Решение Астраханского областного суда от 20 марта 2018 года №2а-64/2017, 2а-17/2018

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 марта 2018 года Дело N 2а-17/2018
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,
при секретаре Мязиной Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-17/2018 по административному исковому заявлению Зайцева А.С. к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Зайцев А.С. обратился с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3182 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты торговли, общественное питание, бытовое обслуживание, расположенного по адресу: <адрес>. По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 8538992,46 рублей.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются его права как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 08 декабря 2017 года N01-12-17, подготовленному оценщиком ООО "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз" Евдошенко М.В., рыночная стоимость по состоянию на 27 октября 2017 года земельного участка площадью 3182 кв.м. составляет 3030000 рублей.
С учетом изложенного, а также изменений административных исковых требований в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления по состоянию на 27 октября 2017 года кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером N, площадью 3182 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты торговли, общественное питание, бытовое обслуживание, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере, установленном судебной оценочной экспертизой, 3337345 рублей.
Административный истец Зайцев А.С. в судебное заседание не явился, о дне судебного заседания извещен надлежащим образом. Представитель административного истца Бердников И.П., действующий на основании доверенности, административные исковые требования с учетом уточнений в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации поддержал и просил удовлетворить.
Представитель Правительства Астраханской области Бакаев Т.А. против удовлетворения административного иска не возражал.
Определением Астраханского областного суда от 11 января 2018 года к участию в рассмотрении административного дела в качестве административного ответчика привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"" по Астраханской области.
Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП "Росреестра" по Астраханской области в судебное заседание не явился, представили заявление о рассмотрения дела без их участия.
Определением Астраханского областного суда от 11 января 2018 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении без их участия.
Представитель администрации муниципального образования "Город Ахтубинск" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения свидетеля, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлен порядок определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. В соответствии с частью 2 статьи 24.19 Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка N 31-01-08 от 25 сентября 2008 года, дополнительного соглашения от 26 июля 2017 года земельный участок с кадастровым номером N, площадью 3182 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты торговли, общественное питание, бытовое обслуживание, расположенного по адресу: <адрес> передан администрацией МО "Город Ахтубинск"в пользование Зайцеву А.С., сроком до 30 сентября 2028 года (л.д.8-10).
Согласно пункту 1 дополнительного с оглашения к договору аренды земельного участка исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится исходя из его кадастровой стоимости.
Учитывая, что для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, Зайцев А.С., чьи права и обязанности она затрагивает как арендатора земельного участка, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.
Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 3182 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> поставлен на государственный кадастровый учет 06 мая 2017 года, имеет статус учтенного объекта.
Постановлением администрации муниципального образования "Город Ахтубинск" от 18 октября 2017 года N 1305 земельному участку из земель населенных пунктов, площадью 3182 кв.м., с кадастровым номером N изменено разрешенное использование с туристическое использования на объекты торговли, общественное питание, бытовое обслуживание.
Сведения об измененном виде разрешенного использования земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 27 октября 2017 года, определена кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату (27 октября 2017 года) из расчета удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Правительства Астраханской области N 584-П от 25 декабря 2013 года и составила 8538992 рубля 46 копеек.
Таким образом, исходя из положений статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", датой определения кадастровой стоимости в данном случае является 27 октября 2017 года.
В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 27 октября 2017 года, административный истец представил суду отчёт об оценке N 01-12-17 от 08 декабря 2017 года, выполненный специалистом ООО "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз" Евдошенко М.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка, площадью 3182 кв.м., с кадастровым номером N составляет 3030000 рублей (том 1 л.д.37-79).
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее-ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком Евдошенко М.В., законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям федерального законодательства.
Из представленного отчета об оценке N 01-12-17 от 08 декабря 2017 года, а также пояснений в судебном заседании оценщика Евдошенко М.В., судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Отсутствие информации о фактическом использовании земельного участка, ценах сделок и (или) предложений о продаже земельных участков из сегментов рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, достоверных сведений о категории земель разрешенном использовании аналогов ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки. В этой связи отсутствие достоверной и проверяемой информации об участках - аналогах является нарушением требований федеральных стандартов оценки, что не позволяет сделать вывод о достоверности полученного результата оценки.
В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, определением Астраханского областного суда от 25 января 2018 года назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 27 октября 2017 года, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Экспертное агентство "Дело+".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 19 февраля 2018 года N 25-01-1-1, рыночная стоимость по состоянию на 27 октября 2017 года земельного участка площадью 3182 кв.м., с кадастровым номером N, установлена в размере 3337345 рублей.
Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 19 февраля 2018 года N25-01-1-1, подготовленное экспертом Общества с ограниченной ответственностью "Экспертное агентство "Дело+", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что экспертом в заключении приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объекта оценки производился экспертом с использованием сравнительного метода, который представляет собой способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывая различие между ними.
Экспертом принято пять объектов-аналогов, которые относятся к одному оцениваемому с объектом оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по передаваемым правам (право собственности), категории земель населенных пунктов, условиям продажи, объекты-аналоги N 1,2,4,5 по месту расположения.
Как пояснил в судебном заседании эксперт Хаметов Р.Н. выявленные различия между объектом и объектами-аналогами отмечены в площади, виду разрешенного использования, коммуникациям откорректированы с обоснованием применения каждой поправки.
Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 19 февраля 2018 года N25-01-1-1 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд считает, что административное исковое заявление Зайцева А.С. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка подлежит удовлетворению, полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 27 октября 2017 года в сумме 3337345 рублей.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в суд является 26 декабря 2017 года, и установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - 27 октября 2017 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Зайцева А.С. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3182 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты торговли, общественное питание, бытовое обслуживание, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 октября 2017 года в размере 3337345 рублей (три миллиона триста тридцать семь тысяч триста сорок пять) рублей на период с 27 октября 2017 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 26 декабря 2017 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 26 марта 2018 года.
Судья Астраханского
областного суда Д.Р. Хаирова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка