Решение Астраханского областного суда от 17 июня 2019 года №2а-85/2019

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 июня 2019 года Дело N 2а-85/2019
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,
при секретаре Мязиной Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства Чупанова О.У. к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области, агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
глава КФХ Чупанов О.У. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что является арендатором земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, целевое использование - выращивание сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 12926723,68 рублей.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Просит установить по состоянию на 01 января 2015 года кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной оценщиком ООО Управляющая компания "Спектр", в соответствии с отчетом от 11 марта 2019 года, в размере 3232000 рублей.
Административный истец Чупанов О.У. в судебное заседание не явился, о дне судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель административного истца по доверенности Мишнев А.В. в судебном заседании уточнил административные исковые требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области Анохин А.А. в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с их рыночной стоимостью, установленной судебной экспертизой.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП "Росреестра" по Астраханской области, Управления Росреестра по Астраханской области, администрации муниципального образования "Енотаевский район" Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
При таких обстоятельствах, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения свидетеля, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды N от 05 апреля 2010 года глава крестьянского (фермерского) хозяйства Чупанов О.У. является арендатором земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, целевое использование - выращивание сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.6-13).
Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2015 года исходя из расчета удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Астраханской области, утвержденного постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 30 ноября 2015 года N 14 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения (за исключением земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих товариществ)", и составила 12926723,68 рублей.
Согласно Приложению N 3 к указанному договору о предоставлении земельного участка в пользование на правах аренды исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.
Учитывая, что для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость, Чупанов О.У., чьи права и обязанности она затрагивает как арендатора земельного участка, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости спорного земельного участка, административный истец представил суду отчёт об оценке от 11 марта 2019 года N, подготовленный оценщиком ООО Управляющая компания "Спектр", согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2015 года земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, целевое использование - выращивание сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: <адрес> составила 3232000 рублей (т.1 л.д.23-110).
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В соответствии с общими требованиями, установленными к содержанию отчета, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее-ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком ООО Управляющая компания "Спектр", законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям федерального законодательства.
Из представленного отчета N от 11 марта 2019 года, а также пояснений в судебном заседании оценщика ФИО9 судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Отсутствие в отчетах вывода оценщика об отнесении объектов оценки к определенному сегменту рынка, наличие противоречивых сведений по объектам- аналогам, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки, ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объектов оценки.
В ходе рассмотрения настоящего дела определением суда от 06 мая 2019 года назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года, проведение которой поручено ООО "Экспертное агентство "Дело+".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 31 мая 2019 года N рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2015 года земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N определена в размере 6836248 рублей.
Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 31 мая 2019 года N06-05-1-4, подготовленное экспертом ООО "Экспертное агентство "Дело+", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что в заключении приведено описание объектов исследования, их основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объектов оценки производился экспертом с использованием сравнительного метода, который представляет собой способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывая различие между ними.
Экспертом принято пять объектов-аналогов, которые относятся к одному оцениваемому с объектом оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по категории земель, дате продажи, расположены в районах Астраханской области с одинаково развитой инфраструктурой.
Как пояснил в судебном заседании эксперт ФИО10 выявленные различия между объектом оценки и объектами-аналогами отмечены в площади и их местоположении, откорректированы с обоснованием применения каждой поправки.
Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, пояснениями эксперта Хаметова Р.Н., суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 31 мая 2019 года N 06-05-1-4 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В целях реализации права на оспаривание кадастровой стоимости на объект недвижимости Чупанов О.У. 18 февраля 2019 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области.
По результатам рассмотрения обращения 28 февраля 2019 года комиссия приняла решение об отклонении заявления Чупанова О.У.
04 апреля 2019 года административный истец обратился в суд с иском об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Учитывая изложенные обстоятельства, датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в суд является 18 февраля 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Чупанова О.У. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, целевое использование - выращивание сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2015 года, в сумме 6836248 (шесть миллионов восемьсот тридцать шесть тысяч двести сорок восемь) рублей, на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 18 февраля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 18 июня 2019 года.
Судья Астраханского
областного суда Д.Р. Хаирова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка