО N 3;
- ошибочны выводы оценщика по анализу рынка продажи и рынка аренды по сопоставимым с объектом оценки офисно-торговым объектам (стр. 94 отчета). Так, оценщик указывает качество отделки объекта оценки и сопоставимых объектов "эконом-класс", то есть удовлетворительное состояние (как указывает оценщик, "советский ремонт"). Однако это не соответствует действительности, так как объект оценки является новым, построен в 2013 году, соответственно качество отделки здания является хорошим, то есть соответствует стандартному ремонту. Принимая во внимание в анализе рынка объекты по качеству отделки, не соответствующие объекту оценки, оценщик делает ошибочные выводы о стоимости 1 кв.м (нарушен пункт 5 ФСО N 3);
- оценщик не применяет затратный подход без должного обоснования (стр. 96 отчета). То обстоятельство, что здание построено на существующем фундаменте, не затрудняет определение физического износа конструкций объекта путем использования сборника по определению физического износа зданий (ВСН 53-86(р) "Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа" (нарушены пункт 5 ФСО N 3, пункт 24 ФСО N 7);
- на стр. 99 отчета оценщик приводит выдержку из ФСО N 7, описывающую, каким образом должен определяться коэффициент капитализации в методе прямой капитализации. Однако в действительности определяет его методом экстракции и по сборнику Лейфера, что необоснованно при развитом рынке (нарушен пункт 23в ФСО N7);
- на стр. 118 отчета в объявлении по объекту-аналогу N 2, расположенному <адрес>, указано, что он сдается за 8 000 руб. в месяц с учетом оплаты коммунальных услуг. Однако в сравнительном подходе оценщик не очистил данную сумму от оплаты коммунальных услуг. Кроме того, указанный объект фактически расположен в цоколе 5-ти этажного панельного жилого дома, однако оценщиком указан этаж расположения 1-й, что не соответствует действительности. В связи с этим оценщик неверно определилкорректировку на этаж расположения для объекта-аналога N 2. Также оценщиком неверно применена корректировка на состояние отделки для данного объекта- аналога. В отчете указано, что внутренняя отделка объекта имеет дефекты эксплуатации и для приведения её в состояние, аналогичное состоянию объекта оценки, требуется проведение косметического ремонта, что не соответствует сведениям из объявления. Оценщиком необоснованно не сделана повышающая поправка на красную линию для объекта-аналога N 1, расположенного <адрес>, поскольку, по мнению эксперта, указанный объект расположен не на красной линии крупных автодорог, а внутриквартально. В результате данных нарушений не верно определена ставка аренды, указанная в таблице 43 отчета. Следовательно, неверно определены результаты рыночной стоимости по доходному подходу;
- на стр. 122 отчета оценщик указывает, что объект-аналог N 1 расположен на 2-м этаже. Однако из объявления следует, что сдаются помещения разной площади в 4-х этажном здании. На каком именно этаже площади сдаются за 380 рублей за кв.м в объявлении не указано. В таких случаях, обычно, в объявлениях указывается минимальная стоимость аренды на крайних этажах, а на 1 и средних этажах она бывает, как правило, выше. Площадь этого объекта, предлагаемую к аренде, оценщик указывает менее 100 кв.м, хотя в объявлении сказано, что площадь объекта 1086 кв.м;
- при определении ПВД на стр. 141 отчета имеет место опечатка или ошибка в расчетах, кроме того, алгоритм расчета не соответствует действительности;
- расчеты по определению рыночной стоимости земельного участка оценщиком выполнены неверно. Оценщиком применен "Справочник оценщика недвижимости 2016. Том III. Земельные участки. Н.Новгород", выпущенный в 2016 году, который рекомендовано применять только с 01.05.2016 г. В данном случае следовало применять справочник 2014 г. (нарушен пункт 5 ФСО N 3);
- оценщик определилрыночную стоимость земельного участка на праве собственности (стр. 171 отчета), тогда как земельный участок на дату оценки находился у Веселова С.Ю. на праве аренды. Таким образом, оценщик завысил стоимость земельного участка и соответственно занизил рыночную стоимость ОКСа;
- оценщик указывает, что земельный участок под объектом оценки расположен не на красной линии, тогда как фактически объект расположен на красной линии относительно ул. Скворцова и ул. Свердлова. При этом при внесении поправок на красную линию при определении ставок аренды в доходном подходе оценщик рассматривает объект оценки, как расположенный на красной линии, а при определении стоимости в сравнительном подходе как расположенный не на красной линии, что свидетельствует о наличии ошибки при определении поправок на красную линию;
- на стр. 172 отчета состояние объекта оценки оценщик принимает как хорошее, а состояние зданий всех объектов-аналогов принимает как удовлетворительное без должного обоснования. Объект-аналог N 1 построен в 2009 году, объект-аналог N 2 - в 2000 году, по фото видно, что оба здания находятся в хорошем техническом состоянии и по мнению эксперта их техническое состояние не отличается от технического состояния объекта оценки. В связи с этим поправка на состояние здания не требуется;
- на стр. 187 отчета оценщик неправильно определилкорректировку на общую площадь объекта, приняв для объекта-аналога N 2 корректировку - 0,94, тогда как следовало применить корректировку - 0,98;
- оценщик методологически неверно определилстоимость объекта оценки сравнительным подходом, умножив рыночную стоимость 1 кв.м, на общую площадь объекта, тогда как рыночную стоимость 1 кв.м следовало умножить на общую площадь помещений. Это обусловлено тем, что общая площадь здания включает в себя площадь, занимаемую перегородками и внутренними стенами, тогда как площадь помещений указанных элементов не учитывает.
В связи с этим эксперт сделал вывод о том, что допущенные оценщиком нарушения не позволяют признать достоверной определённую в отчете рыночную стоимость объекта оценки.
Эксперт (с учетом внесенных в ходе рассмотрения дела в заключение эксперта уточнений) определилрыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 84 583 000 руб.
Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.
Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.
Представители лиц, участвующих в деле, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли, административные исковые требования основаны на данном заключении эксперта.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 84 583 000 рублей.
Административное исковое заявление поступило в суд 27 ноября 2017 года.
Административный истец представил доказательства несения судебных расходов в сумме 140 300 рублей: оплата государственной пошлины - 300 рублей /том 1 л.д. 4/, оплата юридических услуг - 20 000 рублей /том 1 л.д. 14, 15/, оплата услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - 120 000 рублей /том 1 л.д. 16-20/.
В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего кодекса.
В абзацах 2 и 3 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Однако Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:
ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости;
и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.
Как видно из материалов дела, представители административных ответчиков и заинтересованных лиц не оспаривали право административного истца Веселова С.Ю. на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, а лишь возражали против установления кадастровой стоимости в размере, определённом представленным административным истцом отчетом по определению рыночной стоимости, полагая, что данный отчет не может являться достоверным доказательством рыночной стоимости, так как составлен с нарушениями требований федеральных стандартов оценки.
Обоснованность возражений против определенной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости подтверждена выводами заключения проведённой по делу судебной экспертизы N 7/18-Э.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости (154 668 451,81 руб.) превышает его рыночную стоимость, определённую экспертным заключением, в 1,83 раза (154 668 451,81 / 84 583 000) или на 45,3 % (100 % - (84 583 000 руб. х 100%: 154 668 451,81 руб.)), что не позволяет сделать вывод о существенности превышения. Подобное расхождение может свидетельствовать об учете экспертом при определении рыночной стоимости объекта недвижимости всех индивидуальных характеристик и особенностей объекта оценки, которые не учитывались и не могли быть учтены при проведении массовой государственной кадастровой оценки, а не говорит об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.
Следовательно, Веселову С.Ю. в удовлетворении требования о взыскании судебных расходов следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость здания, назначение: нежилое здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 84 583 000 (восемьдесят четыре миллиона пятьсот восемьдесят три тысячи) рублей.
Датой подачи заявления считать 27 ноября 2017 года.
В удовлетворении требования Веселова С.Ю. о взыскании судебных расходов с администрации Костромской области отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка