Решение Забайкальского краевого суда от 02 октября 2017 года №2а-87/2017

 
ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 02 октября 2017 года Дело N 2а-87/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2 октября 2017 года г. Чита
Забайкальский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Васильевой Т.И.,
при секретаре Керимовой А.И.,
с участием представителя административного истца Вершинина К.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Абдрахимова С.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
7 сентября 2017 года Абдрахимов С.В. обратился в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 576 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта капитального строительства - магазина, расположенного по адресу: < адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года.
В обоснование требований административный истец указал, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлен ему на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, № от < Дата>. Кадастровая стоимость земельного участка на вышеуказанную дату определена в размере < сумма> рубля, что существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке объекта оценки № от < Дата> в размере < сумма> рублей. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, уплачиваемых им за указанный земельный участок, а также, в связи с размещением на земельном участке принадлежащего Абдрахимову С.В. на праве собственности объекта недвижимости, непосредственно влияет на величину выкупной цены земельного участка.
В судебное заседание административный истец, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, не явился, направил для участия представителя по доверенности Вершинина К.И., который заявленные требования поддержал в полном объеме, дав пояснения, аналогичные изложенным в административном исковом заявлении, дополнительно пояснив, что несмотря на окончание срока действия договора, аренда земельного участка не прекращена, административный истец, являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, до настоящего времени уплачивает арендные платежи за участок и в ближайшее время как обладатель исключительного права намерен выкупить его.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, заинтересованные лица филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Забайкальскому краю, администрация городского округа «Город Чита», извещенные о времени и месте судебного заседания, просили рассмотреть административное дело в отсутствие своих представителей. Административный ответчик Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, для участия в судебном заседании представителя не направил.
На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя административного истца Вершинина К.И., суд полагает требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 08 апреля 2000 года, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из рыночной стоимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Таким образом, арендатор земельного участка вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости и по условиям договора аренды подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости.
В силу разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.
Как следует из материалов дела, Абдрахимов С.В. на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, № от < Дата>, дополнительного соглашения к нему от < Дата> № до < Дата> являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 576 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта капитального строительства - магазина, расположенного по адресу: < адрес>.
По сведениям филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Забайкальскому краю право аренды Абдрахимова С.В. на земельный участок до настоящего времени не прекращено.
В соответствии с пунктом 2.4 указанного договора аренды, пунктом 1 дополнительного соглашения расчет арендной платы производился исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
На земельном участке расположен принадлежащий Адрахимову С.В. на праве собственности объект недвижимости - < данные изъяты> (свидетельство о государственной регистрации права собственности от < Дата> № - л.д. 10). Согласно пояснений представителя Вершинина К.И., данных им в ходе судебного разбирательства, административный истец намерен воспользоваться принадлежащим ему исключительным правом выкупа указанного земельного участка, цена которого определяется исходя из величины его кадастровой стоимости.
Изложенные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о наличии права и прямой заинтересованности Абдрахимова С.В. в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере, равном его рыночной стоимости.
Сведения об указанном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 19 июля 2013 года.
Приказом Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года № 6/нпа «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края» кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 1 января 2014 года в размере < сумма> рублей.
Сведения о данном размере кадастровой стоимости 3 января 2015 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12 июля 2017 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей.
В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного земельного участка превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет об оценке земельного участка № от < Дата>, составленный оценщиком Ф., являющейся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (регистрационный № от < Дата> в реестре членов РОО). Ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована, страховщик - < наименование страховщика>, период действия договора - со < Дата> по < Дата> (страховой полис №).
В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого объекта недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указал на методологическое противоречие в определении объекта оценки, поскольку оценке подлежит сам земельный участок, а не производимые на нем улучшения.
Основанием для отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка указано отсутствие достоверной информации о рыночных ставках арендной платы, а также о расходах, связанных со строительством аналогичного объекта на оцениваемом земельном участке.
В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком избран сравнительный подход, представляющий собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).
При реализации указанного подхода к оценке выбраны четыре объекта-аналога, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.
На основании примененной методики рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 576 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта капитального строительства - магазина, расположенного по адресу: < адрес>, с учетом допущений и ограничений по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере < сумма> рублей.
В ходе судебного разбирательства представителями административных ответчиков, заинтересованных лиц каких-либо возражений относительно возможности принятия указанного отчета об оценке в качестве доказательства заявленной в иске административным истцом величины рыночной стоимости земельного участка, не высказано. Ходатайство о назначении судебной экспертизы участвующими в деле лицами не заявлялось.
Оценив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 576 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта капитального строительства - магазина, расположенного по адресу: < адрес>, подлежит установлению в размере, равном его рыночной стоимости: < сумма> рублей.
Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.
В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
До обращения в суд административный истец в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю не обращался.
С учетом изложенного, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере < сумма> рублей подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года. Данная кадастровая стоимость подлежит использованию на период с 1 января 2017 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года № 20-П, Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», и полагает возможным в связи с удовлетворением требований административного истца взыскать с административного ответчика - Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, как органа, утвердившего оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости земельного участка, сумму уплаченной при подаче административного искового заявления государственной пошлины в размере 300 рублей.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Абдрахимова С.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 576 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта капитального строительства - магазина, расположенного по адресу: < адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: < сумма> рублей, по состоянию на 1 января 2014 года на период с 1 января 2017 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 7 сентября 2017 года.
Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости.
Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу Абдрахимову С.В. сумму уплаченной при подаче административного искового заявления государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Судебную коллегию по административным делам Забайкальского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья (подпись) Т.И. Васильева
Решение в окончательной форме изготовлено 09.10.2017.
Решение в законную силу не вступило.
Подлинник решения подшит в материалах административного дела № 3а-87/2017, находящегося в производстве Забайкальского краевого суда.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка