Решение Астраханского областного суда от 01 октября 2018 года №2а-86/2018

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 1 октября 2018 года Дело N 2а-86/2018
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,
при секретаре Салиховой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-86/2018 по административному исковому заявлению Галкина Д.Ю. к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Галкин Д.Ю. обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <-->, площадью <--> кв.м., категория земель - <-->, разрешенное использование - для завершения строительства объекта, его дальнейшей эксплуатации и ведения садоводства, находящегося по адресу: <--->, на территории <--->.
По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <--> составляет <--> рублей.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются его права как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от --- N <-->, подготовленному оценщиком ИП Д., рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2008 года земельного участка площадью <--> кв.м. составляет <--> рублей.
С учетом уточнений в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представитель административного истца Галкина Д.Ю. - Кашенцева С.А., действующая на основании доверенности, просит восстановить пропущенный срок обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, установить по состоянию на 01 января 2008 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <-->, площадью <--> кв.м., категория земель - <-->, разрешенное использование - для завершения строительства объекта, его дальнейшей эксплуатации и ведения садоводства, находящегося по адресу: <--->, на территории <-->, равной его рыночной стоимости в размере <--> рублей.
Административный истец Галкин Д.Ю. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель административного истца по доверенности Кашенцева С.А. в судебном заседании уточнила административные исковые требования и просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером <-->, площадью <--> кв.м., категория земель - <-->, разрешенное использование - для завершения строительства объекта, его дальнейшей эксплуатации и ведения садоводства, находящегося по адресу: <--->, на территории <-->, в размере его рыночной стоимости, установленной судебной оценочной экспертизой <-->.
Представитель административного ответчика Правительства Астраханской области Бакаев Т.А. в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной судебной экспертизой.
Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП "Росреестра" по Астраханской области в судебное заседание не явился, представил отзыв о рассмотрении дела в его отсутствие.
Определением Астраханского областного суда от 02 августа 2018 года в соответствии со статьей 47, частью 3 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, комитет имущественных и земельных отношений администрации МО "Камызякский район" Астраханской области.
Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации МО "Верхнекалиновский сельсовет" Камызякского района Астраханской области, комитета имущественных и земельных отношений администрации МО "Камызякский район" Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены о дне слушания дела надлежащим образом.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
С учетом изложенного, а также положений статей 10, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения свидетеля, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 01 июня 2004 года, соглашения о передаче права и обязанностей по договору аренды от --- Галкин Д.Ю. является арендатором земельного участка с кадастровым номером <-->, площадью <--> кв.м., категория земель - <-->, разрешенное использование - для завершения строительства объекта, его дальнейшей эксплуатации и ведения садоводства, находящегося по адресу: <--->, на территории <--> (<-->).
Согласно дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 03 ноября 2017 года исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится исходя из его кадастровой стоимости.
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка установлена постановлением Правительства Астраханской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Астраханской области" N 532-П от 06 декабря 2010 года в размере <--> рублей.
Учитывая, что для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает как арендатора земельного участка, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 30:05:100201:8 внесены в Единый государственный реестр недвижимости 05 марта 2011 года, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, которым установлено исчисление арендной платы за пользование земельным участком исходя из его кадастровой стоимости, заключено от 03 ноября 2017 года. При таких обстоятельствах пятилетний срок обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не истек.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2008 года, утвержденную постановлением Правительства Астраханской области N 532-П от 06 декабря 2010 года, административный истец представил суду отчёт об оценке N<--> от ---, подготовленный оценщиком <--> ИП Д., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <--> по состоянию на --- составляет <--> рублей (<-->).
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее-ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком Д., законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям федерального законодательства.
Из представленного отчета об оценке от --- судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Отсутствие информации о фактическом использовании земельного участка, ценах сделок и (или) предложений о продаже земельных участков из сегментов рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, достоверных сведений о категории земель разрешенном использовании аналогов ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки. В этой связи отсутствие достоверной и проверяемой информации об участках - аналогах является нарушением требований федеральных стандартов оценки, что не позволяет сделать вывод о достоверности полученного результата оценки.
В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, определением Астраханского областного суда от 07 августа 2018 года назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2008 года, проведение которой поручено <-->.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от --- N--- рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2008 года земельного участка с кадастровым номером <-->, площадью <--> кв.м. установлена в размере <--> рубль.
Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 12 сентября 2018 года N145-18, подготовленное экспертом Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований "Базис", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что в заключении приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объектов исследования производился экспертом с использованием сравнительного метода, который представляет собой способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывая различие между ними.
Экспертом принято пять объектов-аналогов, которые относятся к одному оцениваемому с объектом оценки сегменту рынка и в основном сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по категории земель, времени продажи/предложения, местоположению. Вместе с тем, у объектов-аналогов N---, N--- и N--- в объявлениях наличие или отсутствие прав собственности или аренды не указаны и с учетом ретроспективного характера определения рыночной стоимости права на них приняты как аналогичные правам объекта исследования - долгосрочная аренда. Объекты-аналоги N--- и N---, находящиеся в собственности, скорректированы по фактору передаваемых прав на земельный участок.
Как пояснил в судебном заседании эксперт Е., выявленные различия между объектом оценки и некоторыми объектами-аналогами отмечены в передаваемых правах на земельные участки, коммуникациям, площади и откорректированы с обоснованием применения каждой поправки.
Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 12 сентября 2018 года N<--> в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд считает, что административное исковое заявление Галкина Д.Ю. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка подлежит удовлетворению, и полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <-->, площадью <--> кв.м., в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2008 года в размере <--> рубль.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в суд является 25 июля 2018 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2018 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Галкина Д.Ю. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <-->, площадью <--> кв.м., категория земель - <-->, разрешенное использование - для завершения строительства объекта, его дальнейшей эксплуатации и ведения садоводства, находящегося по адресу: <-->, на территории <-->, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2008 года в размере <--> на период с 01 января 2018 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 25 июля 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка