Решение Костромского областного суда от 12 июля 2018 года №2а-72/2017, 2а-9/2018

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 июля 2018 года Дело N 2а-9/2018
Костромской областной суд в составе
председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,
при секретаре Романовой Я.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лобова С.Н. к администрации Костромской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Лобов С.Н. обратился в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником объекта капитального строительства - здания магазина канцтоваров, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 01.03.2016 г. утверждена в размере 17 555 258,69 руб. Однако согласно отчету N 47-Н, выполненному ИП А.С.В.., действительная рыночная стоимость объекта недвижимости 9 302 073 руб. Таким образом, размер кадастровой стоимости данного объекта завышен по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении прав административного истца.
Административный истец просил установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 9 302 073 руб.; возложить на ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области обязанность по внесению соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости; взыскать с административного ответчика - администрации Костромской области в возмещение судебных расходов 80 300 рублей (300 рублей - госпошлина, 80 0000 рублей - судебные издержки).
Судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Росреестра по Костромской области, в качестве заинтересованных лиц - Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация городского округа г. Кострома.
По делу проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
В ходе рассмотрения дела представитель административного истца Лобова С.Н. - Сизова Н.А. административные исковые требования уточнила, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 11 970 000 руб., определенной по состоянию на 01 марта 2016 года заключением эксперта N 10/18-Э; требования о возложении на ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области обязанности по внесению соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости и о взыскании судебных расходов не поддержала.
В судебное заседание административный истец Лобов С.Н. не явился.
Его представитель Сизова Н.А. уточнённые административные исковые требования поддержала.
Представитель заинтересованного лица - администрации г. Кострома Комиссарова А.С. уточнённые административные исковые требования не оспаривала.
Представители административных ответчиков - администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области, представители заинтересованных лиц - Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Кострома, Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно заявленных требований не представили.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, Лобов С.Н. является собственником здания магазина канцтоваров, назначение: нежилое здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> /том 1 л.д. 8-12/.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 17 555 258,69 руб. /том 1 л.д. 13/.
В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N 47-Н, выполненный оценщиком ИП А.С.В.. В отчете рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 г. определена в размере 9 302 073 руб. /том 1 л.д. 31-225/.
В силу положений статей 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.
В соответствии со статьёй 402 НК РФ и нормами Закона Костромской области от 29.10.2015 г. N 18-6-ЗКО "Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 01 января 2016 года определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости влияют на объём налоговых обязательств Лобова С.Н., а, следовательно, затрагивают его права.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для физических лиц является дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение в комиссию.
Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определённой указанным отчётом, по ходатайству представителя заинтересованного лица администрации г. Костромы Комиссаровой А.С. по делу проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
В выводах заключения эксперта N 10/18-Э, составленного экспертом ООО "Центр оценки и финансовой экспертизы" В.Л.В., указано, что оценщиком при составлении отчета допущены следующие нарушения и ошибки:
- оценщик определилстоимость объекта оценки с учетом НДС. В связи с тем, что кадастровая стоимость объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Костромской области по состоянию на 01.03.2016 г. определена без учета НДС, то и рыночную стоимость для целей оспаривания кадастровой стоимости следовало определять без учета НДС (нарушен п. 5 ФСО N 3);
- оценщик относит расположение объекта оценки к спальным районам среднеэтажной застройки (стр. 13 отчета). Однако фактически объект расположен в центральной части города и относится к центрам административных районов города, поскольку объект находится на красной линии ул. Сенной, граничит с площадью Мира, находится в 230 метрах от остановки общественного транспорта и в 120 метрах от проспекта Мира, что составляет менее 5 минут пешим шагом. Кроме того, мимо объекта имеется активный транспортный поток и имеется возможность для стихийной парковки транспорта. Пешеходный трафик средний и мало отличается от пешеходного трафика в районе домов N 4 и N 22/22 на ул. Сенной, который оценщик отнес к центрам административных районов города. В 50 метрах от объекта расположено здание по адресу: г. Кострома, пл. Мира, 2, в котором находятся банки, почта, аптека, магазины, муниципальная художественная галерея. У данных объектов высокая посещаемость клиентов, как на автомашине, так и пешим ходом. Таким образом, в связи с тем, что расположение объекта оценки оценщиком ошибочно отнесено к спальным районам среднеэтажной застройки, выводы по результатам анализа рынка также ошибочны (нарушен пункт 5 ФСО N 3);
- среднее значение ставок арендной платы для торгово-офисной недвижимости и средняя стоимость предложений на продажу объектов торгово-офисной недвижимости оценщиком определены неверно, поскольку рассчитаны в основном по предложениям офисных объектов, ставки арендной платы не приведены к одному виду, выведено среднее значение по ставкам, включающим коммунальные платежи, ставкам, не включающим коммунальные платежи, и ставкам, по которым неизвестно: включают они коммунальные платежи или нет. Соответственно, не являются достоверными расчеты по определению коэффициента капитализации (нарушен пункт 5 ФСО N 3);
- оценщик относит объект оценки к магазинам (торговым помещениям), однако в качестве аналогов принимает только офисные помещения. При этом ставки аренды у офисных помещений выше, чем определенная на стр. 186 отчета средняя ставка аренды в размере 486,54 руб., что является противоречием (нарушен пункт 5 ФСО N 3, поскольку вводится в заблуждение пользователь отчета);
- в связи с тем, что оценщиком расположение объекта оценки отнесено к спальным районам среднеэтажной застройки, а не к центрам административных районов города, на стр. 96, 98, 100 отчета оценщик вводит понижающие поправки на местоположение, при этом объекты-аналоги N 1 и N 3, расположенные в непосредственной близости от объекта оценки на ул. Сенной, 18, оценщик отнес к центрам административных районов города. Тем самым, введение указанной корректировки ведет к снижению стоимости объекта, определенной доходным подходом (нарушен пункт 5 ФСО N 3). Соответственно, нельзя признать достоверной стоимость объекта, определённую доходным подходом;
- в описании объектов-аналогов для расчета рыночной ставки арендной платы для объектов-аналогов N 1 и N 3 указано, что в ставку арендной платы входят коммунальные платежи, однако по объектам-аналогам N 2 и N 4 данной информации не содержится, комментариев оценщика по этому факту в отчете не имеется, в расчетах ставки арендной платы от коммунальных платежей не очищены, в связи с чем стоимость объекта, определенную доходным подходом, нельзя признать достоверной;
- утверждение оценщика о том, что на дату оценки заключенные договора аренды по объекту оценки отсутствовали, не подтверждены, что нарушает п.п. 5, 11 ФСО N 3;
- расчеты по определению рыночной стоимости земельного участка оценщиком выполнены неверно, поскольку применен Справочник оценщика недвижимости 2016. Том III. Земельные участки. Н.Новгород, который рекомендовано применять только с 01.05.2016 г. В данном случае следовало применять справочник 2014 г. (нарушен пункт 5 ФСО N 3);
- в связи с тем, что оценщиком расположение объекта оценки отнесено к спальным районам среднеэтажной застройки, а не к центрам административных районов города, на стр. 133 отчета оценщик вводит понижающие поправки на местоположение, при этом объект-аналог N 3, расположенный в непосредственной близости от объекта оценки на ул. Сенной, 22/22, и объект-аналог N 1, расположенный на ул. Сенной д. 4, оценщик отнес к центрам административных районов города. Тем самым, введение указанной корректировки ведет к снижению стоимости объекта, определенной сравнительным подходом (нарушен пункт 5 ФСО N 3). Соответственно, нельзя признать достоверной стоимость объекта, определённую сравнительным подходом;
- при определении стоимости объекта сравнительным подходом оценщик не вводит корректировки по таким ценообразующим факторам как: состояние внутренней отделки, наличие отдельного входа, материал стен здания, тип парковки, тип объекта, расстояние до остановки общественного транспорта;
- оценщик методологически неверно определилстоимость объекта оценки сравнительным подходом, умножив рыночную стоимость 1 кв.м на общую площадь объекта, тогда как рыночную стоимость 1 кв.м следовало умножить на общую площадь помещений. Данная необходимость обусловлена тем, что общая площадь здания включает в себя площади, занимаемые перегородками и внутренними стенами, тогда как площадь помещений указанных элементов не учитывает. Кроме того, практически во всех объявлениях на продажу указывается площадь объектов без учета стен и перегородок, а в доходном подходе стоимость объекта оценки определяется исходя из площади объекта без учета стен и перегородок.
Ввиду указанного эксперт сделал вывод о том, что допущенные оценщиком нарушения не позволяют признать достоверной определённую в отчете рыночную стоимость объекта оценки.
В экспертном заключении N 10/18-Э рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года эксперт определилв размере 11 970 000 руб.
Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.
Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.
Представители лиц, участвующих в деле, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли, административные исковые требования основаны на данном заключении эксперта.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 11 970 000 рублей.
Административное исковое заявление поступило в суд 20 октября 2017 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость здания магазина канцтоваров, назначение: нежилое здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 11 970 000 (одиннадцать миллионов девятьсот семьдесят тысяч) рублей.
Датой подачи заявления считать 20 октября 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка