Решение Астраханского областного суда от 12 марта 2018 года №2а-63/2017, 2а-16/2018

АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 марта 2018 года Дело N 2а-16/2018
Судья Астраханского областного суда Баранов Г. В., при секретаре Петровой М. В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Хасбулатова Г.Х. к Федеральному государственному бюджетному учреждению " Федеральная кадастровая палата " Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в лице филиала ФГБУ " ФКП Росреестра " по Астраханской области, Агентству по управлению государственным имуществом по Астраханской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области Администрации МО " Енотаевский район " об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Хасбулатов Г. Х. обратился в суд с административным иском, в обоснование которого указал, что на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 24 сентября 2007 года, является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного относительно ориентира: <адрес>, с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м., вид угодий - пастбища. Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составляет <данные изъяты> рублей. Считает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2015 года определена неверно, так как согласно Отчету N от 22 ноября 2017 года, составленного ООО ЭА " Дело+ ", рыночная стоимость данного земельного участка на указанную дату составляет <данные изъяты> рублей. Указывает, что оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права его права и обязанности, так как он уплачивает арендную плату исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Хасбулатов Г. Х. просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид использования - пастбища, расположенного по адресу <адрес>, по состоянию на 1 января 2015 года равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.
В ходе рассмотрения дела представителем административного истца заявленные требования уточнены, он просит установить по состоянию на 1 января 2015 года кадастровую стоимость указанного земельного участка на основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.
В судебном заседании представитель Хасбулатова Г. Х - Джупалаев М. Д. просил удовлетворить требования в полном объеме. Представитель Агентства по управлению государственным имуществом по Астраханской области - Диадинова Д. Х. не возражала по существу заявленных требований. Представители Федерального государственного бюджетного учреждения " Федеральная кадастровая палата " Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в лице филиала ФГБУ " ФКП Росреестра " по Астраханской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Администрации МО " Енотаевский район " в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. С учетом надлежащего извещения заинтересованных лиц о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных сторон.
Выслушав объяснения представителя Хасбулатова Г. Х - Джупалаева М. Д., представителя Агентства по управлению государственным имуществом по Астраханской области - Диадинову Д. Х., исследовав доказательства, заслушав заключение эксперта ФИО9 рассмотрев дело в соответствии с главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Из дела видно, что на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 24 сентября 2007 года, Хасбулатов Г. Х. является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного относительно ориентира: <адрес>, с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м., вид угодий - пастбища.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки " Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4) ", утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 июня 2015 года N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Из дела видно, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2015 года в соответствии с постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года N 584-П " Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области" методом массовой оценки. Поскольку административный истец является арендатором указанного земельного участка и оплачивает арендную плату исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.
В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ " Об оценочной деятельности в Российской Федерации " результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Принимая во внимание приведенные обстоятельства и учитывая положения абзаца первого статьи 24. 18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, административный истец, будучи плательщиком арендной платы, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.
В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
При этом согласно статье 24. 19 названного Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных статьей 24. 19 названного Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Из содержания приведенных норм права следует, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в абзаце 1 статьи 24.19 названного Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
По результатам государственной кадастровой оценки земель Астраханской области, утвержденным постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года N 584-П " Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области ", кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию 1 января 2015 года в размере <данные изъяты>, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. При таких обстоятельствах датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является 1 января 2015 года.
Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что снованием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ " Об оценочной деятельности в Российской Федерации " актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2015 года. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, утвержденные постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года N 584-П " Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области ", административный истец представил суду отчет N от 22 ноября 2017 года по определению рыночной стоимости земельного участка, составленного ООО ЭА " Дело+ ", согласно которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид использования - пастбища, расположенного по адресу <адрес>, по состоянию на 1 января 2015 года составляет <данные изъяты>.
В ходе рассмотрения дела представитель Правительства Астраханской области предоставил суду письменные возражения на заявленные административные исковые требования, в которых указали на несоответствие предоставленного административным истцом отчета об оценке N от 22 ноября 2017 года по определению рыночной стоимости земельного участка, составленного ООО ЭА " Дело+ ", требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.
Представителем Хасбулатова Г. Х. - Джупалаевым М. Д. заявлено ходатайство о назначении по административному делу оценочной судебной экспертизы.
Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ " О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации ", который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.
Согласно статье 41 указанного выше закона, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно - экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона N 73-ФЗ " О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации ".
По заключению оценочной судебной экспертизы от 27 февраля 2018 года, проведенной экспертом ИП ФИО7 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид использования - пастбища, расположенного по адресу <адрес>, по состоянию на 1 января 2015 года составляет <данные изъяты> рублей.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ " О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации " эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 27 февраля 2018 года, подготовленное экспертом ИП ФИО7 соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ " О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации ", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ " Об оценочной деятельности в Российской Федерации ", Федерального стандарта оценки " Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1) ", Федерального стандарта оценки " Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2) ", Федерального стандарта оценки " Требования к отчету об оценке (ФСО N 3) ", Федерального стандарта оценки " Оценка недвижимости (ФСО N 7) ", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, отказ от затратного подхода обоснован. Объект исследования и все аналоги, примененные к расчету, имеют сопоставимые характеристики.
В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости земельного участка экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположение, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в Астраханской области, изложен краткий обзор основных характеристик земельного рынка Астраханской области, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Заключение судебной экспертизы подготовлено лицом, имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы административными ответчиками и заинтересованными лицами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости земельного участка, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, ходатайств о повторной экспертизе не заявлено.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 27 февраля 2018 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета N от 22 ноября 2017 года по определению рыночной стоимости земельного участка, составленного ООО ЭА " Дело+ ", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
Поскольку рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составляет <данные изъяты>, что ниже его кадастровой стоимости в размере <данные изъяты>, установленной постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года N 584-П " Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области ", суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид использования - пастбища, расположенного по адресу <адрес>, по состоянию на 1 января 2015 года равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты>
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На момент обращения истца в суд пятилетний срок не истек.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ " О государственной регистрации недвижимости ".
Руководствуясь статьями 175 - 176, 178-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление Хасбулатова Г.Х. к Федеральному государственному бюджетному учреждению " Федеральная кадастровая палата " Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в лице филиала ФГБУ " ФКП Росреестра " по Астраханской области, Агентству по управлению государственным имуществом по Астраханской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области Администрации МО " Енотаевский район " об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид использования - пастбища, расположенного по адресу <адрес>, по состоянию на 1 января 2015 года равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, которая подлежит применению с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 13 декабря 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Астраханского
областного суда Г. В. Баранов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка