Решение Костромского областного суда от 17 января 2018 года №2а-89/2017, 2а-16/2018

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 января 2018 года Дело N 2а-16/2018
Костромской областной суд в составе
председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,
при секретаре Политовой О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Метелькова А.А. к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,
установил:
Метельков А.А. обратился в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов промышленного предприятия (производство ювелирных изделий). Постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 г. N 543-а "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области" кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена в размере 9 055 151,99 руб. Однако согласно Отчету N N, составленному оценщиком Ф.А.В., его действительная рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2013 г. - 2 759 000 руб. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога, чем нарушаются права административного истца.
Метельков А.А. обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области. Однако решением комиссии от 02.08.2017 г. в пересмотре кадастровой стоимости отказано со ссылкой на несоответствие отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
С учетом сделанных в ходе рассмотрения дела уточнений заявленных требований административный истец просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года - 2 991 000 руб., определенной дополнениями к отчету об оценке рыночной стоимости N 2.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация городского округа г. Кострома.
Административный истец Метельков А.А. в судебное заседание не явился.
Его представитель Алалуева И.С. в судебном заседании уточненные административные исковые требования поддержала.
Представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области Румянцева Л.М. не возражала против удовлетворения административных исковых требований.
Представитель заинтересованного лица администрации городского округа город Кострома, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в представленном ходатайстве просил рассмотреть дело в отсутствие представителя. В заявленных ранее возражениях представитель заинтересованного лица администрации городского округа город Кострома - Комиссарова А.С. поддержала замечания к отчету, указанные в решении комиссии от 02.08.2017 г., а также полагала, что оценщику по объекту-аналогу, расположенному по адресу: <адрес>, следовало ввести повышающую корректировку на наличие инженерных коммуникаций.
Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как видно из материалов дела, Метелькову А.А. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов промышленного предприятия (производство ювелирных изделий), площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> /л.д. 7, 9-13/.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 9 055 151 рубль 99 копеек /л.д. 8/.
В отчете об оценке рыночной стоимости N N, выполненном оценщиком Ф.А.В., рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 2 759 000 руб. /л.д. 17-115/.
20 июля 2017 года Метельков А.А. обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование заявления представлен вышеуказанный отчет.
Решением комиссии N N от 02 августа 2017 года отказано в пересмотре кадастровой стоимости и определении её в размере рыночной стоимости ввиду того, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, в частности: в объявлении о продаже объектов-аналогов N 2, N 5 и N 3 отсутствует дата предложения, а также номер дома объекта-аналога N 3, однако на стр. 46-48 Отчета оценщик идентифицирует данный объект, несмотря на различие площадей, как объект по адресу: <адрес>; в объявлении о продаже объекта-аналога N 4 (стр. 79 Отчета) указано, что на участке имеется незавершенное строительство производственного здания, однако на стр. 49 Отчета оценщик рассматривает участок как свободный от построек. Кроме того, отказ в удовлетворении заявления обоснован тем, что разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью, которая определена отчетом, более 30 %, однако к заявлению не приложено положительное экспертное заключение /л.д. 13-16/.
Указанный отчет представлен административным истцом в материалы административного дела и в ходе рассмотрения дела в отчет внесены уточнения и дополнения, с учетом которых рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 2 991 000 руб.
В отчете оценщик описал объект оценки, определилсегмент рынка, к которому он относится (для эксплуатации объектов промышленного предприятия), проанализировал данный сегмент, произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с аналогичными земельными участками, определилосновные ценообразующие факторы.
При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода.
В качестве объектов-аналогов оценщик использовал следующие земельные участки, предлагавшиеся к продаже в городе Костроме:
- объект-аналог N 1 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м;
- объект-аналог N 2 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м;
- объект-аналог N 3 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м;
- объект-аналог N 4 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.
Все объекты-аналоги сходны с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В частности, идентичны: имущественные права (право собственности), условия финансирования (рыночные), условия продажи (коммерческое предложение), время продажи, вид разрешенного использования (для строительства, эксплуатации объектов производственного назначения), местоположение, транспортная доступность (расположены внутри квартала, на удалении от крупной автодороги), рельеф, форма участка, наличие построек (свободные).
В связи с тем, что стоимость объектов-аналогов определена ценами предложений, оценщиком сделана корректировка на торг. При наличии существенной разницы в площадях объекта оценки и объектов-аналогов сделаны соответствующие корректировки на площадь. Ввиду различий в обеспеченности объекта оценки и объектов-аналогов инженерными коммуникациями оценщиком сделаны корректировки на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций. Введенные корректировки в отчете обоснованы.
Размер определённой в отчете (с учетом дополнений и уточнений) рыночной стоимости оценщик Филипп А.В. подтвердила при допросах в судебных заседаниях, аргументировала необоснованность замечаний комиссии относительно объектов-аналогов, использованных в представленных дополнениях к отчету при расчете рыночной стоимости, послуживших основанием для отказа в принятии отчета в качестве доказательства рыночной стоимости, и обосновала соответствие отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков "Российское общество оценщиков", его ответственность как оценщика застрахована. Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.
Частью 1 статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, возражения представителя заинтересованного лица о необходимости введения корректировки на наличие инженерных коммуникаций учтены оценщиком в дополнениях к отчету об оценке, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.
Доказательств того, что на дату оценки некоторые из объектов-аналогов были застроены, в материалы дела не представлено.
Поскольку Метельков А.А. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию - 20 июля 2017 года /л.д. 13-16/.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов промышленного предприятия (производство ювелирных изделий), равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 2 991 000 (два миллиона девятьсот девяносто одна тысяча) рублей.
Датой подачи заявления считать 20 июля 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка