Дата принятия: 14 сентября 2017г.
Номер документа: 2а-63/2017
ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 14 сентября 2017 года Дело N 2а-63/2017
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 сентября 2017 года г. Чита
Забайкальский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Васильевой Т.И.,
при секретаре Керимовой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мусаевой М. Г.-К. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
23 июня 2017 года Мусаева М.Г.-К. посредством представителя по доверенности Мусаева А.А.-О. обратилась в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 618 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания (магазин по продаже смешанных товаров), расположенного по адресу: < адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 28 января 2016 года.
В обоснование требований представитель административного истца Мусаев А.А.-О. указал, что земельный участок с кадастровым номером № как вновь образованный из земельного участка с кадастровым номером № предоставлен Мусаевой М.Г.-К. на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, № от < Дата>. Кадастровая стоимость земельного участка на вышеуказанную дату определена в размере < данные изъяты> рублей, что существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке объекта оценки № от < Дата> в размере < данные изъяты> рублей. Данное обстоятельство нарушает права Мусаевой М.Г.-К., поскольку ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, уплачиваемых ею за указанный земельный участок.
В судебное заседание административный истец Мусаева М.Г.-К., ее представитель Мусаев А.А.-О. не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте слушания дела, для участия в судебном заседании представителей не направили. Заинтересованные лица филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Забайкальскому краю, администрация городского округа «Город Чита», извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, просили рассмотреть административное дело в отсутствие своих представителей.
На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 08 апреля 2000 года, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из рыночной стоимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Таким образом, арендатор земельного участка вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости и по условиям договора аренды подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости.
По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.
Как следует из материалов дела, Мусаева М.Г.-К. на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена № от < Дата> являлась арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 960 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания (магазин по продаже смешанных товаров), расположенного по адресу: < адрес>.
Распоряжением Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 21 марта 2016 года № 1295/р в договор аренды внесены изменения, согласно которым предметом договора определен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 618 кв.м, расположенный по адресу: < адрес>.
По сведениям филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Забайкальскому краю земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером в ходе проведения кадастровых работ по перераспределению земельного участка с кадастровым номером № и земель в кадастровом квартале №, государственная собственность на которые не разграничена в соответствии с Распоряжением Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края т 25 августа 2015 года № 5237/р.
Вместе с тем, в установленные сроки дополнительное соглашение к договору аренды от < Дата> № о внесении в него изменений в соответствии с Распоряжением Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от < Дата> №/р между арендатором и арендодателем заключено не было.
Учитывая изложенные обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства по административному делу, производство по делу в период времени с 3 августа по 4 сентября 2017 года было приостановлено для предоставления Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и Мусаевой М.Г.-К. срока для заключения между сторонами договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №, и прохождения им процедуры государственной регистрации в установленном законом порядке.
< Дата> заключен договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, согласно которому Мусаева М.Г.-К. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 618 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания (магазин по продаже смешанных товаров), расположенного по адресу: < адрес>. < Дата> указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (номер регистрации №), что подтверждается представленными в материалы дела копией договора аренды от < Дата>, сведениями филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Забайкальскому краю из Единого государственного реестра недвижимости от 8 сентября 2017 года.
Таким образом, на момент рассмотрения административного дела административный истец - Мусаева М.Г.-К. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 618 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания (магазин по продаже смешанных товаров), расположенного по адресу: < адрес>.
В соответствии с пунктом 4.3 указанного договора аренды расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Сведения об участке внесены в государственный кадастр недвижимости 28 января 2016 года.
Приказом Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года № 6/нпа «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края» кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 28 января 2016 года в размере < данные изъяты> рублей.
Сведения о данном размере кадастровой стоимости 29 января 2016 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 апреля 2017 года, сведениями филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Забайкальскому краю от 8 сентября 2017 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей.
В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного земельного участка превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет об оценке земельного участка № от < Дата>, составленный оценщиком О., являющейся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (регистрационный № от < Дата> в реестре членов РОО). Ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована, страховщик - < наименование страховщика>, период действия договора - с < Дата> по < Дата> (страховой полис №).
В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого объекта недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указала на методологическое противоречие в определении объекта оценки, поскольку оценке подлежит сам земельный участок, а не производимые на нем улучшения.
Основанием для отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка указано отсутствие достоверной информации о рыночных ставках арендной платы, а также о расходах, связанных со строительством объекта, способного приносить доход на оцениваемом земельном участке.
В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20мая 2015 года № 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).
При реализации указанного подхода к оценке выбраны три объекта-аналога, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.
На основании примененной методики рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 618 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания (магазин по продаже смешанных товаров), расположенного по адресу: < адрес>, с учетом допущений и ограничений по состоянию на 28 января 2016 года определена в размере < данные изъяты> рублей.
Также, административным истцом в материалы дела представлено положительное экспертное заключение № от < Дата> на отчет об оценке № от < Дата> эксперта Т. (регистрационный № согласно реестру членов СРО Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков»), согласно которому вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015.
В ходе судебного разбирательства представителями административных ответчиков, заинтересованных лиц каких-либо возражений относительно возможности принятия указанного отчета об оценке в качестве доказательства заявленной в иске административным истцом величины рыночной стоимости земельного участка, не высказано. Ходатайство о назначении судебной экспертизы участвующими в деле лицами не заявлялось.
Оценив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 618 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания (магазин по продаже смешанных товаров), расположенного по адресу: < адрес>, подлежит установлению в размере, равном его рыночной стоимости: < данные изъяты> рублей.
Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.
В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
До обращения в суд административный истец в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю не обращался.
С учетом изложенного, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере < данные изъяты> рублей подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 28 января 2016 года. Данная кадастровая стоимость подлежит использованию на период с 1 января 2017 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года № 20-П, Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», и полагает возможным в связи с удовлетворением требований административного истца взыскать с административного ответчика - Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, как органа, утвердившего оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости земельного участка, сумму уплаченной при подаче административного искового заявления государственной пошлины в размере 300 рублей.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Мусаевой М. Г.-К. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 618 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания (магазин по продаже смешанных товаров), расположенного по адресу: < адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: < данные изъяты> рублей, по состоянию на 28 января 2016 года на период с 1 января 2017 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 23 июня 2017 года.
Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости.
Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу Мусаевой М. Г.-К. сумму уплаченной при подаче административного искового заявления государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Судебную коллегию по административным делам Забайкальского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья (подпись) Т.И. Васильева
Решение в окончательной форме изготовлено 15.09.2017.
< данные изъяты>
Подлинник решения подшит в материалах административного дела № 3а-63/2017, находящегося в производстве Забайкальского краевого суда.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
