Решение Костромского областного суда от 17 января 2018 года №2а-90/2017, 2а-17/2018

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 января 2018 года Дело N 2а-17/2018
Костромской областной суд в составе
председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,
при секретаре Политовой О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "ОТАЛ" к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,
установил:
ООО "ОТАЛ" обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственных помещений, а также размещенного на нем нежилого строения (склада) общей площадью <данные изъяты> кв.м. Постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 г. N 543-а "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области" кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена в размере 5 061 553,69 руб. Между тем согласно Отчету N N, составленному оценщиком Ф.А.В., его действительная рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2013 г. - 2 191 000 руб. На отчет об оценке получено положительное экспертное заключение.
Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога, чем нарушаются права административного истца.
Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области. Однако решением комиссии от 25.10.2017 г. в пересмотре кадастровой стоимости отказано со ссылкой на несоответствие отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года - 2 191 000 руб.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация городского округа город Кострома.
Представитель административного истца ООО "ОТАЛ" - Филинков А.Д. (директор) в судебном заседании административные исковые требования поддержал.
Представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области Румянцева Л.М. не возражала против удовлетворения административных исковых требований.
Представитель заинтересованного лица администрации городского округа город Кострома, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в представленном ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие. В заявленных ранее возражениях представитель заинтересованного лица администрации городского округа город Кострома - Комиссарова А.С. поддержала замечания к отчету, указанные в решении комиссии от 25.10.2017 г.
Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для юридических лиц является дата обращения в комиссию.
Как видно из материалов дела, ООО "ОТАЛ" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственных помещений, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> /л.д. 10-12/.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 5 061 553 рубля 69 копеек /л.д. 9/.
В отчете об оценке рыночной стоимости N N от 12.09.2017 г., выполненном оценщиком Ф.А.В., рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 2 191 000 руб. /л.д. 17-115/. На данный отчет представлено положительное экспертное заключение N N от 18.09.2017 г. /л.д. 116-126/.
04 октября 2017 года ООО "ОТАЛ" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, к которому был приложен вышеуказанный отчет.
Решением комиссии N N от 25 октября 2017 года отказано в пересмотре кадастровой стоимости ввиду того, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность: в частности, информация о продаже объекта-аналога N 1 подтверждается объявлениями на странице 84 Отчета, в которых отсутствует дата публикации, и на странице 83 Отчета, в котором есть дата публикации, но в описании объекта указана только улица без номера дома, что не позволяет признать эту информацию подтвержденной; объект-аналог N 2 является застроенным, однако в сравнительной таблице (страницы 52-54 Отчета) отсутствует корректировка на наличие улучшений; на странице 82 Отчета в объявлении о продаже объекта-аналога N 3 указана дата публикации - 10.11.2013 г., что не соответствует дате оценки - 01.01.2013 г. /л.д. 13-16/.
Этот же отчет представлен административным истцом в материалы административного дела.
В отчете оценщик описал объект оценки, определилсегмент рынка, к которому он относится (для эксплуатации производственных помещений), проанализировал данный сегмент, произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с аналогичными земельными участками, определилосновные ценообразующие факторы.
При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода.
В качестве объектов-аналогов оценщик использовал следующие земельные участки, предлагавшиеся к продаже в городе Костроме:
- объект-аналог N 1 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м;
- объект-аналог N 2 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м;
- объект-аналог N 3 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м;
- объект-аналог N 4 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.
Все объекты-аналоги сходны с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В частности, идентичны: имущественные права (право собственности), условия финансирования (рыночные), условия продажи (типичные), время продажи, вид разрешенного использования (для строительства, эксплуатации объектов производственного назначения), местоположение, наличие инженерных коммуникаций (доступность подключения ко всем необходимым коммуникациям), транспортная доступность (расположены внутри квартала, на удалении от крупной автодороги), рельеф, форма участка, наличие построек (свободные).
В связи с тем, что стоимость объектов-аналогов определена ценами предложений, оценщиком сделана корректировка на торг. При наличии существенной разницы в площадях объекта оценки и объектов-аналогов сделаны корректировки на площадь.
Размер определённой в отчете рыночной стоимости оценщик Филипп А.В. подтвердила при допросе в судебном заседании, аргументировала необоснованность замечаний комиссии, послуживших основанием для отказа в принятии отчета в качестве доказательства рыночной стоимости, и обосновала соответствие отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков "Российское общество оценщиков", его ответственность как оценщика застрахована. Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.
Частью 1 статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.
Доказательств того, что на дату оценки некоторые из объектов-аналогов были застроены, в материалы дела не представлено.
Поскольку общество с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию - 04 октября 2017 года /л.д. 13-16/.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственных помещений, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 2 191 000 (два миллиона сто девяносто одна тысяча) рублей.
Датой подачи заявления считать 04 октября 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка