Решение Астраханского областного суда от 22 марта 2018 года №2а-66/2017, 2а-19/2018

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 марта 2018 года Дело N 2а-19/2018
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,
при секретаре Петровой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-19/2018 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Проспект" к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Проспект" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП "Росреестра" по Астраханской области, Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 200000 кв.м., категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, для размещения дома отдыха с садовым подсобным хозяйством, расположенного по адресу: Астраханская область, Камызякский район, с северной границы рыболовецкой тони "Парижская коммуна", между рекой Артельная и полосой отвода автодороги Камызяк-Кировский. Указанный земельный участок образован 14 июня 2011 года, сведения об его образовании внесены в государственный кадастр недвижимости 01 августа 2011 года. По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 55782000 рублей. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости 01 августа 2011 года.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, что нарушает его права как арендатора земельного участка, так как влечет увеличение арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 01 декабря 2017 года N5-11-17, подготовленному оценщиком ООО "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз", рыночная стоимость по состоянию на 01 августа 2011 года земельного участка площадью 200000 кв.м. составляет 5771000 рублей. Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области заявление ООО "Проспект" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка не принято к рассмотрению, представленные документы возвращены заявителю.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки, внесением кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости 01 августа 2011 года, истечением срока подачи в суд заявления о пересмотре кадастровой стоимости и не проведением очередной государственной кадастровой оценки спорного земельного участка, административный истец просит восстановить пропущенный срок обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 200000 кв.м., категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, для размещения дома отдыха с садовым подсобным хозяйством, расположенного по адресу: <адрес>, с северной границы рыболовецкой тони "Парижская коммуна", между рекой Артельная и полосой отвода автодороги Камызяк-Кировский, равной его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость в размере 5771000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Проспект" Гальцев А.В. административные исковые требования поддержал, не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизы - 6008000 рублей.
Представитель Правительства Астраханской области Бакаев Т.А. в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с рыночной стоимостью, установленной судебной экспертизой.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в письменном отзыве указывает на то, что орган кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, поэтому является ненадлежащим ответчиком по делу.
Определениями Астраханского областного суда к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханский области, администрация муниципального образования "Камызякский район" Астраханской области.
Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханский области, администрации муниципального образования "Жан-Аульский сельсовет" Астраханской области, администрации муниципального образования "Камызякский район" Астраханской области в судебное заседание не явились, о дне судебного заседания извещены надлежащим образом.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения свидетеля ФИО10., эксперта Хаметова Р.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлен порядок определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. В соответствии с частью 2 статьи 24.19 Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Таким образом, заявляя требование о пересмотре кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной, административный истец должен подтвердить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, на которую была определена кадастровая стоимость.
В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды земельного участка N 11/504 от 18 октября 2011 года, дополнительного соглашения к договору аренды от 26 октября 2011 года, договора перенайма права аренды на земельный участок от 01 ноября 2011 года ООО "Проспект" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 200000 кв.м., категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, для размещения дома отдыха с садовым подсобным хозяйством, расположенного по адресу: Астраханская область, Камызякский район, с северной границы рыболовецкой тони "Парижская коммуна", между рекой Артельная и полосой отвода автодороги Камызяк-Кировский (т.1 л.д.6-17).
Согласно условиям дополнительного соглашения от 26 октября 2011 года к договору аренды земельного участка от 18 октября 2011 года исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится исходя из его кадастровой стоимости.
Учитывая, что для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, ООО "Проспект, чьи права и обязанности она затрагивает как арендатора земельного участка, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером N, площадью 200000 кв.м. поставлен на государственный кадастровый учет 14 июня 2011 года, имеет статус - учтенный. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена 01 августа 2011 года исходя из расчета удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Правительства Астраханской области N 532-П от 06 декабря 2010 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Астраханской области", и составляет 55782000 рублей.
Согласно уведомлению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области от 13 декабря 2017 года N 1431 заявление ООО "Проспект" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка не принято к рассмотрению, представленные документы возвращены заявителю.
С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", представленное ООО "Проспект" уведомление Комиссии является надлежащим подтверждением соблюдения обществом установленного законом об оценочной деятельности досудебного порядка урегулирования спора.
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закреплено право юридического лица обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 200000 кв.м. были внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 августа 2011 года, следовательно, пятилетний срок истек 01 августа 2016 года. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области обратился 11 декабря 2017 года, то есть с пропуском срока.
В обоснование причин пропуска данного срока административный истец ссылается на рассмотрение в судебном порядке гражданского дела по исковому заявлению Безпалого В.А. к ООО "Проспект" об истребовании из незаконного владения части земельного участка с кадастровым номером N.
Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка, исходя из которой рассчитываются арендные платежи, является актуальной для ООО "Проспект", очередная государственная кадастровая оценка земель особо охраняемых территорий и объектов до настоящего времени не проведена, с учетом конкретных обстоятельств дела, и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить ООО "Проспект" срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01 августа 2011 года, административный истец представил суду отчёт об оценке N05-11-17 от 01 декабря 2017 года, подготовленный ООО "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз", согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01 августа 2011 года земельного участка, площадью 200000 кв.м. составляет 5771000 рублей (т. 1 л.д.29 -71).
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В соответствии с общими требованиями, установленными к содержанию отчета, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее-ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком, законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям федерального законодательства.
Из представленного отчета об оценке от 01 декабря 2017 года N05-11-17, а также пояснений в судебном заседании свидетеля ФИО5, судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчетах документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчетах показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Отсутствие вывода оценщика об отнесении объекта оценки к определенному сегменту рынка, наличие противоречивых сведений по земельным участкам - аналогам, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки, ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.
В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, определением Астраханского областного суда от 01 февраля 2018 года назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 августа 2011 года, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Экспертное агентство "Дело+".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 25 февраля 2018 года N01-02-1-1 рыночная стоимость по состоянию на 01 августа 2011 года земельного участка с кадастровым номером N, площадью 200000 кв.м. установлена в размере 6008000 рублей.
Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 25 февраля 2018 года N01-02-1-1, подготовленное экспертом ООО "Экспертное агентство "Дело+", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что в заключении приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объектов исследования производился экспертом с использованием сравнительного метода, который представляет собой способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывая различие между ними.
Экспертом принято пять объектов-аналогов, которые относятся к одному оцениваемому с объектом оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по категории земель, виду разрешенного использования.
Как пояснил в судебном заседании эксперт Хаметов Р.Н., выявленные различия между объектом оценки и некоторыми объектами-аналогами отмечены в дате продажи, месту расположения, передаваемым правам, коммуникациям, площади откорректированы с обоснованием применения каждой поправки.
Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 25 февраля 2018 года N01-02-1-1 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд считает, что административное исковое заявление ООО "Проспект" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка подлежит удовлетворению, и полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 200000 кв.м. в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 августа 2011 года в сумме 6008000 рублей.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области является 11 декабря 2017 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2017 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Проспект" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 200000 кв.м., категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, для размещения дома отдыха с садовым подсобным хозяйством, расположенного по адресу: <адрес>, с северной границы рыболовецкой тони "Парижская коммуна", между рекой Артельная и полосой отвода автодороги Камызяк-Кировский, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 6008000 (шесть миллионов восемь тысяч) рублей на период с 01 января 2017 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 11 декабря 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 27 марта 2018 года.
Судья Астраханского
областного суда Д.Р. Хаирова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка