Решение Астраханского областного суда от 10 июня 2019 года №2а-81/2019

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 июня 2019 года Дело N 2а-81/2019
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Обносовой М.В.,
при секретаре Салиховой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-81/2019 по административному исковому заявлению Пашаева Аликбера Алескеровича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Пашаев А.А. обратился в Астраханский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости административно-бытового корпуса, назначение нежилое, с кадастровым номером N, площадью ... кв.м., расположенного по <адрес> литера строения N в размере .... руб. По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость здания административно - бытового корпуса, назначение нежилое, составляет .... руб. Дата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости 17 октября 2014 года.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта недвижимости, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости объекта, что нарушает его права как собственника, так как влечет увеличение налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 02.0048/1-2018 от 23 декабря 2018 года, выполненному ООО УК "Лайт - Инвест"", рыночная стоимость объекта недвижимости - административно - бытового корпуса, назначение нежилое, с кадастровым номером N площадью ... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, литера строения N по состоянию на 29 июня 2012 года составляет ... руб.
Представитель административного истца Сенягина А.С., действующая на основании доверенности, заявленные административные исковые требования поддержала.
Представитель Правительства Астраханской области Бакаев Т.А. в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной судебной экспертизой.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области, в судебное заседание не явился, согласно отзыву, оставлял решение данного спора на усмотрение суда и просил рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации МО "город Астрахань" в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.
При таких обстоятельствах, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения свидетеля Хаметова Р.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно материалам дела, Пашаев А.А. является собственником объекта недвижимости - административно - бытового корпуса, назначение нежилое, с кадастровым номером N площадью .... кв.м., расположенного по <адрес>
Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года N562-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области" утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 17 октября 2014 года в размере .... руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр 22 января 2013 года.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчёт об оценке от 27 августа 2018 года N02.0048/1-2018, подготовленному ООО УК "Лайт - Инвест", рыночная стоимость объекта недвижимости - административно - бытового корпуса, назначение нежилое, с кадастровым номером N площадью .... кв.м., расположенного по <адрес> по состоянию на 29 июня 2012 года составляет ...
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N 611 (далее-ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Проверяя соответствие отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО УК "Лайт - Инвест", законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.
Из представленного отчета об оценке N 02.0048/1-2018 от 23 декабря 2018 года, судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Отсутствие в отчете вывода оценщика об отнесении объекта оценки к определенному сегменту рынка, наличие противоречивых сведений по объектам - аналогам, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки, ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.
В ходе рассмотрения настоящего дела, определением суда от 29 апреля 2019 года назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 17 октября 2014 года, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью Экспертное Агентство "Дело+".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 26 мая 2019 года N27-05-1-1, рыночная стоимость объекта недвижимости - административно - бытового корпуса, назначение нежилое, с кадастровым номером N площадью ... кв.м., расположенного по адресу<адрес> по состоянию на 17 октября 2014 года определена в размере .... руб.
Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 26 мая 2019 года, подготовленное экспертом ООО Экспертное Агентство "Дело+", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что оценка объекта недвижимости с кадастровым номером 30:12:010431:488 произведена экспертом исходя из весовых показателей оценки затратным, сравнительным и доходным методами. Определяя рыночную стоимость нежилого помещения экспертом применены все способы оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. Заключение содержит обоснование выборов всех методов оценки. При проведении оценки экспертом проанализирован рынок нежилых помещений торгово-офисного назначения. Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, экспертом учитывались территориальное расположение аналогов, преимущественно расположенных в одной территориальной зоне с объектом оценки, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объекту оценки.
Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях нежилых помещений, уторговыванием, местоположением объектов-аналогов.
Рассчитав рыночную стоимость имущественного права с применением весовых коэффициентов, отражающим долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости определена экспертом по состоянию на 17 октября 2014 года в сумме ... руб.
Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.
Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 26 мая 2019 года N27-05-1-1 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17 октября 2014 года в сумме 29440 365 руб.
Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в суд является 7 марта 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Пашаева А.А. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства административно-бытового корпуса, назначение нежилое с кадастровым номером N, площадью ... кв.м., расположенного по <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 октября 2014 года в размере .... рублей на период с 1 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 7 марта 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка