Решение Забайкальского краевого суда от 15 сентября 2017 года №2а-83/2017

 
ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 15 сентября 2017 года Дело N 2а-83/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 сентября 2017 года г. Чита
Забайкальский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Васильевой Т.И.,
при секретаре Керимовой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Энергожилстрой» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,
установил:
22 августа 2017 года ООО «Энергожилстрой» посредством представителя по доверенности Литалиной Е.В. обратилось в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9 716 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: < адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года.
В обоснование требований представитель административного истца Литалина Е.В. указала, что земельный участок с кадастровым номером № принадлежит ООО «Энергожилстрой» на праве аренды. Кадастровая стоимость земельного участка на вышеуказанную дату определена в размере < сумма> рублей, что существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке объекта оценки № от < Дата> в размере < сумма> рублей. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, уплачиваемых им за указанный земельный участок.
Одновременно заявлено требование о взыскании в пользу административного истца судебных расходов в размере 170 000 рублей за подготовку отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.
15 сентября 2017 года поступило заявление Литалиной Е.В. о рассмотрении дела без участия представителя административного истца.
Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте слушания дела, для участия в судебном заседании представителей не направили. Заинтересованные лица филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Забайкальскому краю, администрация городского округа «Город Чита», извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, просили рассмотреть административное дело в отсутствие своих представителей.
На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 08 апреля 2000 года, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из рыночной стоимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Таким образом, арендатор земельного участка вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости и по условиям договора аренды подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости.
По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.
Как следует из материалов дела, ООО «Энергожилстрой» на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № от < Дата> является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9 716 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: < адрес>. В соответствии с пунктом 2.4 расчет арендной платы производится из кадастровой стоимости земельного участка.
Сведения об участке внесены в государственный кадастр недвижимости 7 августа 2013 года.
Приказом Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года № 6/нпа «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края» кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 1 января 2014 года в размере < сумма> рублей.
Сведения о данном размере кадастровой стоимости 2 января 2015 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 августа 2017 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей.
В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного земельного участка превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет об оценке объекта оценки № от < Дата>, составленный оценщиком П., являющимся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (регистрационный № от < Дата> в реестре членов РОО). Ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована, страховщик - < наименование страховщика>, период действия договора - с < Дата> по < Дата> (страховой полис №).
В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого объекта недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указал на методологическое противоречие в определении объекта оценки, поскольку оценке подлежит сам земельный участок, а не производимые на нем улучшения.
Основанием для отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка указано отсутствие достоверной информации о рыночных ставках арендной платы, а также о расходах, связанных со строительством объекта, способного приносить доход на оцениваемом земельном участке.
В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).
При реализации указанного подхода к оценке выбраны три объекта-аналога, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.
На основании примененной методики определена рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9 716 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу< адрес>, с учетом допущений и ограничений по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере < сумма> рублей.
Также, в материалы дела заявителем представлено положительное экспертное заключение № от < Дата> на отчет об оценке № от < Дата> эксперта Ш. (регистрационный № в реестре членов СРО) - члена Экспертного Совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», согласно которому вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку. Выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными.
В рамках подтверждения соблюдения досудебного порядка урегулирования спора административным истцом представлено в материалы дела решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по < адрес> от < Дата> №, которым отклонено заявление ООО «Энергожилстрой» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере, равном его рыночной стоимости. Основанием для отклонения заявления послужило несоответствие отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.
Вместе с тем, в ходе рассмотрения настоящего административного дела каких-либо возражений от участвующих в деле лиц против принятия указанного отчета в качестве доказательства заявленной величины рыночной стоимости земельного участка не поступило. Доказательств, того, что указанные в решении комиссии недостатки отчета могли существенно повлиять на размер рыночной стоимости, что рыночная стоимость земельного участка является иной, нежели отражено в отчете об оценке, суду не представлено. О назначении и проведении судебной оценочной экспертизы участники судебного процесса не просили.
При таком положении, оценив отчеты об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9 716 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: < адрес>, подлежит установлению в размере, равном его рыночной стоимости: < сумма> рублей.
Таким образом, уточненные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.
В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости ООО «Энергожилстрой» обращалось 20 декабря 2016 года, вышеназванным решением комиссии заявление общества отклонено.
На основании изложенного, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере < сумма> рублей подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года. Данная кадастровая стоимость подлежит использованию на период с 1 января 2016 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года № 20-П, Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», и полагает возможным в связи с удовлетворением требований административного истца взыскать с административного ответчика - Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, как органа, утвердившего оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости земельного участка, сумму уплаченной при подаче административного искового заявления государственной пошлины в размере 2 000 рублей, а также расходы на оплату услуг по оценке рыночной стоимости земельных участков в размере 170 000 рублей, уплаченных ООО «Энергожилстрой» ИП П. по договору от < Дата> № (платежные поручения от < Дата> № на сумму 90 000 рублей и от < Дата> № на сумму 80 000 рублей).
При этом учитывается, что согласно приведенному выше Постановлению Конституционного Суда РФ несение административным истцом расходов на оценочные и экспертные работы вытекает из необходимости соблюдения им императивных требований процессуального законодательства, устанавливающих порядок рассмотрения дел данной категории, а значит, указанные расходы подлежат возмещению как необусловленные процессуальным поведением лица.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Энергожилстрой» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9 716 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: < адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: < сумма> рублей, по состоянию на 1 января 2014 года на период с 1 января 2016 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 20 декабря 2016 года.
Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости.
Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Энергожилстрой» судебные расходы в размере 172 000 (сто семьдесят две тысячи) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Судебную коллегию по административным делам Забайкальского краевого суда.
Судья (подпись) Т.И. Васильева
Решение в окончательной форме изготовлено 15.09.2017.
< данные изъяты>
Подлинник решения подшит в материалах административного дела № 3а-83/2017, находящегося в производстве Забайкальского краевого суда.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка