Решение Астраханского областного суда от 13 марта 2018 года №2а-70/2017, 2а-23/2018

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 марта 2018 года Дело N 2а-23/2018
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хасановой М.М.
при секретаре Зыбельт Д.Э.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мусаева Умалата Абдуллагаджиевича к Правительству Астраханской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Мусаев У.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. метров, из земель населенных пунктов для строительства торгового комплекса, расположенного по адресу: <...> равной рыночной стоимости в размере <...> рублей.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <...>.
На основании Постановления Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года N584-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области" определена кадастровая стоимость земельного участка в размере <...> рублей.
По мнению истца, кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, поскольку согласно оценке, проведенной ООО "...", рыночная стоимость земельного участка определена в размере <...> рублей.
Таким образом, истец просил установить кадастровую стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере <...> рублей.
В судебном заседании представитель Мусаева К.А. - Кузьмин А.А. просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере <...> рублей, согласно заключению судебной экспертизы, проведенной ООО Экспертное Агентство "...".
Представитель Правительства Астраханской области Бакаев Т.А. не возражал против удовлетворения заявленных требований с учетом проведенной по делу судебной экспертизы ООО Экспертное Агентство "...".
Истец Мусаев У.А., представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, представитель администрации муниципального образования "Камызякский район" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав явившиеся стороны, эксперта Х., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.
Согласно разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Мусаев У.А. является собственником земельного участка, с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. метров, из земель населенных пунктов для строительства торгового комплекса, расположенного по адресу: <...>.
На основании Постановления Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года N 584-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области" в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере <...> рублей.
В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли. Любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
При этом, исходя из положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, одной из форм платы за использование земли является земельный налог, порядок исчисления и уплаты которого устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.
Вместе с тем часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статья 24.18 вышеназванного Закона предусматривает право физического лица оспаривать в суде или комиссии результаты определения кадастровой стоимости в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этого лица.
Мусаев У.А., являясь собственником земельного участка и плательщиком земельного налога, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости.
Поскольку истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка, утвержденной Постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года N 584-П, то вправе оспаривать ее в судебном порядке путем определения рыночной стоимости земельного участка.
В обоснование заявленных исковых требований Мусаевым У.А. представлен отчет об оценке N<...>, подготовленный ООО "...", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> на 1 января 2013 года определена в размере <...> рублей.
В рамках рассмотрения дела по ходатайству представителя Мусаева К.А. - Кузьмина А.А. определением суда от 06 февраля 2018 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО Экспертное Агентство "...".
Из заключения судебной оценочной экспертизы N<...>, проведенной ООО Экспертное Агентство "...", следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2013 года составила <...> рублей.
Представитель Мусаева К.А. - Кузьмин А.А. в судебном заседании просил установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2013 года в размере <...> рублей, полагая выводы судебной экспертизы достоверными.
Лица, участвующие в деле, возражений относительно результатов судебной экспертизы, проведенной ООО Экспертное Агентство "...", не представили.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Из заключения ООО Экспертное Агентство "..." следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка, экспертом проанализирован рынок земельных участков 2012 года для использования в коммерческих целях, то есть схожих с объектом оценки по виду разрешенного использования, а также по количественным и качественным характеристикам.
Поскольку рынок земельных участков, схожий с объектом-оценки по количественным и качественным характеристикам в Камызякском районе Астраханской области ограничен, экспертом приняты за основу объекты-аналоги территориальное расположение которых отличается от объекта-оценки.
Так, объекты-аналоги N1 и N3 находятся в Приволжском районе Астраханской области, объект-аналог N2 в Володарском районе Астраханской области, объект-аналог N5 в Икрянинском районе Астраханской области. Однако все аналоги находятся на землях населенных пунктов.
Кроме того, исходя из экспертного заключения, в качестве объектов-аналогов приняты земельные участки с назначением не сопоставимым с объектом-оценки.
В судебном заседании эксперт Х. пояснил, что по объекту-аналогу N1 земельный участок предназначен для ИЖС, в объявлении о продаже также содержаться сведения о возможном использовании земельного участка для строительства и осуществления предпринимательской деятельности, по объекту-аналогу N5 земельный участок, согласно объявлению, также предназначен для ИЖС - для строительства гостиницы, то есть цель использования земельных участков N1 и N5 - коммерческое назначение; по объекту-аналогу N2, согласно информации, указанной в объявлении, земельный участок предназначен для строительства АЗС, то есть для коммерческого использования; в объявлении по объектам-аналогам N3 и N5 не конкретизировано разрешенное использование земельных участков, в связи с чем, в соответствии со справочником под редакцией Лейфера Л.А. 2014 года, земельные участки по классификации отнесены под строительство жилой застройки и с учетом примененных корректировок приняты при проведении оценки в качестве объектов-аналогов N3 и N5.
С учетом изложенного, экспертом обоснованно применена корректировка на местоположение и вид разрешенного использования объектов-аналогов по отношению к объекту-оценки.
Применение вышеуказанных объектов-аналогов не противоречит разделу 5 "Анализ рынка" Федеральных стандартов оценки N7, допускающих в оценочной деятельности расширение территории исследования рынка за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с объектом-оценки.
Также при определении рыночной стоимости объекта-оценки экспертом за основу прияты объекты-аналоги с датой оценки сентябрь-декабрь 2012 года, что соответствует требованиям, предъявляемым ФСО N1 и ФСО N7.
При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является минимальным, связан с разницей в датах продаж и оценки, уменьшением стоимости в результате торга, местоположением объекта-оценки и объектов-аналогов, частичным наличием у объекта-аналога N1 коммуникаций, разницей в площадях земельных участков, что свидетельствует о максимальной достоверности определенной рыночной стоимости объекта-оценки.
Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение содержит обоснование выбора метода оценки сравнительным подходом, а также обоснование отказа от применения затратного и результатов доходного подходов.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.
В судебном заседании эксперт Х. поддержал выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, подготовленной ООО Экспертное Агентство "...".
Суд, проанализировав и оценив заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленной ООО Экспертное Агентство "..." и отчет об оценке ООО "..." на соответствие их требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии за основу заключения судебной оценочной экспертизы ООО Экспертное Агентство "...", так как представленный истцом в качестве доказательства подтверждения рыночной стоимости земельного участка отчет, подготовленный ООО "...", допускает неоднозначное токование, поскольку при определении рыночной стоимости объекта-оценки, за основу приняты объекты-аналоги, площадь которых в значительной степени отличаются от объекта оценки. Кроме того, при оценке оценщиком фактически применены аналоги земельных участков без определения вида разрешенного использования, не применены корректировки по месту расположению объектов-аналогов в поселениях, тогда как объект-оценки расположен в районном центре. Таким образом, отсутствие в отчете необходимых сведений об объектах-аналогах существенным образом влияет на правильность выводов, содержащихся в отчете, относительно определения рыночной стоимости самого объекта-оценки.
С учетом изложенного, в силу статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение ООО Экспертное Агентство "..." надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. метров, из земель населенных пунктов для строительства торгового комплекса, расположенного по адресу: <...> в размере <...> рублей.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Из представленных доказательств следует, что в суд с иском Мусаев У.А. обратился 28 декабря 2017 года, в ином предусмотренном действующем законодательством порядке по вопросу оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, истец не обращался.
Сроки обращения административного истца в суд не нарушены, поскольку исходя из кадастровой выписки сведения о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости внесены 18 января 2014 года на основании постановления Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года N 584-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории г.Астрахани", то есть на момент обращения истца в суд пятилетний срок не истек.
Оснований для возложения судебных расходов на ответчика по делу не имеется, поскольку установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является способом реализации прав административного истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Мусаева Умалата Абдуллагаджиевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. метров, из земель населенных пунктов для строительства торгового комплекса, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере <...> рублей на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 28 декабря 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 15 марта 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка