Решение Астраханского областного суда от 01 марта 2018 года №2а-69/2017, 2а-22/2018

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 1 марта 2018 года Дело N 2а-22/2018
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,
при секретаре Ивановой Л.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-22/2018 по административному исковому заявлению Кириловой Э.П. к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Кириллова Э.П. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области, Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 38000 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование: для размещения скверов со спортивными площадками, расположенного по адресу: <адрес> По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 38869060 рублей.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются его права как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20 ноября 2017 года N И-17-0032, подготовленному ООО "Дом оценки, консалтинга и аудита", рыночная стоимость по состоянию на 17 июля 2014 года земельного участка, площадью 38000 кв.м. составляет 7142480 рублей.
С учетом изложенного административный истец полагает, что ее права могут быть защищены посредством установления по состоянию на 17 июля 2014 года кадастровой стоимости земельного участка, площадью 38000 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование: для размещения скверов со спортивными площадками, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 7142480 рублей.
Административный истец Кириллова Э.П. в судебное заседание не явилась, о дне судебного заседания извещена надлежащим образом. Представитель административного истца Цареградская М.П., действующая на основании доверенности, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой судебной оценочной экспертизой, в размере 7372000 рублей.
Представитель Правительства Астраханской области Бакаев Т.А. против удовлетворения административного иска не возражал.
Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП "Росреестра" по Астраханской области в судебное заседание не явился, представили заявление о рассмотрения дела без их участия.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, привлеченный к участию в деле определением Астраханского областного суда от 30 января 2017 года, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении без их участия.
Представитель администрации муниципального образования "Наримановский район" Астраханской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения свидетеля, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В судебном заседании установлено, что Кириллова Э.П. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 38000 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование: для размещения скверов со спортивными площадками, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается копиями постановления администрации муниципального образования "Наримановский район" от 13 августа 2014 года N 1802, договора аренды земельного участка от 13 августа 2014 года N 307, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06 июля 2017 года (л.д.6-16).
Земельный участок с кадастровым номером N поставлен на государственный кадастровый учет 17 июля 2014 года. Кадастровая стоимость земельного участка установлена постановлением Правительства Астраханской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области" N 584-П от 25 декабря 2013 года в размере 38869060 рублей.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 17 июля 2014 года, утвержденную постановлением Правительства Астраханской области N 584-П от 25 декабря 2013 года, административный истец представил суду отчёт об оценке NИ-17-0032, подготовленный оценщиком ООО "Дом оценки, консалтинга и аудита" Макеевым П.А., согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 17 июля 2014 года земельного участка площадью 38000 кв.м., с кадастровым номером N составляет 7142480 рублей (л.д.26-62).
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее-ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком ООО "Дом оценки, консалтинга и аудита" Макеевым П.А., законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям федерального законодательства.
Из представленного отчета об оценке N И-17-0032 от 20 ноября 2017 года, а также пояснений в судебном заседании оценщика Макеева П.А., судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Отсутствие информации о фактическом использовании земельного участка, ценах сделок и (или) предложений о продаже земельных участков из сегментов рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, достоверных сведений о категории земель разрешенном использовании аналогов ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки. В этой связи отсутствие достоверной и проверяемой информации об участках - аналогах является нарушением требований федеральных стандартов оценки, что не позволяет сделать вывод о достоверности полученного результата оценки.
В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, определением Астраханского областного суда от 30 января 2018 года назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 17 июля 2014 года, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Экспертное агентство "Дело+".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 19 февраля 2018 года N30-01-1-1, рыночная стоимость по состоянию на 17 июля 2014 года земельного участка площадью 38000 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование: для размещения скверов со спортивными площадками, расположенного по адресу: <адрес> определена в размере 7372000 рублей.
Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 19 февраля 2018 года N30-01-1-1, подготовленное экспертом ООО "Экспертное агентство "Дело+", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что в заключении приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объектов исследования производился экспертом с использованием сравнительного метода, который представляет собой способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывая различие между ними.
Экспертом принято пять объектов-аналогов, которые относятся к одному оцениваемому с объектом оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по виду права на земельный участок, категории земель, дате продажи, виду разрешенного использования.
Как пояснил в судебном заседании эксперт Хаметов Р.Н., выявленные различия между объектом оценки и объектами-аналогами отмечены в площади, наличии коммуникаций, расположения в разных территориальных зонах откорректированы с обоснованием применения каждой поправки.
Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 19 февраля 2018 года N30-01-1-1 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд считает, что административное исковое заявление Кирилловой Э.П. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка подлежит удовлетворению, полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17 июля 2014 в сумме 7372000 рублей.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в суд является 27 декабря 2017 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2017 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Кириловой Э.П. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 38000 кв.м., разрешенное использование: для размещения скверов со спортивными площадками, категория земель - земли населённых пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 июля 2014 года в размере 7372000 рублей (семь миллионов триста семьдесят две тысячи) рублей на период с 01 января 2017 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 27 декабря 2017 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 06 марта 2018 года.
Судья Астраханского
областного суда Д.Р. Хаирова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка